天府新区 首付「首付35万起天府新区低价地项目周末低调取证性价比不摆了」

文/黄曦

11月23日星期六，位于天府新区麓山板块的高性价比项目“麓云”，居然在周末的下午拿了预售许可证，推出二批次3号楼330套房源，建筑面积约92-140㎡，含精装预售价仅12185-14248元/㎡。

楼盘基本信息

楼盘名称：麓云

产品类型：精装高层电梯

占地面积：约300亩（含麓府）

容积率：3.0

绿地率：35%

梯户比：3梯5户、3梯6户

总户数：1242户

车位数：1225个

面积段：92-140㎡

物管费：2.95元/㎡/月

物业管理：绿城物业

开发商：成都新元素置业有限公司

#本次推售信息#

楼栋：3号楼（共计两个单元）

套数：330套

面积区间：92-140㎡

预售价：12185-14248元/㎡

装修标准：4850元/㎡

网上报名时间：11.24-11.26

资料核验时间：11.25-11.27

其实这个项目在去年首批次开盘前我们就已经写过，本身我觉着既然已经写过，那就无需再写。

但是我们的运营官小安却说了三点理由让我必须重新踩重新写：

第一，从读者需求的角度，老读者虽然看过之前的文章，但是时间已经过了一年，他们很多可能都已经买到了房子，新读者反而大多都还在持币代购中，更需要了解最新的信息；

第二，从信息更新的角度，麓云二批次的装修升级了，产品有较大的变化，也需要专业分析；

第三，从市场变化的角度，成都的低价地项目越来越少，麓云即使装修标准有所提高，但价格依然非常美丽，所以我们有义务要提醒读者抓住这样的机会。

于是，今天的踩盘报告就这样诞生了。

地段

拥有丰富产业支撑的价格洼地

麓云位于天府新区麓山大道、夔州大道、利州大道和沈阳路围合而成的一片新建街区之内，属于天府新区的成熟生态居住区——麓山板块。

项目区位图

由于起步开发时间较早，麓山板块近几年的楼盘供应也逐渐减少。目前的麓山板块，既没有指标性大盘来带动区域销售，也缺少多家开发商不断向市场发声的联合宣传造势，而显得十分低调。

但是，也正因为少了营销套路的推波助澜，加上有限的供应还都以拿地很早、地价很低的老项目推新为主，在限价政策下，各楼盘的价格都被限得很低。麓山板块反而成了当下天府新区的价格洼地。

作为成都最熟悉天府新区的自媒体人之一，今天我想借麓云的踩盘报告简单梳理一下麓山板块两个非常突出的价值点。（这一部分内容有点“超纲”，但很重要，我尽量在把内容讲清楚的前提下，精简字数）

第一、低密度的麓山板块具有显著的公园城市特点，宜居属性很强。

房子，首先是具有居住属性，居住最基础的要求就是“宜居”。

麓山板块虽然是在“公园城市”理念提出之前就已经规划建设，但早在十多年前，麓山板块就规划为“高端低密度住区”，因此板块内的住宅多以低密度为主，同时还规划了规模庞大的生态绿地，可以分分钟化身为“公园城市”。

麓山国际社区实拍/图据@麓山 官微

以麓山板块的核心项目麓山国际社区为例，在麓山大道以南约4000亩的项目用地中，只有约2800亩用于住宅和商业开发，其中绝大多数是低密度的别墅以及墅区高层产品，剩下的1200亩则是高尔夫绿地，穿插于各个住宅组团之间。

万安体育公园实拍/图据@麓山 官微

除了1200亩的高尔夫绿地景观，麓山板块还有170亩的万安体育公园、360亩的极地海洋世界等大型公园绿地已经建成；320亩的天府曦谷川派中医乐养公园以及342亩的安缦云岭公园也已于今年签约；在麓山板块的东部，还建设规划有面积达2000亩的白沙湖和天府郊野公园。

天府新区消防文化公园/图据网络

另外，还有我都数不过来的类似天府新区消防文化公园这样的100亩以内的小市政公园，分布于大大小小的楼盘周围。例如在麓云项目的西南侧，就有一片由开发商代建的市政公园。

