保利恒大碧桂园「700018500元/㎡大宏/东润/碧桂园/保利/中南等认筹开盘」

观望期持续焦灼的背后，是开发商觉得购房者“钱少事多”，购房者的觉得开发商“房价太贵”。周末的开封楼市，迎来几大项目的高调动作，如：

1、大宏喜来登酒店·行政公寓，首次开盘；

2、东润银基望京，斯维登公寓，开盘；

3、碧桂园国控保利城项目，认筹，产品为成品洋房，预估近期开盘；

4、中南林樾小高层开盘，价格在8400元/㎡左右。

从房价上看，周末四大项目的开盘和认筹（给予市场的预期开盘价），从7000元/㎡~18500元/㎡。从销售业绩上看，刚需客户的缺失，造成部分开盘的项目大户型产品（单价低总价高）依然面临销售压力。对于首开的“顶豪”项目来看，首推的高成交率亦是超出市场预期，且以全款为主的客户购买力，对于明年蓝绿城三大别墅项目的入市具备一定的参考性。

对于客户和开发商共同关心的房价，也已基本呈现稳定的状态，至少在利率下调前。

如：多个开发商选择年底开盘，一定程度上亦体现了资金链层面的紧张。但从目前给出的开盘价格来看，一定程度上也体现了开发商对于价格及市场的判定。且一一来看：

复兴大道保利城年底“参战”，关注度由众多高层“群殴”洋房，变成了“毛坯洋房”对决“成品洋房”。同时在品牌上，也进入百强房企较劲和掰腕子的时刻。而尴尬的是，当保利城和九溪郡“鹬蚌相争”的时候，可能市场上的“渔翁”并不能得利。

在保利城已认筹的客户，基本上已经了解其开盘的价格，而价格预期基本上是“康桥首开毛坯洋房 成品房装修价格”。而其在性价比层面上，品质康桥纯洋房与三大品牌高低配成品洋房，基本不分伯仲。对于购房者来说，“选择尴尬症”该如何破解？

首开红利：对于意向选择保利城的认筹客户来说，康桥九溪郡洋房的“价格红利”的最大享有者还是康桥首批业主。而在进入市场震荡期的当下，康桥九溪郡的意向客户和碧桂园国控保利城的认筹客户真的冲突吗？对于保利城的客户来说，从期待四大品牌联手，到售楼部样板区开放，再到年底认筹，足够的等待之后已体现了客户的“忠诚度”。而给予客户的首开价格，也体现了保利城项目的诚意。

对于保利城和九溪郡来说，真正的对决还远未到来。

真正的对决，或许在2019年乃至以后更长的时间。康桥九溪郡后期的产品同样会以高低配为主，且在一期纯洋房的支撑下，价格预期也会上涨。而对于保利城来说，ABCD四个地块同样需要一定年限的开发周期。

而对于市场上的“渔翁”来说，短期内很难“得利”或许会是：

1、在复兴大道诸多高层“群殴”洋房的时期内，高层产品之间的“口腹蜜剑”也让购房者获利不少。比如：西段的“降500元/㎡”，中段的就敢“降1000元/㎡”（降价数字仅为虚指）。在洋房间的“焦灼对决”之下，高层产品的继续价格回调或许已是购房者共同期待的事。毕竟，下一个体面的周期马上就要到来，“返乡置业”。

2、对于开封的洋房市场来说，从康桥九溪郡，中南林樾，中南樾府，目前开封的洋房标准层已经低于5位数，这也是近期洋房产品滞销的原因所在。在此情况下，绿城桃李春风选择了加推商铺，郑开橄榄城推出6期高层员工内部价且市场疯传的洋房信息，东润银基望京也选择了推售公寓部分和部分特价洋房。在碧桂园国控保利城成品洋房年底开盘之后，洋房的价格走势，又会如何？至少，“高溢价”，短期内已经很难实现了。

回到西湖边，大宏行政公寓的首开，拉开了2019年改善和终极产品市场的序幕。

首开楼层，70-186㎡毛坯产品给予市场的均价15000元，依托俯瞰西湖的巨大优势加上全款的优惠力度，博得了高端客群的认同。在首开楼层之外，部分客户亦有意向半层/整层房源的预定，但价格预期上能否与开发商达成一致，还需进一步观瞻。

西湖片区的高端产品从不缺少购买力，正如未来的蓝绿城的别墅，浅水湾的别墅等等。

这些项目的共性，通常是都不会卖的太快。