怀来联排别墅价格「调查|环京楼市之怀来别墅样本别墅价格已经翻番」

房子，对于中国人的意义非同一般。

而今年，从北京“大七环”楼市价格飙涨，至上海“假离婚潮”闹剧上演，再到二线城市的厦门重新限购。楼市似乎成了资本投向的最后救命稻草。

也许疯狂背后也有逻辑，资本无处可去，只能在看似保值的楼市吹着泡沫。但这泡沫是否已经产生，要吹到多大，何时止住？也许没人能回答。

图文 | 姜樊

编辑 | 姜樊

Part 1

160套别墅 三小时全部抢光

老张怀来抢房记

8月21日早上10点半，买房客老张在八达岭孔雀城别墅售楼处前临时搭建起来的帐篷里等待召唤。他不停地了一遍手里刚刚挑选出来的房屋编号，“这次挑选出来的房子可别再被人挑走了。”

老张前一天夜里才到北京，但第二天凌晨四点半就已经坐上前往70公里以外怀来的轿车：他对这次开盘的八达岭孔雀城9期的别墅势在必得，但他也心知肚明，排在250号开外的他很可能选不上任何一套，毕竟这次开盘的别墅只有160套。

△ 8月27日，孔雀城9期别墅开盘。160套房源，有370余人排号选房。

“上一波人选房结果出来了！”销售小跑着将“刺探”到的情报递给老张：图上显示的房源几乎已被选走。和之前两个小时老张所经历的一样，手里刚刚写好门牌号的草稿瞬间又成了废纸。但这一次他已经没有什么可选余地了。

“不会选不上吧。”老张喝了一大口水，迅速将剩下的房子价格标注出来，剩下几套要么是位置一般，要么是价格昂贵。

△孔雀城9期别墅开盘后，选房场面火爆异常。

老张原本以为，就算是位置最好的中间户应该也就200万元左右。但现实状况是，200万只能买到他之前完全放弃区域内的房子。

而他的心里底价，也随着心仪的房子一次次被选走而无奈提高，190万，210万，215万……

这次要提高到220万元的价位，还是选择差强人意地段的房子，亦或是干脆放弃选房？然而时间已经来不及让老张犹豫再三，他一听到叫号就立刻钻进了售楼处。

△ 轮到老张选房时，地图已经没剩下几套房源可供选择了。

“我们真应该去庆祝一下！就是房子位置差了些。”走出售楼大厅，老张笑得嘴都合不拢了，但他略带抱怨的语气也掩盖不了他的激动与高兴，“这哪儿是选房，简直就是在抢啊。还好我的销售动作快，不然连这套200万出头房子都买不上。”

不过，就在老张刚签好合同准备离开时，售楼处前突然嘈杂起来。四名客户因为同时选了最后一套房而发生了争执，谁也不肯放弃这最后的房源。

160套联排别墅，开盘3个小时即售罄。

Part 2

怀来别墅楼盘调查

价格仍在上涨 商机还是泡沫

北京西北的延庆，在老北京人眼里是上风上水的龙头宝地。河北张家口市管辖的怀来，则与延庆比邻而居。

自京藏高速康庄出口至东花园出口，绵延几十公里的区域内，房地产是这一地区经济发展核心力量。

迅速上涨的价格或许早已超出了房屋价值本身，但接踵而至的开发商和购房者，正毫不犹豫地在此血战，拼命抓住环京楼市的最后一根稻草。

飙涨的价格

3个月单套上涨50万

“真没想到价格会涨这么快。”业主陈先生介绍，一年前他在八达岭孔雀城买房时，价格1.1万元就已经算是当时最贵的价格了。他买的是220平米左右的联排别墅边户用了240多万元，不仅赠送仅60平米的车库，花园大约有90平米。

这样的价格放在今年8月新开盘的9期中，只能买一套位置不好的边户，或者位置相对较好的中间户，面积仅有136平米到157平米，没有附送的车库，花园面积也小了一半以上。

