郑州泰禾中州院子降价「泰禾郑州院子豪降金水科教区合院将5万/平等还是买」

前 言

一个区域房价大幅上涨的前兆有如下几点：区域位置好，土地又稀缺；政府有产业注入带动人口快速增加；学校、医疗有明确规划；地铁网到位；大开发商抢地入驻等……

随着福建泰禾落地郑州金水科教区，这片距离北龙湖豪宅和北龙湖金融岛最近的黄河边宜居之地，重新聚焦在郑州房地产镁光灯下。这个片区也是郑州金水区最后的一块“风水宝地”，金水区正想依靠这个片区重夺“金水省”昔日的荣光。

郑州房地产界业内人士普遍认为：“随着泰禾入驻金水科教区，伴着北龙湖风头正劲，杨金产业园正在成熟，金水区对该区配套也快马加鞭，该区域房价将随之上涨，这里已是北龙湖之后，郑州豪宅最聚集地方。”

那么郑州土豪们现在是搬着马扎嗑瓜子，捧着大玻璃杯喝猴王茉莉花茶等泰禾院子，还是下手抢套鸿园房子等其他后来开发商抬轿增值猛挣一大笔呢？

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这两年失落的金水区正在酝酿大动作

郑州市曾经流传着这样的顺口溜，来形容各区的发展水平“金水省、二七市、管城区、中原乡、惠济村”。由此可见，金水区当年是多么风光无限，轻松甩开惠济村4道街，如今金水区的风光已被昔日自己的“封地”郑东新区抢去，过去的两年中，中原乡又是中原新区，又是常西湖新区，城市发展搞的异常生猛；惠济村更是到处是工地，处处是新楼盘，万科紫台、融创瀚海大河宸院、锦艺、碧桂园、碧源月湖、万达广场等；二七新区也是绿地、建业、鑫苑、万科、招商、融创等入驻，二七新区土地价格暴涨，尘土飞扬的南四环房价已涨到高层13000元/平方；管城区房价康桥知园17000元/平方，管南新区也正大干快上。金水区却一直死气沉沉，不见有什么新动作。时至今日，金水区在售楼盘除了三环内几个城改项目，几乎没什么新盘可售。

2017年春节过后，文化路科技市场的商户们坐不住了，开业有25年历史的科技市场正式要拆迁了，商户们接到通知，她们将迁往中州大道东杨金路的郑州新科技市场。

几乎如此同时，杨金路一带楼盘开始异常骚动，龙湖一号又要开售，伟业龙湖上城终于可以签合同了。中州大道旁的碧桂园国控天誉，传言洋房3万/平方左右，这块万科不敢接受的土地，被碧桂园拿走，以现在房价计算还是有钱赚的。

3月份金水科教区又迎来一位中国房地产重磅选手——福建泰禾地产。

通过以上重重消息分析，金水区正在一改往年的沉寂，今年重点是一方面拆迁老科技市场，将老科技市场纳入“金水CBD”范围建设，另一方面重点建设金水科教产业园区。

其实分析金水区，过了南阳路江山路往西是惠济区地盘，花园路以西过了连霍高速也是惠济区地盘，连霍高速以南中州大道以东是郑东新区。金水区的未来发展空间只剩下金水科教区，所以对金水区这位郑州昔日带头老大来说，发展好金水科教区是其唯一选择。金水区有着雄厚的实力，金水区动手发展新区，肯定比中原区、惠济区、管城区、二七区等要容易得多，再说金水科教区是郑州仅次于北龙湖的风水宝地。

所以金水区从2017年开始拆迁老科技市场，发展金水科教区是其憋了几年的一股劲，大干快上搞金水科教区，跟郑州其他几个区在未来10年再决一雌雄，金水区要借金水科教区王者重来！

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金水科教区的发展规划

金水科教区位于郑州市东北部，西起中州大道，东至四港联动大道，北至黄河，南到连霍高速。

金水科教区又分为两部分，一部分是杨金产业园，一部分是金水科教区高档住宅生活区，这两部分的分界线是东三环。

也就是东三环到中州大道是杨金产业园，杨金产业园主导产业为：电子信息产业、服务外包产业和现代物流产业，同时还规划有行政办公、金融服务、文化娱乐、居住小区等功能板块。

2015年4月26日，郑东新区北部区域的区域论坛发布会，原金水科教园区统一改称郑东新区北部区域。

目前杨金产业园里有郑州新科技市场、聚方科技园和智能科技园等产业落地。住宅项目有碧桂园国控天誉、伟业龙湖上城、龙湖一号等。杨金产业园面积大约有6.4平方公里与北龙湖距离只有3公里左右，走未来的金源十三街到北龙湖5分钟即可到达。杨金产业园缺点如下：小开发商多，建筑品质不高，有科技市场较乱，安置房多，整体档次不高。

东三环至四港联动大道是金水科教区高档生活区，该区域整体容积率不高，最高容积率控制在2.0，它东临龙子湖高校区，南临北龙湖，北临黄河湿地。是郑州仅次于北龙湖的高档生活区，区域整体容积率比龙子湖（2.5-3.0）各小区容积率低；比北龙湖南岸上和郡、正弘瓴、荣盛一带容积率（1.5-1.7）高；跟北龙湖北岸（2.0-3.0）鲁能公馆一带接近；比北龙湖东运河的东岸亚新、正商、恒大悦龙台等2.5容积率低；比北龙湖靠中州大道2.5-3.5容积率低。由此可见金水科教区高档生活区是紧次于北龙湖南岸（永威上和院、正弘瓴、荣盛……）那些楼盘区的高档生活区。

