海南房地产崩溃「中国地产三十年海南楼市大变局」

1990年的春天，海南刮了一场特大台风。

台风吹倒了椰子树，也吹落了海南经济，农产品受损，加工品也卖不出去。

内地投资商们看到这光景，大腿一拍，说：

咱们撤吧！

就在一年前，他们还相信海南是块宝地，“下海”是大趋势。

没有想到的是，从下海到回潮，只有一个春天的距离

1

留在海南的，是一个普通话说不好的年轻人。

他相信海南经济很快会恢复，一定有赚钱的机会，这个机会就是房地产。

房地产是九十年代的海南发展起来的第一个行业，在没有市场规范的年代，完全是野蛮生长。

那时的海南楼市，不存在自住的说法，“炒房、炒地”是主流。

房子到炒家手里，就是一张票，低买高卖，只要保证自己不是最后的接盘手，都是赢家。

年轻人召集了几个同伴，成立了一家房地产投资公司，买下了海口的九都别墅，转手卖出赚到了第一笔钱。

此后他们在海口、三亚运作了很多楼盘，炒房成功。

他们是潘石屹、冯仑、王功权、刘军、王启富、易小迪，公司叫做农高投，万通的前身。

海南是潘石屹们的福地，但是他们没有停留多久。

1992年潘石屹就来到了北京，做了万通在京第一个项目：万通新时代广场。

这个项目的卖价是当时北京市场行情的三倍，万通自此在北京扎下了根。

至于为什么离开海南，潘石屹认为：

海南人均居住面积是50平米，而北京是7平米，太危险了。

当时三亚有的楼盘已经涨到了7500，当年的GDP增长了41.5%，而海南普通职工的月收入是100-200元。

更加夸张的是，当时海南有两万多家房地产公司，相当于每300人就有一家。

撤出海南是对的，接下来就是强调控。

1993年开始，国家对房企进行了严厉的资金控制，导致一些信托机构破产，楼市随之幻灭。

留在海南的是一大片烂尾楼和一大堆坏账，惨不忍睹。

神话结束了，海南楼市的第一个春天结束了。

2

1997到1999整整三年，海南房地产处于无生意可做的状态。

直到中央拨给海南5亿财政补助，用来处理烂尾楼。

虽然1999年底就取得了财政支持，但直到两年后才有突破。

2001年深圳妈湾电力以3000万拍下海口的美华大厦，这是六年来首个拍卖成功的“半拉楼”。

所谓“半拉楼”就是停缓建工程，项目做一半放着不动了，当时仅在海口就有400多个。

此后海南建银实业投资以358万拍下海口一块闲置住宅用地，烂尾楼改造之后土地市场也有了起色。

在三亚，烂尾楼改造也拉开了序幕，众多开发商进入三亚收购“半拉楼”。

二十一世纪前十年，烂尾楼是海南楼市的主题。

三亚的恢复速度非常的快，2001年均价尚在1430元，2004年变成了4210元。

2007年，海航国际大厦开始复工，海南省领导表示：

八年的努力终于见效了。

此时的海南也看清了自己的定位，首次提出了国际旅游岛战略。

这个概念非常对房企的胃口，万科、富力纷纷进来拿地。

与当年农高投快进快出的非主流打法不同，此时的房企非常的专业了。

三亚的楼盘一面依托海岸线，一面开发酒店、娱乐设施，从一开始就走高端路线。

买不起高端也没关系，“性价比”公寓一套只要十几万，反正养老就是图环境。

某种意义上说，这时候海南才有了房地产。

但是这种房地产，本质与十几年前仍然是一样的。

3

恢复元气的海南，再次开启了神话时代。

2010年，国际旅游岛正式获批，官方钦定之后就不再是概念。

2013年碧桂园金沙滩开盘，卖了12亿。

2015年海南海花岛开盘，卖了122亿。

2017年，三亚房价站上了3万高岗，海口突破了2万。

在房价跳跃式发展的同时，海南在网上被划分为几块“居住区”。

来自北京的候鸟喜欢住在三亚，来自广东的客人喜欢住在海口，来自东北的常住人员分布全岛各地。

海南是全国人民的福地，海南是全国人民币的热土。

此时住建部发声：海南省的房地产教训不能忘。

因此2018年春天，一纸限购令再度终止了神话。全域限购，五年社保，严打投资。

限购下的海南展示出了奇异的景象：成交直线下滑，房价爬坡上升，奇象持续了一年。

这在中国房地产史上，是绝无仅有的。

严控房地产之后，海南转变了发展战略，国际旅游岛要发展高科技。

船小好调头，可海南是南海上的一艘大船。

2018年夏天，海南楼市最困难的时刻，业内有人称：海南财政撑不到年底了。

2019年春天，海南部分城市开始人才引进，一步一步试探，直到全省放松限购。

开发商松了口气，地方也松了口气，日子总算可以过下去了。

4

2020年的春天，海南推出了现房销售制度。

我们都知道预售制对楼市意味着什么，特别是对海南充满金融气味的市场，现房销售等于只卖房不卖票了。

然而今天，这条政策也被撤回了。

为什么？

海南是中国楼市的一块显示器，多年来放映着全国房地产投资的行情。

而现在，海南终于要重视自己了，却又玩了一次心跳。

海南没有迎来自己的春天。

还记得吗？万通六君子离开之后，就再也没有回来。