而来自怀来地区销售人员的最新报价，八达岭孔雀城再开盘，别墅价格可能将达到2.2万元每平米。

如果以9期均价1.6万元每平米计算，陈先生这220平的房子一年时间就能净赚110万。而如果按照销售最新的价格，陈先生就已经净赚将近200万元。

实际上，今年以来，八达岭孔雀城的价格涨幅更加明显。在今年5月份开盘的孔雀城8期价格最高价为1.69万元，最低价则不足1.2万元。仅隔3个月，户型和面积均相仿的9期均价就已经超过1.6万元每平米，而最高价格更是击穿2万元每平米。

一位房地产销售人士回忆，去年五六月份是这里房地产商最难熬的日子，一个月也不见得能卖出一两套房子。但自去年张家口申办冬奥会成功之后，房子越来越不愁卖。如今，这里的价格几乎每个月都会上涨，但购房者依然络绎不绝。

孔雀城8期和9期联排别墅最高价和最低价的对比如下：

△ 图表依据八达岭孔雀城8期及9期价格表整理。

“八达岭孔雀城是这片楼盘的价格风向标。”知情人士介绍，只要八达岭孔雀城开盘，周边所有盘的房价都跟着上涨。

在孔雀城9期开盘后，距离孔雀城10公里左右的鸿威·翡翠城楼盘在8月27日开盘，别墅价格从1.2万元左右飙升至最高超过1.6万元。

而一处的原本打算也在8月底开盘的别墅楼盘，在孔雀城开盘后临时改变了开盘计划，此前制定的价格表全部作废。

“其实开发商的涨价也迫于无奈，只能想着各种法子把价格往上提。”在官厅水库旁的一处楼盘的销售直言，“周围的楼盘全部在涨价，如果我们不涨很可能会遭到哄抢。”

谁在推高楼市？

大型开发商不断涌入怀来

怀来，似乎已经成了开发商下一个扎堆的地块。京藏高速公路康庄至东花园段路旁不下10个楼盘广告就能说明一切，冬奥会、官厅湖、文艺范都成了楼盘推销的噱头。

△ 京藏高速康庄至东花园出口路段两侧，楼盘广告明显增多，不下10个楼盘广告印证着开发商商扎堆于此。

1年内新开的楼盘已经占据了半壁江山，其中更是不乏碧桂园、广安控股、荣盛等大中型开发商的身影。

有知情人士表示，自八达岭孔雀城至官厅湖两岸，已经没有空地了。

部分开发商及项目情况如下：

△ 图表依据搜房网等互联网平台数据整理。

在八达岭孔雀城靠近康庄出口的拐角处，荣盛“阿尔卡迪亚”的售楼处还在建设当中，巧妙地占据了孔雀城商业街仅仅几公里的最后一片空地。而恒大地产则选择了官厅水库旁景的一片景色宜人的万亩新地段，欲打造超大规模文化旅游项目。

与这些在新地块上开发的楼盘相比，也有不少开发商选择了接手横盘多年的旧楼盘并加以包装，楼盘变成购房者趋之若鹜的宝地。

△ 广安控股接盘官厅艺术小镇（GO ART），今年7月首次开盘。

“不到1个月，一期开盘的160多套别墅和600多套公寓，现在别墅只剩下10来套，公寓也就60多套了。”位于官厅湖东岸的官厅公共艺术小镇销售人员毫不避讳，这个项目原是一家当地开发商打造的“海棠湾”项目，但今年被身为国企的广安控股全资接盘，重新打造成了针对热爱户外人士的高端楼盘。

