在天津买房,这个板块我劝你慎重考虑「在天津买房这个板块我劝你慎重考虑|系列四」

关于“代理公司为什么越来越少了？”，一位北京自媒体老师的观点，我很认同。他在朋友圈写下，“可能改变不了模式，但一定要保留住自己的专业。专业积累在，一样翻起浪花。”

其实，对于媒体人亦然。2020年即将过半，有人从甲方回归媒体，也有人从媒体平台离开，实现自媒体的华丽转身。

运营「弄堂房子」近4年，我很庆幸，走到今天，我仍然没有丢掉专业，仍然愿意在这里和我的读者朋友分享行业观点。未来，我将在持续更新板块专题的同时，开发新的连载专题。

到目前为止，《在天津买房，这个板块我劝你慎重考虑》已更新到第四期，这一次，我同样选择了留言板上读者朋友有提及的板块——津南八里台。

顶着36度的高温，近8个小时的奔波，我走访了八里台板块，包括爱情花园里、公园里、南园、嘉泰翰林学府等在内的多个楼盘，感觉快要中暑，还是咬牙扛下来了。

因为如果没有基于足够细致的摸排工作，就无法做内容输出。

需要说明的是，天津有两个“八里台”，一是南开区八里台街，另一个是津南区八里台镇。南开八里台，因距离老城里大约八里而得名。津南八里台，明代永乐二年（1404）成村，因地势较高，距大韩庄、大孙庄、巨葛庄各八里而得名。

本文探讨的是，津南八里台。八里台，想说爱你，不容易。因为，爱不起，等不起，要不起。

01置业八里台 对不起我劝你慎重考虑

刚刚过去的周末，我实地探访了八里台板块，在售及待售新房、待出让地块、二手房小区都有专程考察。

结论还是写在前面，作为刚需购房者，如果因为落户门槛低或通勤方便等原因，你一定要在八里台买房，一定要把板块内在售楼盘都转一遍，不要冲动做决定。

另外，也可以关注一下待售的全新盘嘉泰翰林学府。目前了解到的价格足够劲爆，如果这个价格最终能够落地，足以让周边竞品崩溃。

八里台镇位于天津市津南区西部。东连天津港、天津滨海国际机场，南接天津石化工业区，西与西青区毗邻，北依天津市区。八里台镇总面积 112.96 平方公里，人口 4.8 万人，是全区地域面积最大的镇，具有丰富的土地资源。

板块内暂无大型商业配套，唯一的商业综合体香港建鑫城，却是一副破败景象。

据媒体公开报道，2016年7月22日，天津大胡同、北京大红门、徐庄生产基地的200余服装批发商户与津南区八里台镇香港建鑫城举行了签约入驻仪式，未来这里将成为天津重要的批发市场基地。

可遗憾的是，查询其详情页，有业主写点评称：“我们也买了这个商铺，到现在一点消息也没有，我们现在越来觉得上当受骗了。”更有甚者，留言表示：“商铺我也买了就是办不了手续，钱也不退，让人没法活了”。

如此看来，这个香港建鑫城终究是错付了。

八里台探盘的第一站，我选择了爱情花园里。爱情置业为长城实业全资子公司，而长城实业是以长城汽车产业品牌资源为支点。

案名有种直给的浪漫，产品均好性还不错，但是低至74%的出房率被竞品轮番轰炸，让我百思不得其解。产品形式为洋房及叠拼产品的低密社区，怎么做出了高层一般的出房率？

而后，我们驱车前往板块内唯一待售全新盘嘉泰翰林学府的临时售楼处。从一个临时售楼处的布置来看，开发商应该不差钱，未来还将在地块旁边建正式售楼处。

这家房企比较低调，德州平德置业有限公司，估计很少有人听说过。毕竟，对于德州的印象，大多数人还停留在德州扒鸡。

虽然还没有正式开放，但置业顾问已上岗。据了解，该项目预计9月首开，对外报价1万/平米左右。但是，据内部消息，预计洋房均价1万/平米以内，叠拼均价1万1-1万2/平米，以期以价换量。

短暂停留后，我们来到争议最大的公园里。据了解，公园里项目为泰达旗下星城开发，项目建设管理服务方为天津万科房地产有限公司，万科经典户型，后期也是万科物业。

但是，据说公园里项目万科撤场有一段时间的停滞。接待我们的销售态度相当傲慢，不知道是谁给的优越感。多说一句，案场有必要加强一下管理，否则转化率低可以在个别销售身上找找原因。

而南园则是八里台板块在售新房中存在感最弱的，只有高层有样板间，其余产品业态全凭想象。

当然，我们还前往了销售周期长达10年的天津碧桂园，以及周边安置房项目。周边底商的热闹，来往车辆的川流不息，都让这里更有烟火气息。

值得一提的是，目前八里台板块核心开发建设的是东区，西区尚有大量地块待出让。

而西区，我们也用脚步进行了丈量，臭水沟、垃圾站……都让我望而却步。的确，没有对比就没有伤害。相较之下，目前在售和待售楼盘，所处地段还是可以被一些外来人口或市区外溢所接受的。