麓云西侧的代建市政公园沙盘示意

第二、麓山板块被高端产业包围并自带高端产业，具有强大的产业支撑。

现代人买房，只有宜居的环境还远远不够，稍微有点常识的人都知道，产业支撑才是房价最坚实的保障。

特别是对于新区开发而言，产业导入人口，有了人口才有居住需求，没有产业支撑的住宅开发犹如空中楼阁。

举个最现实的例子，十五年前，温江区利用其良好的生态环境和漂亮的城市建设，提出了“住在温江”的口号，那些年，温江几乎是成都人在近郊购房的首选。

但因为缺乏足够的产业支撑，那些年买入温江的购房者真的也只能“住在温江”，上班在成都——温江一度沦为睡城。

后来的故事大家也都清楚了，具有强大产业支撑的双流、龙泉、犀浦等近郊板块，不仅更加受到市场的青睐，房价也实现了对温江的反超。

天府新区兴隆湖实景合成/图据@天府发展论坛

当然，天府新区的发展势头自然不用担心产业引进的问题，但天府新区以天府大道为界，东西两边也有一定的功能侧重。

天府大道以西的产业规划相对较少，仅在天府CBD西区有总部经济产业的规划，居住功能更重。

而天府大道以东，则有天府CBD东区的总部经济、以西博城为核心的会展会议以及成都科学城的基础科研、互联网大数据、生物科技、高端制造、现代金融、创意设计、研发服务等高端产业，同时兼顾了产业和居住两大功能。

天府大道东西两侧的产业规划示意简图

位于天府大道以东的麓山板块在产业方面，实际上比天府大道以西的板块更有支撑。

麓山板块向南，正是与天府大道以东的高端产业区为邻。

麓山板块向北，则与高新区规划发展服务外包、信息技术、生物医药、环保、数字新媒体、精细仪器制造等高端产业的新川创新科技园相连。

通过天府大道以东的南北交通干线梓州大道、夔州大道、利州大道和地铁6号线，从麓山板块北上南下，不管是开车还是坐地铁，都十分方便。

麓山板块向东，毗邻白沙湖智慧云小镇，它属于天府新区鹿溪智谷科技创新和高技术产业服务功能区的重点节点之一（兴隆湖也是）；再往东，则是成都高端制造业的代表——龙泉国际汽车城。

在成都大举开启“东进”模式的今天，麓山板块的区位不仅纵穿南北，还横贯东西，被高端产业所包围。在这样的区位条件下，政府顺势也为麓山板块本身引入了两个产业小镇：天府国际基金小镇和天府国际汽车小镇，分别发展股权投资基金产业和高端汽车销售及市场服务产业。

假以时日，待新川、天府CBD、成都科学城、白沙湖智慧云小镇、天府国际基金小镇、天府国际汽车小镇等园区的产业发展成熟，麓山板块有着强大产业支撑的区位优势自然就能得到体现。

配套

街区有待成熟，配套规划完善

麓云所在的街区属于麓山板块的一个新开发片区，街区内的路网已经基本成形，但网格中还有很多项目正在建设以及一些尚未开发的空地，整个街区的界面形象还有待成熟。

但对于麓云项目来说，基本的生活配套都已经开始逐步呈现，等待交付时，几乎所有的生活需求都能就近解决。（这一部分有些是照抄第一次踩盘的内容，有变化的部分我会直接更新，大家也就不用再回去翻去年的文章了）

交通配套

已经在建并计划于明年通车的地铁6号线沿该街区西侧的夔州大道穿过，并设有“麓山大道站”，从项目步行至该地铁站约800米。按成年人80米/分钟的正常步行速度，需要约10分钟。

通过6号线，不仅可以方便快捷的到达天府CBD、西博城，向北还能连接新川科技园、金融城，直通九眼桥、东大街等传统城市中心区域。

作为成都地铁的“换乘王”，6号线可与除10号线之外的所有已通车和在建地铁线路直接换乘。

此外，紧邻麓云地块南侧的启元二街上，目前有T205路公交车，可直达地铁1号线华阳站；项目所在街区北侧的麓山大道上有T45、T208、571等公交线路，可直达地铁海昌路站（1号线、18号线）、华阳客运站、龙泉汽车总站等地。

教育配套

与麓云项目一街之隔的南侧，一所工程名为“大石学校”的校园已经处于快完工的状态，计划于明年投入使用。该校占地约86亩，是包含小学和初中的九年制义务教育学校，其中小学和初中各规划了36个班，共计72个班设计可容纳在校生3420名。

大石学校在建工程实拍

除了这所最近的学校，麓山板块还汇聚了天府新区最多的私立名校，其中实外西区的中学部、师大一中麓山校区、光亚学校、澳中123幼儿园、金苹果雅居乐博文幼稚园都已经开校多年，实外西区的小学和幼儿园也已将于明年竣工。

商业配套

项目能最便捷享受的商业配套，就是项目自带的5000㎡的底商，未来它将和麓府的底商一起，形成一条约30000㎡的长安里国韵主题街区，就近解决日常消费需求。

麓府中式商业街已建成部分实拍

据置业顾问介绍，在紧邻麓云北侧的商业地块内，开发商还将引进大型超市，打造社区食堂、运动中心、书咖等消费场所。

建发第五大道在建商业实拍

另外，在麓云售楼部的对面，建发第五大道的商业也已经雏形初现，据了解，天府新区第二家麦当劳就将落地于此。

在项目5分钟步行圈内，商业消费既丰富、又便利。

滨江和乐广场效果图

大型商业方面，未来可以选择坐车向东前往滨江和乐广场和红星美凯龙生活美学中心，也可以坐地铁4站向南前往天府商务区的天府大悦城等大型卖场。

产品&规划

精品中式大盘，精装加量加价

麓云和它旁边的麓府名义上是两个项目，但实际上却是由同一个开发商（中德）操盘，也是一起规划、统一设计的。因此，麓云最终会和麓府一起，呈现出一个中式风格的300亩大盘。

