苏州尹山湖房价达4万「苏州买房总价250260万选尹山湖和还是甪直」

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好，我在苏州园区工作，准备和女朋友结婚了，要买一套婚房，父母帮我出首付，预算是买个二百五六十万的房子，我们在尹山湖和甪直之间纠结，尹山湖的房子超出预算了，这两者应该怎么选择？

苏叔：你好，关于总价250-260万的预算是选择甪直还是尹山湖的问题，建议选择尹山湖。尹山湖板块成熟，承接园区外溢，通勤方便，地铁、商业、自然景观都具备，适合自住，问题在于会略微超出预算；甪直倒是价格合适，但板块整体肯定是与尹山湖有差距的。建议买房者比较一下两个地方离工作地的远近，具体怎么选择还是看自己的需求，不想承担过多经济压力可以选择甪直，追求生活品质可以选择尹山湖。详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》

提问：苏叔你好，普通人也可以做房产投资吗？既然都是买进卖出，我们和专业投资客的区别在哪儿？投资客比我们买得更多？如果名下只有一套房，要怎么操作可以买到多套房产呢？

苏叔：普通人买房首先是为了居住，满足居住需求之后就不会再想着买房了，一般来说算上所有名额家庭只有六套房，很多人都不会买这么多，购入三四套就停下了。而专业投资者与普通人的购房差别之一在于买房意识。普通人有钱买房，买完了之后收租金再卖出置换，都是通过自有资金去操作。而投资者会有意识地买入加仓，用一套房去养另一套，以前面买入的房子作为基础与筹码，去融资或者通过收租金扩大资金流，再购入第二套、第三套甚至更多，步步为营。其次还有资产结构。

普通人买房关注点可能比较少，以为套数多就够了，而投资者或有意识地配置自己的房产，让资产优化，尽力买入核心资产，地铁、学区、物业等都可以成为溢价筹码。核心资产可以长期持有循环抵押，而些流动性强、涨幅快的地铁房和老破小学区房则可以随时变现。以现有资产融资抵押获取流动资金助推后面的资产配置，所持资产也像滚雪球一般越来越大。

提问：苏叔，你好，未婚，无房，在平江新城附近上班，想在附近购买一套房子自住的，这样上班比较方便，但是买房毕竟是一件大事，我也没有什么购房经验，对房地产了解也不多，不知道这里发展前景怎么样，到底能不能买入，请问有什么建议吗？

苏叔：你好，平江新城地段较好，距苏州古城和相城较近，与园区和高新区也相距不远，是交通枢纽和市域次级商务商贸中心，交通路网发达，出行便利，附近名校较多，享有优质的教育资源，生活配套齐全，居住比较方便，但它也有一些劣势，板块分为南部和北部，南部发展较好，北部正在开发建设中，环境较差，城市界面一般，交通不便，有待后期的完善升级。平江新城发展前景较好，在“古城复兴”范围内，引入较多高新技术产业，聚集较多人才，有大量空地，新房供应充足，发展潜力巨大，但板块内新盘同质化现象严重，价格上没有优势，3万＋的价格可选优质板块较多，而且原来的购买主力古城区外溢人群现在不断流失。总的来说，平江新城目前的优点多于缺点，适合自住，值得购买。

提问：苏叔，您好！本人坐标苏叔，名额已满，没有其他房票，也不想搞代持。请问这样的情况在苏州应该如何配置资产。比如是否可以选择入住率高的小区底商，购入一个进行出租，如果是，请推荐性价比高的小区底商。是否可以选择公寓房，或者您还有其他什么投资建议，也可以释明下，谢谢！

苏叔：你好，商铺和公寓都不算好的投资产品，但是如果真的没有购房资格，商铺是比公寓略好一点的产品。

以下整理了一些商铺投资快速入门的方法论，可做参考：

1：可以从社区铺入手，社区铺可能想象力不大，但风险相对较少。

2：在没有看完100个铺前，不要轻易下手。

3：多收集商铺投资失败的案例，少研究商铺投资成功的案例。

一、商铺投资理念

1、商铺投资既是天堂，也是地狱。指的是投资得当的商铺可能获取几十倍的收益，是天堂。但投资不得当的商铺可能血本无归，是地狱。

2、一个商铺就是一个小公司，商铺的现金流比公司的现金流更能看清楚，并且水分更少。

3、商铺的价值不在于大小，在于人流量，在于铺面的宽度，在于人流量中人流的钱包，最后才是面积。

4、商铺投资要走向成功在本质上是认识商铺和认识自己的过程。

二、哪些商铺失败概率比较高

我对失败的投资案例做了一些总结，列出了商铺投资失败率比较高的案例

1、内铺投资的失败率比较高；很多内铺开始也很红火，但随着市场的变化，可能整个商场都倒闭了，内铺投资者可能血本无归。当然也有些内铺投资成功的案例，如江浙的一些批发市场，尤其早期买入，升值也比较惊人。但总的来说，内铺投资的失败率比较高，内铺投资即使成功也主要是运气，内铺受制于人，很难做到“一铺富三代”。

2、新铺投资失败率高；主要原因是现在很多新铺包装的过于厉害，很多价格远远超过了内在价值。在12年看了前海一个新盘，这个小区只有400多户，没有其他外在人流，价格应该在2万以下比

较合理，但开盘的价格是8-12万。同时新铺也不容易看清楚人流，做决策的要求相对比较高。当然有很多例外，在十几年前，很多了用很少的钱投资了几个新铺，最后涨几十倍的例子。