02地价难涨 近10年成功出让9宗地

我梳理了2011年至今八里台板块成功出让的地块，一共9宗，分别成交于2013年、2015年和2019年，地价涨幅甚微。

我们仍然从以下4个维度分析八里台板块的土地市场情况。

1）成交时间：2011-2012年，八里台土地市场毫无波澜。2013年1月和3月先后出让3宗地。2014年再次陷入沉寂。2015年7月2日，一口气出让3宗地。2016-2018年，房地产市场从疯狂走向平静的3年，这里仿佛与世隔绝。直至2019年6月和9月先后出让3宗地。

2）拿地企业：近10年来，进驻八里台的房企屈指可数，更缺乏在市场上有影响力的品牌房企形成合力，共同抬高板块价值预期。

通过公开市场拿地的仅有四家房企，即德州平德置业有限公司、天津市爱之星置业有限公司、天津星城置业有限公司、天津滨海发展投资控股有限公司。

3）成交楼面价：2013年和2015年，成功出让的6宗地块成交楼面价均在2000-2800元/平米之间，经过了2016-2018年的市场周期，2019年出让的3宗地，成交楼面价仅达到4000 价格平台。

4）溢价率：八里台板块近10年成交的9宗地全部为底价成交。

很明显，9宗地溢价率均为0，意味着八里台板块土地市场基本不存在竞争，鲜有品牌房企关注。换言之，八里台板块暂不具备吸引品牌房企争相进驻的着眼点，暂时没有进入绝大部分品牌房企的视线。

近10年，9宗地，无一宗出现竞争，这本身就值得我们思考。究竟是进驻八里台的房企太谦让、太佛系，还是这些地块能成功卖出去已是难得？

当然也有好的一面，在2020年津南区供地计划中，该板块未来将有四块宅地上架，且大多包含商业及教育用地，未来可为板块配套做填充。

03迷之成交 3个在售盘难绘量价走势

目前，八里台板块有爱情花园里、公园里、南园三个在售项目，德州平德置业地块何时正式入市，我们不得而知。

现阶段，板块内在售项目数量并不算太少，因此，近段时间以来，八里台板块在市场上还是有一定的声音。

不过，因为销售周期较短或阶段性销售停滞等各种原因，上述项目普遍存在断点，难以绘制量价走势。下面，我们逐一来进行相关研究。

1）爱情花园里

爱情置业于2020年4月取证，5月首开，均价10656元/平米。

2）公园里

公园里项目代建方为天津万科房地产有限公司。2018年8月首开，首开均价与2020年5月成交均价基本持平，维持在11000 价格区间。2020年2-3月无成交数据。

3）南园

南园项目2015年12月首开，首开均价9400元/平米，而2020年5月成交均价为11221元/平米，完整经历了2016年开始的上涨-调控周期，房价几乎没怎么涨，或者说整体涨幅没有跑赢大势。2017年1-5月无成交数据。

2020年5月29日，天津市规划和自然局网站对天津嘉泰地产有限公司翰林苑项目建设工程设计方案总平面图进行公示，这意味着八里台板块预计1156套房源补仓。

据媒体公开报道，本次公示项目案名为“嘉泰翰林学府”，预计重磅打造大跨度 77-143㎡花园洋房及轻奢叠拼产品，匠筑低密花园墅区。

04未来发展难 便宜不是唯一置业逻辑

虽然因为不可抗力，难以逐一绘制在售楼盘的量价走势，但是这并不妨碍我们对于板块大数据的研究。

我梳理了2016年1月-2020年5月的成交数据。

1）供求关系方面，在一定程度上供需两旺，供应量顶点出现在市场最疯狂的2016年4月，供应面积超6万平米，成交量顶点出现在“海河英才”计划出台不久的2018年7月，成交面积超4万平米。

可见，八里台板块对政策和市场的高依赖，凭借价格优势成为新天津人的落户神器。

2）成交均价方面，2016年1月，相当于这一波市场周期起跳的起点，成交均价7750元/平米，2020年5月，成交均价为10918元/平米，这样的涨幅明显没有跑赢大势。

回忆起去年此时，我搭乘出租车前往辛庄永旺。司机师傅告诉我，自己原本住在小海地，后来卖了房子，搬去了八里台。我问他原因，他只回答了三个字：“便宜啊！”

可是，你要知道，便宜绝不是唯一的置业逻辑。如果你是纯刚需，没有任何投资的念头，可以选择八里台。但是，但凡你有对于未来升值的期盼，八里台都谈不上是上佳的选择。

不太理想的城市界面，赌一个不确定的未来。退而求其次，置业八里台，愿你举手不悔。