低价远郊别墅购买「还有比到远郊买套低总价别墅更骚的操作吗」

文章正式开始前，我有几句话想跟各位读者们说一下。目前我的读者群里有300多人，群的活跃度很高，所以大家入群前还是要想清楚自己是否能承受成百上千条的聊天记录。

在这里我请求大家，千万莫要反复加群，毕竟我就是一个人干这个事儿，反复加人真的很累。

另外，由于我一直使用的都是私人微信号，所以加太多人显然是不合适的，所以我拉人进群后，大概率是会删好友的，这一点也请大家理解一下，如果有任何问题，可以在群里与我交流。

壹

OK，前言说到这里，接下来先看一个旧资讯。

节前，贵州省政府采购网发布了《贵阳市“十四五”交通建设专项规划》采购需求公示，披露了一些“十四五”期间贵阳市交通建设规划的思路，我挑一些比较重要的来分享一下。

首先是“十三五”期间，贵阳市交通建设存在的9个问题：

贵阳都市区各区域交通一体化缺乏突破性进展，贵阳市作为都市区乃至贵州省经济“火车头”地位不符；

贵阳-贵安交通融合发展不够，区域间一体化交通不明显；中心城区快速路建设不成体系，跨区域快速化通行成为瓶颈；

路网结构不尽完善；

机动车发展仍处于快速增长阶段；

轨道交通尚未成网运营，公共交通运输占比较低，公共交通接驳体系有待进一步完善；

交通换乘枢纽场站建设滞后、停车设施欠账多；

步行和自行车系统不成体系；

贵阳市公路及铁路货场规模小、分布分散、缺乏有效整合，物流配套设施老化，未能形成有效的多式联运，不能适应现代物流发展。

本次“十四五”贵阳市交通建设专项规划编制范围为贵阳市行政区范围 贵安新区直管区，包括贵阳市六区（云岩区、南明区、观山湖区、乌当区、白云区、花溪区）、三县一市（息烽县、开阳县、修文县、清镇市）及贵安新区直管区，总面积8334平方公里。

城市道路建设方面，要根据贵阳贵安融合发展规划的“一轴、五环、九横、十纵”骨架路网，以强化贵阳贵安道路交通联系，增加4-6条快速连接通道、打通新一环、新二环和主要骨架通道、打通断头路、畅通微循环，提升城市道路网可达性为目标，提出“十四五”期间城市道路建设项目库。

公共交通建设方面，要根据贵阳市轨道交通、有轨电车、BRT及常规公交规划，以加快发展“轨道 BRT 有轨电车”大容量公共交通，确立公交路权优先地位，构建层次清晰、高效率的公交体系为目标，提出“十四五”期间公共交通建设项目库。

其他静态交通、慢行系统和新基建的建设方面内容，这里我就不再赘述了，总体来看市交委的规划编制要求大部分是务实的，希望这个规划早日批复，让我们一睹“十四五”大贵阳的交通概况。

贰

接下来的文字，是本篇文章正题。正如文章大标题所示，我认为当前到远郊去买低总价“别墅”是一种很“骚”的操作，或者说是一种迷之操作。

要说这事儿，还得从今天读者群里讨论的一件事说起。群里某位读者说，他的朋友到某远郊去买了一套低总价“别墅”，之后觉得很爽，又卖掉了核心城区的学区房再买了一套。

从此他过上了每天从远郊驱车42公里到核心城区上班的开心日子。说真的如果这是在北上广深，开车还不怎么堵车的情况下，确实会比较香。但这是在贵阳啊，堵车成魔的小小贵阳，每天80多公里的通勤里程感觉是不能承受之重。

当然，这个时候肯定会有聪明的小可爱跳出来说，是这个大哥的操作太“骚”，竟然卖掉了核心城区的学区房。一般情况下去远郊买低总价“别墅”的人，往往在城里都会有一套房，去远郊买“别墅”主要是为了圆自己一个人居梦。

我当然不否认这样的说法，但这样的“别墅”真的是别墅吗？打开百度百科，别墅一词的括号里赫然写着“独栋住宅”四个大字儿。没错，这四个字才是别墅在我心目中该有形象。

现在的非独栋、小面积的“别墅”产品，其实离我心目中的别墅形象相去甚远。虽然还可能有人会说百度百科的释义是错的，但没关系，毕竟本篇文章还是我的个人观点，对于这样的“别墅”产品我个人真的是不太认可的。

