房子亏本都卖不掉「亏本卖房也卖不出去是种什么体验」

导语：

2019年1月，1.6w左右单价买入一套房，3年多后，1.7万卖出，算亏了吗？

亏大了。

并且，1.7w卖出真的有人买吗？

这就是最近二手房（次新房）市场的真实现状。

今年以来，跑了100多套二手房，发现了昆明二手房的一点点规律。

不得不承认的真相，大部分小区基本下跌1k~2k/平米。

与此对应的是，2018~2019年买入的业主基本是不赚钱甚至亏本出货。

巫家坝某翡翠，高楼层，一套139平米大户型四房，带车位，房东报价278w，折算下来单价2w左右。

而房主买入的时候也基本花费1.8~1.9w左右。

同时，买房赚钱也是门“玄学”，也与买入的产品类型和购入的价格成本有关。

七彩jy 108平米6楼的一套房源，房东报价225万，折算单价2.08万。

而当时这个项目2014年尾盘销售的时候，价格都要1.65—2.2w，均价为17500元/平。（无法，当年一环内的高端盘就是这么贵）

就算二手房成交价卖2w ，老房主约等于还亏钱了。

再拿最近才去的海东jy来说，2017年年末入手联排别墅，总价520多万，现在售楼部700万以下连合院都买不到，联排千万起。

而同一小区的洋房，当年新房2w买入，现在二手挂牌价也就是2万出头，宣称一毛钱不赚，实际还为亏了。

以开头为例，假设120平米户型，1.6w单价买入，25%首付，4.9%基准利率等额本息30年贷款，2019年1月买入后40个月1.7w卖出：

你的实际花费，48w首付 月供7642乘以40个月 契税2.88w（按1.5%计算） 三年物业费1w左右=82.448万。

卖出后你所得，204w房款-实际花费82.448w-余下贷款的剩余本金136.5万=负14.98w。

这还是在当年的基准利率情况下，房价涨幅6.2%左右，实际亏损约15万。

若想要盈亏平衡，则要么利率够低or贷款年限更短or贷款金额更少（既定现实无法更改），要么实际房价涨幅在14%以上（仅上述这样的贷款/首付情况）。

再者，这还只是房主的报价，不是最终成交价。

都知道降价卖房有用，但从来没人说要降多少。

买家：卖不出去，为什么不降价？

卖家：要调价到什么程度，你才买？

买家：打六折？

卖家：去你的吧！我留着不行么！

这期间，还夹杂着中介方的无奈，“房东不好说话，连带客户看房都没必要了”。

我们来看看曾经的热门小区：

白龙潭俊园（市政府a区），被号称是学区top级别小区，房价回到了2017-2018年。

最小户型段150多平米~169平米，之前就是220~240多万的成交价，随后涨到260~280万，如今又回落到2017~2018年的240~250多万。

虽说该小区价格一路高位运行，但这个楼盘如今的成交价，已经至少消耗掉50%的2018~2021年的涨幅。（这篇在《神盘太多，呈贡占一半》中有提及）

对于前期买入的业主来说，无非是赚多和赚少的差异。

但如果是2020年前后买入，没准就是亏了。（不过这个项目因其有学区属性，读书至少6年，不太可能马上卖出）

再来看看非热门小区：

金尚俊园，2017年年初，1.2w出头，2020年年中，基本上都是1.5w左右，偶尔有1.4w多的。

可是到2021年下半年，房价一路走低，个别大户型今年1.3w不到的成交价都干出来了（不过也确实很快卖出）。

房价接近打回原形，5年时间，白涨了。

如果你是二手卖家，真有将房价五年的增幅吐出来的魄力（50%以上），那就真没卖不出去的房子。

另一角度，其他人没有任何理由去要求高位买入的房东降价。

就像商家夏天卖棉袄，并不会无下限地促销，也可能会赌下一个冬天更冷，实在不行穿在身上也行。

在《高位买入巫家坝》一文中，我们提到，部分小区业主自知二手卖不起价，本意是投资后面无奈只能自住。

相对来说，2017年后是昆明房价起飞的时间点，也确实是昆明小区设计、园林、服务理念升级的分界点。

早前，昆明高层住宅多塔楼，很多格局都是黑厨黑卫；当年就算是高端盘，也未必有个上档次的园区大门，如今的新小区大门一个比一个像样。

这样的房子，实际的居住体验比之前的老房子好太多。

（昆明多筒子楼，这样的刻板印象确实有迹可循）

对于卖家来说，卖不出去还不是最差的（毕竟还有其他没交房的业主还在挣扎），因为住房可以是投资品，本质是拿来改善居住、拿来出租、拿来落户上学的载体。

