虹桥商务区发展不起来「上海虹桥商务区的没落之路」

作为一个房地产行业从业者，博哥一直对大虹桥有别样的感情。

从当年作为管培生进房企开始，我自己在虹桥地区住了五六年时间，其中三年就住在新虹街道。

前几天，朋友圈看到旭辉在卖总部大楼，不由得有些唏嘘。

来自朋友圈

虹桥商务区已经不复当年荣光。

融创去年就把总部大楼摆上了货架，中骏的办公也在出手，越来越多的大公司开始撤出虹桥。

商业的人气也大不如前。

虹桥天地的英皇影院去年年底就不再续约，大虹桥连个看IMAX的影院都没了。

新华联内景

新华联广场，中骏的商业街基本也都空了铺。

大虹桥辉煌还没多久，就走向了落寞。

01.

大部分新商务区发展前，一般都要想清楚以什么产业为核心。

大虹桥其实一直没想清楚自己要做什么产业。

十几年前，上海还没有进入外环外时代，虹桥高铁站当时还是郊区的概念。

虹桥商务区最初只是毗邻高铁站建立的一个郊区商务中心。

由于机场的关系，这里没有高楼大厦；这里的道路并不宽敞，也侧面反映最初规划并不顶级。

虹桥商务区地图

为什么是房地产？

主要是因为虹桥商务区主打的全国交通的属性，适合的企业类型并不多。

科技公司更愿意选择产业集中度更高的板块，张江，漕河泾都是优选；

广告传媒，奢侈品总部，南京西路新天地肯定更为合适；

近年兴起的直播带货电商公司，要么放在原产地，要么杭州、义乌，广州；

虹桥开发的早期，直播还未兴起，互联网还没爆发，最适合的正是老大哥房地产行业。

房地产的高增长，让民营房企老板意识到，跑马圈地才能越做越大，全国化几乎成为每家公司的目标。

大虹桥的全国出差通勤属性恰恰契合房地产总部的需求。

总部去区域公司视察，区域的员工到总部开会汇报都方便。

老板的私人飞机停在边上的虹桥机场，办公楼在虹桥商务区，别墅买在西郊或徐泾，简直不要太方便。

02.

随着房企总部的落地，楼市的炒作也随之而来。

九亭，泗泾，青浦新城，淀山湖新城，就连嘉定安亭都沾上了大虹桥的概念。

除了上海本土楼市不断吵作大虹桥的概念，整个长三角楼市都跟着这股浪潮火了起来。

几乎每个城市的高铁站边上，政府都要打造高铁新城。

长三角一体化，沪杭一体化，沪苏一体化，沪嘉一体化，几乎你走到环沪的每一个售楼处，区域展板上都标了一个醒目的虹桥火车站。

虹桥商务区迎来了历史性的高光时期，虹桥商务区传遍大江南北，名气越来越大。

辉煌的时候没人会在意产业结构的问题。

其实细拆商务区的里子，填满一栋栋写字楼的，一半是房地产公司的员工。

最辉煌的时候，虹桥商务区的星巴克里，坐着的都是谈着几十亿生意的房企高管。

那时候说虹桥不行，光是房企员工的唾沫，就会把你淹死。

现在，虹桥商务区里活得好的企业，恐怕还没有各个写字楼里的咖啡店多。

03.

18年以后，房地产开始下行，到了21年，民营房企几乎全线崩盘。

市场上逐渐传出了暴雷的消息，一个个曾经高歌而来的房企开始撤离大虹桥，卖写字楼已经不是新鲜事。

某房企老板被人家追债到古北壹号，一时间更是成为了打工人之间茶余饭后的新谈资。

最先说虹桥不行的，恰恰就是当年吹虹桥牛逼的这批地产人。

我很多前同事都买在了17号线沿线，有早年买在万科时一区的领导，也有千人摇时代买到了蟠龙天地的幸运儿。

他们买房的出发点出奇一致，觉得自己会一辈子在大虹桥工作，一直在房企上班。

最近刚刚被裁掉的一个朋友前两天吃饭自嘲，房子还没交房，行业和我都下课了。

大家对虹桥的未来，普遍有些悲观。

房地产的快速落幕，打了虹桥一个措手不及。

高光的时刻没心思考虑做宽产业结构，现在却已经错过了引进产业的黄金期。

毕竟产业就那么多，蛋糕都有些不够分了。

现在去商务区，很多办公楼都是空置的状态。

除了离高铁最近的虹桥天地，万科中心，还有龙湖天街，其他的写字楼亮灯的寥寥。

虹桥万科中心

一直没开业的恒大中心，不知何年何月才能迎来第一道灯光。

04.

虹桥商务区里，曾经也不是全是房地产公司。

阿里巴巴也曾经落在了大虹桥，可惜现在已经全部搬去市区办公了，这边只留下了一个创业空间。

虹桥阿里中心

从天然交通条件上，虹桥商务区其实很难成为一个综合型的核心商务区。

虹桥高铁站和虹桥机场，对虹桥商务区其实是形成了一道天然屏障。

市区到虹桥，北翟路、嘉闵高架过去，都要绕个弯，赶上早晚高峰，十公里开个一小时是常事。

如果地铁出行呢？虹桥商务区目前核心的地铁站只有2号线/10号线/17号线三轨交汇的虹桥站一座。

虽然三轨交汇，但是却并不方便。

从高铁站里走出来至少得十分钟，这还没算走到写字楼的时间。

对于主要业务或者主要客户在市区的企业，这种交通条件显然不太友好；

对于员工来说，上班也不太方便。

交通不便，很大程度上影响了头部企业的引进。

顺便一提，虹桥商务区里的爱博一二三四五村，最近一年租金都下降了不少，空姐空少再度成为租住主力。

05.

除了不方便的交通条件，多区共管也是产业无法形成合力的主要原因。

大虹桥并不是一个行政区的概念。

虽然江湖上一直流传着上海要把大虹桥独立成区，但是传言只是传言，信了你就太年轻了。

经过多年的发展，虹桥商务区的范围已经从新虹街道扩展成了跨闵行，长宁，青浦，嘉定四区的范围。

虹桥管委会的定位就类似于公司里的中台或者运营。

中台提方针、定策略、开大会、举大旗，但是业绩还是要靠一线的兄弟去干。

虹桥的发展，每个区都在发力。

但是没有区会把属于自己的产业让给别人。

嘉定把蔚来落在了江桥，徐泾引进了中核，长宁的临空更是连年开花结果。

闵行的重心也放在了正在开发的华漕前湾。

优质的产业，闵行是在前湾新卖一块地给引进来的企业好，还是让他们租个写字楼定在虹桥商务区好？

说到这，并不是想全盘否认掉大虹桥，恰恰是很惋惜，大虹桥本应该发展的更好。

回归板块分析的本质，看规划、开发程度、落地的企业数量等一系列指标。

在外环外四个副中心间横向比较，大虹桥目前仅弱莘庄一线，相比于宝山吴淞和浦东川沙，大虹桥仍极其优秀，无愧是外环外的价值高地。

媒体习惯去神话一个区域，这是宣传的手法无可厚非；

但是作为购房者，客观分析板块的价值、不跟风，才是对自己负责。

当你对一个板块没那么大期待的时候，恰恰是一个板块价值回归的时候。

大虹桥几个小板块具体发展前景，我们以后再聊。

▼

以上为正文

编辑∣环线咨询

进专属粉丝群、一对一深度分析，请添加环二老师微信