3、门面过窄，而深度过深的商铺失败率比较高；很多门面商铺的深度是门面的宽度十几倍，而铺面的主要价值就在门面，里面的面积的价值远远少于门面的价值。

4、面积过大的商铺失败率高；主要跟互联网电商的迅速发展，一些大面积的商铺以卖标准件为主，现在受到的冲击很大。并且在金融危机来临的时候，大铺更容易受到冲击，而小铺受到的冲击相对比较小。45平以下的小社区铺受到电商冲击相对比较小。

5、豪宅区的商铺投资要谨慎。主要是豪宅区一般容积率比较低，人口密度少，虽然消费能力强，但高端消费也不会在小区铺完成，而豪宅区商铺价格一般都比较高，主要原因是大家觉得房子这么贵，商铺比房子贵几倍也很正常。因此豪宅区的商铺价值可能比不上大社区铺的价值。

6、小于2000户以下小区（尤其是没有小区外居民经过）的商铺投资失败率比较高；主要是这些小区的商铺价值本身就比较低，小区由于人数少，消费力有限，而商家又要活命，留给房东就很少了。小社区的商铺投资价值比较低。

7、价格便宜人流过少的商铺不能投；很多小区铺某一面是小区人流必经之地，就会很旺投资价值高的多，但可能另外一面很少有人经过，这些商铺的投资价值就会很低，即使以低于房子的价格买进，最后还是无法避免失败的命运。

8、台阶太高(超过5个）的商铺失败率高；很多商铺门前需要上5个台阶，或下5个台阶，这样的商铺会严重影响过往的人流进店消费，会出现虽然在门前经过的人很多，但进店的比例很少。如果一个商铺，顾客要上很多台阶才能到达商铺，则商铺的价值随着台阶的增多而降低。

9、商铺与主人流之间有绿化带或隔离栏或有大树等遮挡的商铺

10、租金趋势向下走或没有递增的商铺不要试图进行投资。这些地方一般都有空铺或有很多在招租或转租的店铺，租金多年没有上涨，或者正在下跌。

11、商铺价值完全依赖于某个超市或商场的商铺不能买当依赖对象倒闭的时候，商铺的价值也就丢失了

12、留不了人的商铺，如靠近机场出口，或小区汽车出入口对于商铺门前是行车道，很难步行的商铺要特别谨慎。商铺的价值来自步行的人流，而不是车流。

三、商铺价值的加分因素

1、以分割的商铺；如某个在卖的铺，你发现很特别，由于门面足够宽，可以分割成2个铺甚至三个铺，商铺租金能提高50%以上，而原来房东并没有这样做，在商铺的价格中也并没有体现。

2、烟道，能做餐饮；而原来可能不是餐饮业态并铺租也较低。

3、以改变业态，引进银行、药房、地产中介、美容店、品牌连锁和烟酒店等高毛利商家

4、商铺的层高超过5米5的可以变成2层，相当与把商铺的面积大了一倍，这对于很多生意是非常有帮助的，如地产中介。或有地下室。

5、小区入口铺、超市入口铺、大商场入口铺、地理位置上特别显眼的铺位、街道转角铺等都是龙头铺。

6、商铺停车如果商铺面前能停车，对于一个商铺是一个重要的加分因素，尤其是有地下停车场的情况。如果对于一个高档的酒楼，停车基本上是必须的因素。

7、商铺门前有大的空间，比较适合留人。如果是聚客点就更佳了。

8、商铺门前的防雨走廊对商铺的价值是一个提升因素。

9、加天桥或红绿灯斑马线或公交站等因素。天桥或斑马线或公交等可以改变人流，可能对商铺的价值发生影响。阳光棕榈园大门右侧的商铺从小区入伙后出租率一直不高，主要原因是小区的人流一般没有必要经过这片商铺，除了送孩子上幼儿园的时候需要经过一下。大门左侧的商铺在小区入伙后全都租出去了，主要原因小区中的居民在出入的时候都要经过这些商铺。小区大门右边商铺的门前架起了天桥，很多小区的居民都要经过天桥去马路对面去坐车，去乘车的人间接就要经过这些大门右边的商铺，天桥造好后，大门右边所有的商铺都租出去了。

10、宽度与深度比值比较大的铺，如电梯铺。这些电梯铺如果单价比隔壁少高，甚至高20%可能都是物超所值。

11、小铺；很多小区有一个4平方的小铺，租金就达到8000元。要注意的是这些加分因素，都要在商铺价格中没有投资或没有体现的时候就可能发现投资价值比较高的商铺。

12、比较宽阔，可以增加经营。有一个业主在一个铺前房了二只摇摇马，每个月增加了2000元收入。

13、隔壁就是麦当劳或肯德基等大品牌，抛开价格等因素，一般来说是好铺。

四、投资商铺前需要的调查

对商铺的调查必须包括对原来业主的调查，可以从管理处入手；对同类商铺的调查；对人流量的调查；对趋势的思考；对商铺周围拆迁调查；

1、铺人流量调查；要多次，分早中晚；要使用计数器量化；

2、边人口调查；对商铺周围物业数的调查；

3、商铺业主的调查；可以从中介、管理处和保安入手

4、类商铺的调查；

5、铺租金的调查和趋势思考对于一个店铺的租金调查：左边三间和右边三间的租金调查非常重要。不要被当前铺的租金迷惑。

确定商铺当前现金流的难点在于：

a、过高，可能由于某个租客不了解市场原因，让租金远远高于市场价格，甚至故意远远高于市场价格。

b、过低，由于合约时间比较长，当前租金可能就会比较低，远远低于市场价格。克服这二点的方法在于：调查周边的市场租金和评估周边商铺以及当前商铺的毛利。

如果我是你，会考虑养一个一线城市的房票，入手一套可以传承的改善盘。