再者说，周期性的涨跌波动，也尚未可知。

跑了这么多二手房，有没有任意一套让我们特别动心？

会展片区可看滇池的洋房，位置比较繁华地段的带花园的洋房，保养得当的滇池路洋房，都心动。

也看到北市区一些价格非常便宜、地段不错的高层，也觉得颇为划算。

原因无他，比起新房，好的二手房让我觉得【有利可图】。

要么享受稀缺资源，要么直接能让我占到便宜。

于昆明而言，稀缺资源无外乎滇池观滇、优质学校，这两类房产的价格高开高走已经是常态，且在当下依旧成交相对活跃（尤其重点学校）。

同时，部分交房时间五年左右的次新房，维护不错，确实并不比一手房差，而比同类型新房还更划算。

颇有种“宝藏”小区之感。

我们从很多途径了解到未来是“存量房的时代”，没错。

存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

也指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。

存量房，是相对于增量房而言（增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房）。

由此可知，大量二手房，是存量房的一种。（另外还有开发商本身的抵押/库存）

因市场不会再像以前那样持续在大量新建商品房，而未来的交易量中，二手房市场的交易会越来越重要。

来看今年上半年数据，上半年昆明新房成交17188套，成交量同比创下5年来历史新低。

而二手房成交量约15045套，与2021年上半年相比，昆明二手房成交量同比下滑了37.6%。

而就对比新房和二手房成交量的差距来看，二手房似乎还更逼近新房成交量了。（也有新房成交下降太明显的原因）

买卖二手将逐渐成为未来大家生活中的必要课题，交易成功的关键就是让彼此都“有利可图”。

买方获得一套还不错的房产，卖家获得现金，促成交易的中介方获得居间费（中介费/佣金），皆大欢喜。

看了这么多套房，有没有发现什么样的二手房能“抗衰”？该怎么买？

现在的新房，如何能成为未来好转手的二手房？

1、瓷砖外墙，外立面颜色越深，越能抗老！金属类栏杆能少就少！

参考20年房龄以上的，翠康园、翠湖俊园之类（这里在《翠湖，4万》一文中有提及）；也可参考2015年前后昆明流行的褐石风，都看着比正常的涂料外墙更耐脏。

金属栏杆，时间一长锈迹会弄脏外墙。

2、园区有大片水景/喷泉，慎重，大概率要荒废！

银海以景观著称，可是现在银海山水间、樱花语的水景都荒废了。

（虽说很萌，但这个是喷泉，没水，来自银海樱花语）

更别提昆明广场a区、版筑翠园等小区的泳池变成了水塘。

3、前期设计、后期维护缺一不可

前不久去到官房都铎城邦7号院和星河庄园，两个项目的绿化就是鲜明对比。

一个有前期设计无后期修剪，一个无前期设计但修剪得整整齐齐。

（虽然茂密，但还是需要修建呀）

4、名气，是二手房的招牌

二手房买家未必知晓楼盘的前尘往事。（烂尾、交房差之类）

了解一个二手房小区，往往就是路过（位置还可以），到过（有商业），听过xxx住过（体量不小）。

我们发现之前二手成交量大的往往都是世纪城、魅力之城、海伦国际、和谐世纪这类大盘。

而名气大、名企开发的小区在昆明二手房市场上有天然的“滤镜”。

名气大，买家主动问、中介爱推广，加上小区维护不错，成交效果还行。

如果你要说“你为什么不买xxx盘，多好的一个盘啊巴拉巴拉”，抱歉，我没想起来，或者我也会直接说“我听都没听过”。

买家亦如此。

5、什么样的配套才是属于自己的配套

上次在《同德是个例外》一文中提到，翡翠湾、昆明广场a区、滨江俊园的差异。

三个位置相近且交房时间也差不多的项目，翡翠湾占据龟龙湖公园，同德广场更靠地铁 商圈，这两个项目配套学校都是金康园。

而滨江则配套稍微弱一点，对口学校是盘龙小学滨江校区。

在今年以来，虽然三个项目都有下跌，但明显的滨江降幅更大（现在1.5-1.65之间），翡翠湾次之，昆明广场a区稍稳。

购房是多要素的叠加，在当下，单一拥有牛校学位、地铁口、商圈要素肯定不如多重优势叠加。

另外，部分项目开发周期太长，参考一些大盘的商业在住宅交房五年后还没动静，也直接影响二手的销售。

大饼虽好，但握在手里的窝窝头才是最香。

无法预知未来，那就活在当下。

ok，就到这，下期再会。