金水科教高档生活区目前已落地房地产项目有：泰禾院子、鸿园、清水苑、瀚海洱湾。

金水科教高档生活区交通一流：可以通过四港联动大道（东四环）到达龙子湖、高铁东广场、白沙、港区、往西通过东三环快速到达北龙湖。

该区有地铁1号线3期和20号线的两个站点，分别在东三环杨金路站，东三环鸿宝路站。

该区目前已建金水区第二实验小学，马上再建—个鸿兴路中学。

金水科教高档生活区核心优点：治理后的贾鲁河生态湿地为附近居住提供大面积绿地，大品牌多、整体容积率低、安置房少、交通方便、临黄河空气好、学校地铁齐全，高度控制在94米以内。

金水科教高档生活区缺点：有军用机场搬迁不确定，东临东四环比较吵，南边郑徐高铁线，目前不成熟。

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金水科教区高档生活区中的泰禾、鸿园大比拼

金水科教高档生活区建设是从2010年清水苑开始，清水苑的土地以前也是鸿园的地，后来被发改委买走，建设清水苑，目前该项目多层二手房价在1.8万/平方左右。

瀚海洱湾在规划阶段，要建洋房、别墅、高层住宅的高档社区。

1、泰禾·郑州院子：福建泰禾与河南天伦地产集团合作开发

本次合作地块是鸿宝路北、任庄路东的金水区任庄、小金庄合村并城项目。地块共107.98亩，容积率2.0，建筑高度小于94米，411万/亩，楼面价约3080元/平方。该项目是合村并城项目，实际地价比这高很多。

福建泰禾地市2016年销售额突破400亿，全国排第22左右，闽系房企第一。

泰禾地产的院子系列是精品高端产品，目前已布局北京、上海、深圳、苏州、杭州、南京、无锡、厦门、福州、佛山、南昌、济南等。

其中泰禾中国·院子连续三年上榜“亚洲十大超级豪宅”。

业内普遍估计：临东四环是高层，叠拼和合院在中间。

2、鸿园

该公司目前已开发三期，目前正在销售四期梧桐苑，后续土地储备还有2000多亩，是金水科教高档生活区中最大地主。鸿园地块不临东四环，不临高铁，也是这一片区位置最好地块。

这家房企有一座黄河大桥的收费权，有园林公司，在许昌还有商业地产，现金流充沛，今年鸿园只计划销售梧桐苑叠墅和一期尾盘大别墅，不再开新地块，业内普遍认为“鸿园不开新地块，是在规划设计更高端项目，该区域变得更热时，再搞地不迟。”

鸿园缺点是做产品不够专业，毕竟是一家新公司，一期别墅细节设计一般。目前剩余现房只有二三十套，正因其是新公司不会投机取巧才送的花园面积巨大，这在土地异常紧张的当下，才是真正稀缺品。

鸿园叠墅如下：

叠墅赠送面积很大，有的多达140多平方

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金水科教高档生活区怎么买房？未来能增值多少？

福建泰禾此次在郑州招兵买马，主要选的升龙的部队，董事长是前升龙河南区总裁肖浩然，总经理是前升龙中原新城项目总詹纪军。从人员构成看福建泰禾貌似河南二升龙。升龙人特点往往进度快，会省成本。

郑州万科是全国万科产品最垃圾的地方，郑州绿城百合也是绿城中国产品最差的地方，郑州万达也是全国万达产品最差地方……

郑州房地产界认为“郑州市场太好，河南农民工专业差，是郑州做不好产品的主要原因”。所以外来企业往往到了郑州减配出利润，因为即使减配也卖得非常好，再加上我们本地人手艺不行，所以外来大牌子在郑州往往产品也做不好。

所以如果买泰禾临东四环高层，估计等待价值不大，临路太吵杂，买泰禾叠墅不如现在下手鸿园梧桐苑，这一带房价还要涨，等待成本太大，还充满不确定。

如果买合院，建议等等泰禾，泰禾院子还是值得等等。

金水科教高档生活区未来房价一定会增值不少，现在北龙湖恒大悦龙台房价、鲁能公馆房价或许就是2年后金水科教高档生活区房价的标尺。

五年后，当有朋友伸出戴有大鸭蛋戒指的手指，划拨着iphone13s寡淡地抛出一句：“我住在郑东新区北部区”，请你不要在脑里来回思索，“那丫地方在哪里？”它就是金水科教区高档生活区，虽然不属于政区划分的郑东新区，但它的房价早已甩开老郑东新区，甚至北龙湖高容积率区域大部分楼盘。

郑州相当多隐形富豪阶层，在端着飘散着茉莉花香的茶杯说：“哥，就好这口，我品的不是张一元，不是吴裕泰，是中国老味道。”

庭院深深深几许，杨柳堆烟，帘幕无重数。玉勒雕鞍游冶处，楼高不见鸿宝路……

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