目标小三房湖边五通湾北何厝投资怎么选

厦门之眼建设指挥部

对于岛内目前已经拿地或者即将土拍的项目，在限售价不调整的前提下，开发商要获取更多的利润，目前统一的设计都是把中间套设计成100平左右面积段小三房，然后与改善型大户型拉开价差。（湾北地块最新设计成119平的小四房）

这也会导致市面上的岛内新盘中间套产品，预售总价大多会被限制在700万左右，户型设计和总价段都均质化。从之前已经开盘的项目来看，这个总价段也是最容易热销的，因为这是很多岛内普通购买力最容易触摸到的新盘总价段，未来进入二手市场后也会是流通主力军。

最近很多朋友咨询我接下来湖边，五通，湾北，何厝几个热门地块，如果考虑小户型投资要怎么选，今天局座就从各个维度来打个分（最高五分），大家就会对整体有一个比较清晰的认识。​

湖边水库商住组团地块​

​环境：⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️

湖边水库作为岛东的白鹭洲，湖畔居住环境肯定没得说，高档小区云集，未来还有金砖产业商业CBD点缀城市界面，湖边公园和西潘体育公园未来连片后也是休闲好去处。

景观：⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️

东侧拥有一线湖景资源，作为中间套的高层，西南向也会有一定湖景，而古地石这侧的新盘和世茂湖滨首府的二手房中间套则朝吕岭路方向没有湖景，未来如果同片区内竞争将是碾压的优势。

商业：⭐️⭐️⭐️⭐️

周边商业配套比较完善，但是到宝龙和万达都处于不远不近的尴尬距离，不算完美。

地铁：⭐️⭐️

不属于地铁辐射区域，即使未来5号线能报批建设，离规划的高林站点也较远。

教育：⭐️⭐️⭐️⭐️

钟山九年制挂牌一中分校已是人尽皆知，之所以后面又撤下，局座分析更多还是因为官方担心影响不好的因素多一些，名校挂牌必将带来生源虹吸效应，而且未来湖边的生源本身也很好。

潜力：⭐️⭐️⭐️

板块定位高尚居住区，也属于岛东产业带辐射区，但是板块能级低于五缘湾和两金中心区，未来想象空间一般。

总分：23

湖边水库组团地块大致位置

五通TOD地块

环境：⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️

五通作为两金中心区，目前厦门之眼公建群建设指挥部已经启动。未来这个板块兑现后可以说是厦门版的东方明珠位置，高大上的城市界面海天一色，地标性的高档酒店和CBD群，整体环境一流。

景观：⭐️⭐️⭐️⭐️

由于紧临东部海岸线，虽然不是一线位置，但是中间套高层朝东南侧也有一定海景。

商业：⭐️⭐️⭐️

湿地公园TOD目前已签约K11商业，五通TOD项目也自带商业配套，两岸金融中心TOD项目英蓝国际金融中心已经在建设中，自身和周边商业配套丰富，但都不是现成。

地铁：⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️

TOD项目的最大优势，未来有可能是双轨交汇。

教育：⭐️⭐️⭐️⭐️

规划乐安九年制学校，在之前文章分析过，作为五通TOD大型项目配套学校以及两金中心区的定位，未来学区不会属于湖边水库，很有可能会挂牌名校。

潜力：⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️

作为两金中心区，打造金融产业集聚区、高端商务办公区和岛内东部新城区“三区叠加”的厦门“金融会客厅”和城市新名片，板块定位和产业能级最高。

总分：26

五通TOD地块大致位置

湾北润园地块

环境：⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️

五缘湾作为岛内最早的高端居住板块，湾北这片早已形成高端居住氛围，周边城市界面也新。

景观：⭐️⭐️

这个地块的弱项，前后都被遮挡，中间套无景观资源。

商业：⭐️⭐️

也是湾北板块的弱项，未来要依靠临近的钟宅板块商业发展。同时还要寄望东侧废弃的商业项目有抢救的可能。

地铁：⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️

地铁辐射区，同时也是双轨交汇区域。

教育：⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️

五缘实验作为厦门S级的学区，过硬的教学质量和纯粹的生源，未来将一直是厦门岛内教育高地。随着人口出生率回落，预测未来学位大概率可以满足片内划片需求。

潜力：⭐️⭐️⭐️

区域想象空间不大，所有配套已经明牌，虽然五缘湾板块能级高，但未来中心更多是在内湾那一片。

总分：22

湾北润园地块大致位置

何厝大唐地块

环境：⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️

整个何厝片区规划为厦门国际商务核心区，周边观音山会展北已经建成比较高端的城市界面，附近的海峡国际和岭兜区域高档楼盘林立，居住档次也比较高端，未来片区配套建设完毕后生活环境将更加舒适。

景观：⭐️⭐️⭐️⭐️

东南向会展北建筑群相对不密集，加上吕岭路东段开阔，中间套高楼层东南向会有一定海景资源。

商业：⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️

除了规划的地铁商业和北侧待开的观音山广场，南侧有现成的中航紫金广场，JFC，cocopark三大商业，商业配套丰富。

地铁：⭐️⭐️⭐️⭐️

地铁辐射区域，按照规划何厝大唐这侧也要再开一个地铁口。

教育：⭐️⭐️⭐️

之前的文章也分析过了，作为高定位板块，而且观音山（何厝）片区还有两块住宅用地未来要出让，未来教育升级也是可以期待的事，思明区最不缺的就是教育资源。

潜力：⭐️⭐️⭐️⭐️

作为两金概念思明部分的中心，未来重磅配套落地和企业总部入驻，定位中央活力区CAZ，链接思明东几大产业带，板块能级很高。

总分：25

何厝大唐地块大致位置

局座总结

根据评分维度，局座对这四个地块的投资推荐排序是：

五通26>何厝25>湖边23≥湾北22

就目前而言五缘实验和老思明传统校无疑是顶尖学区，但是从投资角度出发，把握未来的趋势更加重要。东部新盘吸收大量高净值人群，中考普高率的不断提升，名校集团化办学，高端产业配套落地，各种因素结合必将导致未来传统学区概念在价值的占比大幅下降，岛内学区价值扁平化是必然趋势。善于把握未来的机会，才是投资最核心的内容，不是看你现在有多好，而是看你未来提升空间有多大。