此外，房地产商鸿坤则在今年7月份接盘了张家口艾伦房地产有限公司在怀来“香水湾”项目。

谁在怀来抢房？

北京人可能占多数

“还是北京人比较多。”记者采访的多位销售人士均表示，在他们接待的购房客户中，来自北京市里及延庆区的客户最多，其中多数人还是以自住为主。

今年三十出头的北京业主陈先生说，一年前在八达岭孔雀城买房时压根没想着涨价这回事，而且做好了可能下跌的准备。“我的初衷就是找个环境好，适合周末全家人度个假，老人也可以种花种草的地方。”

陈先生在购房时，冬奥会的结果即将公布。陈先生分析，如果冬奥会成功申办，作为北京和张家口必经之地的怀来，无疑会在软硬件方面有所提升。而八达岭孔雀城又引入了航天五院，这意味着数万人将在此工作生活，而有了人气配套的商业也将不再是摆设。

至于这套房子一年升值了百万元，陈先生笑着说，“纯属意外收获。”

实际上，在买房人中，也有不少来自非北京地区。今年8月份才买房的雷女士就是其中之一。而她购买怀来的房子已经不单纯是为了自住。

“我儿子在北京工作，在这住总比在老家住离着近吧。”雷女士话锋一转，“我预计怀来房价还会再涨，再不投资就晚了。”

商机还是泡沫？

早期购房者身价暴涨

随着怀来房价的上涨，早期的怀来购房者身价出现了暴涨。销售小刘介绍，现在的房子比两三年前已经翻番。

△ 在房价上涨的契机下，二手房市场已现雏形。

她给记者算了一笔账，以八达岭孔雀城的联排别墅为例，早期的联排别墅销售时平均大约6000元每平米，房屋面积普遍在220平米以上。而刚刚开盘的9期别墅的均价已经达到了1.6万元每平米。

以此计算，一套别墅的价格已经上涨200多万元。即便是1年前购房，一套220平米左右的别墅也上涨了大约100万元。

暴涨的房价，已经促使了怀来二手房市场的初现雏形。不少早期购房者已经开始委托销售将房屋转出离场，有不少别墅开价至400万元。

看似极佳的商机，交易却并不怎么顺利。记者在走访了多个二手房源后发现，大多数房源还未拿到房本。且业主多是银行按揭买房，如果交易则需要全款付清。

“如果能全款付400万，我为什么还要买怀来的二手房？”一位正在看怀来二手房的购房者无奈地说。

七环未修房价先行

环京房产是否值得一投？

北京的大七环所经过的位置，几乎无一处幸免地成了房地产先行的风口。燕郊、大厂、香河的房子是最先上涨的地方。北京城市副中心的消息，成了这一线房地产最热衷的噱头。

以燕郊为例，一年前市场还在惊呼房价涨到了15000元/平方米；现在，不光新盘开盘的少，而且二手房价格大多数超过23000元/平方米，个别房源甚至直逼3万元/平方米。

京南固安、永清紧随其后，投资客也早就习惯了一周一个价。但是就在廊坊地区房价高企之时，“北三县”、固安、永清等地区所属的廊坊市则出台了“廊七条”，开发商在销售过程中必须向购房者出示预售许可证；一次性公开全部房源，明码标价对外销售；并在签约30天内办理网签合同。

业内人士普遍认为，如果真正执行，对区域内的楼市或有较大影响。

“北三县等北京周边的市场，可能还是有炒的因素，我个人不是那么看好。燕郊现在还好一点，其他几个还是有一些风险。像张家口等区域房价更是难起来，差不多半年都是雪季，光是供暖费的开支都不少。”链家首席内容官徐东华认为。

而易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，对于环京区域要区别对待，燕郊和通州较近，有较好的市场潜力；大厂和香河等虽受燕郊的影响，但公共交通等配套还没跟进；怀来和永清相对比较陌生，难以形成市场热点，此类城市后续成长性会相对较小，投资需谨慎，“这一波购房者中，还是有人会高价接盘，但风险比较大。”

不过，今日有报道称，全国范围内将停止审批别墅用地。业内人士坦言，未来别墅将成为稀有资源，别墅价格或将持续上涨。