麓府效果图

在去年的踩盘报告中，我曾经用了“中规中矩”来形容这个项目，但当我这次去踩盘跟着一个收房的业主潜入了已经交付的麓府1期高层组团时，才眼见为实的发现我错了，虽然项目产品定位比较“刚”，但在品质打造方面一点都不含糊。

从1期的园林景观、入户大堂、建筑外立面等细节来看，比很多同价位的很多楼盘都要精致太多太多，甚至足以PK一众品质改善型项目！

麓府1期已交房部分实拍

这让我想起了中德多年前在成都开发第一个项目英伦联邦时打出的口号：跨阶豪宅。

虽然中德曾经因为物管与业主的冲突事件给我们留下了不好的印象，但是不吹不黑的说，我认为中德还真是把这种面向刚需刚改人群的项目做出了越级的品质感。

另外，麓云和麓府项目，聘请了国内第一梯队的绿城物业做物管，大家也就无需再有什么后顾之忧了。

麓云效果图

麓云小区占地约40亩，共有5栋高层住宅（部分带底商），另外，小区旁还有一个代建的市政小公园。

麓云总平图

目前，项目的1号楼和5号楼已经售罄，本次取证的是3号楼，总高32F（其中1、2层为架空层）。

和1、5号楼相比，3号楼的位置更好了，朝东直面麓府4期的别墅群，朝南直面低矮的学校以及学校南侧规划的公园，朝西直面小区代建的市政公园，朝北则可以看小区中庭。

3号楼周边地块情况

3号楼共有两个单元，1单元为3梯6户，2单元为3梯5户，合计330套房源，为面积约94-140㎡的精装三房四房产品。

由于项目报规时间较早，属于“赠送”较大的“老规产品”，因此得房率比较高。以下户型图中绿色虚线框内为不计产权面积的部分，红色虚线框内为计一半产权面积的部分。

建筑面积约92㎡套三单卫

建筑面积约114㎡套四双卫

建筑面积约121㎡套四双卫

建筑面积约140㎡套四双卫

和去年一批次的1、5号楼相比，本批次取证的3号楼最大的区别就在于室内的装修。

之前项目的装修标准为2699元/㎡，本批次装标则升级为4850元/㎡。

我粗略对比了一下两批次房源的装修配置表，发现本次升级的部分主要包括：

新增了威能的暖气、德国摩根的智能家居系统、霍尼韦尔的指纹密码锁等设施；

中央空调、新风系统、厨电、橱柜、厨房水槽龙头、衣柜、墙地砖等主材都升级为日立、百朗、西门子、威乃达、弗兰卡、索菲亚、马可波罗等一线品牌；

另外餐客厅地面也由之前的地砖升级成了天然石材。

从项目最新样板间的展示效果来看，确实颜值和质感较前一批次有较大的提升。

麓云精装样板间实拍

关于采暖方式的选择上，大多数楼盘都会做成地暖，但麓云此次采用的是暖气片。

我认为这个选择非常巧妙。

1、地暖每次开启后需要很长时间（我家要开24小时以上才会开始暖和）才能达到设定温度，所以基本上地暖一开就要开一整个冬天，全天候24小时不停的燃烧天然气资源。而很多的年轻刚需刚改家庭白天都要上班，一天有一半以上的时间家里都没有人，开了地暖浪费气费，不开又感觉是白给了地暖设备的钱。

2、暖气片则可以随开随关，回家时打开，二三十分钟就暖和了，出门时就关掉，不产生浪费。

因此，对于刚需刚改类的楼盘来说，暖气片是比地暖更实用的配置。

价格&购买建议

新区“入场券”，刚需刚改必抢

项目本批次预售房源330套，建筑面积约92-140㎡，预售价12185-14248元/㎡（含精装），总价约116-199万元/套。

和去年的一批次房源相比，清水价基本没有什么变化，但因为精装标准提高而整体购买成本有所上浮。不过精装配置是有实打实的升级，况且本批次3号楼的位置也比上批次更好，多支付的成本也算值回了票价。

再加上天府新区低价地楼盘迅速减少的市场背景，麓云最低仅需35万的首付，依然算是天府新区的“最便宜的入场券”项目之一。

因此，建议天府新区的刚需、刚改人群，可以抓住这个机会，争取成功上车！

（来源：吴思竹，转载已获授权）