正好顺着这个话题，我还请教了地产老炮、我的好朋友彭总（他的公众号是“地产屠龙”，欢迎搜索关注）。他给住房改善这个事儿做了个比较清晰的解释。

彭总说：在住房改善这个事情上，消费者的心态都是追求高级感，因此会觉得步梯多层不如电梯高层高级，到了高层阶段后，又会觉得复式房子楼上楼下更气派，于是就有了洋房、花园，最后是联排别墅、双拼别墅、独栋别墅。

但真正的独栋别墅产品，其实因其稀缺性，更多的还是一个增值保值特性，当然同时也具备返璞归真的舒适感。而大平层产品，也就是长三角很多项目提的平墅，既能够有大尺度空间的体验，又避免了别墅上下楼带来的不便利。

横厅更吸引人

从居住上来说，人更需要的是横向空间，这就是为什么很多项目户型设计都会追求更大的开间，而不是更长的进深。另外从社交需求和便利性上，郊区别墅一般很难满足条件，城市大平层既能满足对豪宅社区的要求，又能在地段上满足社交和便利性的需求。

所以无论是上海滨江豪宅，还是纽约中央公园边上的豪宅，其实都比绝大多数的别墅卖得贵得多。当然，普通消费者从别墅到大平层的认知，是需要一个过程的。2008年前上海也都是别墅吃香，但随着城市的发展和消费者认知的提升，越来越多的人认识到城市大平层的价值。

其实豪宅产品最核心的一个点，是面积浪费的尺度，而这个点恰恰是普通消费者所不能理解的。例如200平米的两房，400平米的三房，当前情况下大部分人会觉得不值，但其实在功能性都满足的前提下，浪费尺度才是真正营造奢华感的标尺。

我最爱的女王玄关，就是这么一个道理。根据彭总今天的阐述，我也给自己洗了一遍脑。从彭总的视角，大平层更容易把豪宅尺度的体验感做出来，低总价小面积“别墅”受到横向空间的限制，只能在纵向上做文章，但横向空间的舒适感营造比较难。

因此，在我个人看来，大平层会是比低总价“别墅”更能体现豪宅价值的产品。当然，这不意味着真正稀缺的独栋别墅会被豪宅市场淘汰，但是往往买这类大尺度别墅的消费者，在城市核心都有一两套大房子。

到这里虽然说的有点偏了，但我想表达的核心思想是：横向空间在某种程度上，是比纵向空间更能提供舒适感的，“横大于纵”的空间舒适度要优于“纵大于横”的空间，纵向空间应该作为奢华感的补充，而不是奢华感的必要条件。

所以说，我个人认为，小面积低总价的“别墅”类产品，尤其是在远郊的此类产品，最终可能还是会成为不伦不类的“鸡肋”。

另外我推荐大家读一篇名为《郊区的别墅，正在沦为贫民窟》的推文，这篇文章的角度和本篇略有不同，主要是从资源占有、后期维护等视角去对郊区别墅产品进行了解读，但和我与彭总的结论其实有点殊途同归的意思。

当然，说了这么多，我也不是要妖魔化远郊低总价“别墅”的意思，毕竟存在即合理。作为消费力有限的普通人，如果谁说送我一套，我也是相当乐呵的。但在有限的资金里如果让我去选择改善产品，我想我还是会选择城里的洋房或者大平层。

至于之前提到的那位读者的朋友的“骚”操作，我希望看到本篇的读者们都尽量不要去学习。如果他不卖掉核心城区的学区房，我愿意认为他是为了一个“别墅”梦，虽然也不是太好的选择，但可以理解。

但完完全全生活在远郊的低总价“别墅”里，每天顶着80多公里的通勤距离从贵阳穿梭到远郊，确实不是一个理想的生活状态。

今天聊低总价“别墅”这个话题时，其实也顺道聊了一下豪宅的话题，但是仍然是浮于表面的。等哪天有空，我们再来好好聊一聊豪宅的话题，从各个方面去解剖豪宅存在的必要性，以及适应性。