或许世博滨江才代表上海

前段时间，某个恋爱综艺里一脸纯良无害的女嘉宾一号温柔的和大家打招呼：“大家好，我来自上海，住在外滩。”

结果被心里酸酸的网友们直接网络暴力，说其炫耀自己富二代的身份，表现出来的单纯善良肯定是装的。是不是颇有“柠檬树上柠檬果，柠檬树下你和我”内味儿了。其实也不怪人家女孩忍不住炫耀，有太多人都在向往能住在黄浦江畔的豪宅里。滨江自古出豪宅，尤其是今天的主角—黄浦滨江。

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我们今天讨论的这段黄浦滨江又称世博滨江，是2010年世博会时期浦西的承办地。

为什么人人都爱黄浦滨江？一是因为核心城市中自然景观的稀缺性。因为发展好、资源多，无数年轻人都削破了脑袋涌入大城市，人人都在喊远离北上广，可北上广从不缺人。但正因人口太多，越来越多的高楼大厦取代了自然景观，偏偏在钢筋水泥里生活久了的人又大都患有城市病，对江景、湖景、公园的渴望愈发强烈。于是银翔湖、留云湖让南翔变得宜居、今年爆火；顾村公园、世纪公园让周边的房价异常坚挺，不缺客户；灯火辉煌的外滩更是成为了上海的名片，“最中心”地带的粼粼江景，多么诱人。而且，在黄浦江沿岸地区建设规划（2018-2035）中，政府明确规划要对标世界级的滨水区来打造这“一江一河”地带—即黄浦江和苏州河沿岸。

现在的黄浦滨江可不止只有外滩，沿岸的景观带越来越舒适，成为忙碌的上班族得以喘息片刻的胜地。下图是世博滨江步道的风景，悠闲的人群、江面上飞过的白鸥，这样的生活方式谁能不爱？

也难怪雪莉曾经遇到过的一个百汇园江景房的业主说：“就为了看这个江，我多花了300多万。”二是因为世博滨江正位于滨江的中心地段，地段价值无法估量。一条黄浦江长约100公里，各段的价值却不尽相同。

吴泾的滨江地段只做出了万科青藤公园这样的普通产品，想用兰香湖壹号走走豪宅路线，却没多少人买单。而世博滨江北侧紧靠外滩和董家渡，向南和徐汇滨江贯通，拥有南浦大桥和卢浦大桥两座连接浦东的重点桥梁。更是处在外滩-陆家嘴-北外滩和世博-前滩-徐汇滨江两大上海中心之间，繁华一手掌握。

三是黄浦江连接了浦东和浦西，比任何其他河流价值更大。如今浦东新区的GDP增速领跑全上海，产业、公共资源的日益完善对人才越来越有吸引力，尤其是年轻的新上海人。浦西势必要和浦东多多交流，而黄浦江就是直接连接两者的桥梁。可能都想向对方展示出最好的自己，浦东浦西的沿岸豪宅不断、地标云起，世博滨江的对面就是著名的梅赛德斯展览馆。

世博滨江，可谓牢牢占据了房产市场上最看重的地段，占尽了先机。

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如果说地段决定了是否有能孕育出豪宅的基因，那么资源一定是能让富豪们真正住下来的理由。虽然融创滨江壹号院、绿地黄浦滨江等豪宅还是有一定的空置率，但比起远郊的佘山别墅群、赵巷别墅群等富人区来说，市区的入住率的确要高。再高端的富豪也是人，生活上可以闹中取静，但总不能真的归隐山林吧。

世博滨江的背后是老牌市区黄浦，教育、医疗、商圈资源上家底丰厚，优势明显。黄浦、内环边上的位置交通自然方便，偶尔不想开车了周边还有4号线、8号线和13号线地铁，通过两座大桥开到浦东要比去徐汇、长宁更快捷。

滨江的板块面积不大，到内环内的三甲第九人民医院可直接步行。和现在的徐汇滨江相比，世博滨江的教育优势更加突出，拥有着上外-黄浦外国语小学和大同初级中学的“双一梯队”学区。尤其在今年民办学区摇号后，以前只依赖私立学校的家庭也不得不思考公办学区房的问题了。要注意，和单学区房相比，双学区房更加珍贵，而黄浦的双一梯队学区房价值更不用说。

现在，连90年代的学区老大楼的均价都逼近了10W ，滨江 学区 不错的小区品质的耀江花园卖到14W 也就不难理解了。

世博滨江也不是没有缺点，至少它也有着富人区都有的通病—缺乏底商。可能高端人士并不非常在意楼下能不能买到早点、回家能不能买到蔬菜的问题，反而更在意打开窗能不能看到稀缺的江景、朋友来做客时这个小区能不能匹配自己的身份吧。所以耀江花园甚至有业主，把自己的床放在了直面江景的阳台上。这样夜幕降临时就可以端着红酒杯，俯瞰对岸的灯火辉煌，由衷的感叹：“这才是上海啊！”

无论如何，底商匮乏是事实，家门口现在最近的商业体还要乘坐一站地铁到鲁班路上的汇暻生活广场，如果开车的话还不如直接去南京路、淮海路商圈。

或者走到江边去世博会时期留下的一些零星的店铺，比如城市最佳实践区内的星巴克、锦和越界内的温泉料理等。

希望在建的有着仲量联行参与的博荟广场、白玉兰门口的大型菜场能够真的利民，弥补日常生活的不便。

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世博滨江现有的另一个问题就是，和陆家嘴滨江、徐汇滨江等地相比住宅量偏少，且都是“伪江景房”。滨江凯旋门、世贸滨江花园可都是直面黄浦江，而世博滨江仅有的几个豪宅中的融创滨江壹号院到江边足足有600米。

高区尚可看江，至于低区，还是回头看看高架吧。这是因为沿江除了一线的景观带外，大部分土地上都是保留着的世博期间留下的各大展览馆。上海在2010年的世博会上可是耗尽了心血，之前世博滨江地带都是存在许久的厂房、拆不动的破旧民宅，为了更好的体现上海精神，借由着世博会的契机政府终于下决心拆迁、改造。李鸿章时期就创办的江南造船厂被迁到长兴岛，老百姓被妥善安置在世博新村，取而代之的是船舶馆、航天馆等展馆。

即使世博会距今已经结束了10年，但为了情怀，更为了谨慎的对待这片土地，政府还是选择暂时保留这些场馆。

可惜只是保留，并没有好好的二次开发，如今只能看到城市温度计孤零零的立在当代艺术博物馆处，滨江人气不足，完全不如徐汇滨江的西岸艺术中心热闹。

而想象中豪宅林立的黄浦滨江，真正的豪宅却并不多。耀江花园的昂贵更多的是因为双学区的加持，而且小区内多见一房、两房的小户型，甚至还有部分商住房，何谈豪宅！

最开始由香港新世界拿地的综合体地块，本应交付给我们一个港企擅长的优秀成品，却因种种问题选择抛售出去，将地分别卖给了融创和绿地建豪宅，地块也再无整体性可言。

称得上豪宅的，无非融创、绿地，廿八尊等项目，再加上结合个人情况、喜好筛选，无奈发现想入住世博滨江并无太多选项。

但对真的想要入住一线黄浦滨江的人来说，不要就此放弃世博滨江，因为它的难得之处在于还有未来。虽然这些空置的场馆未来规划还是未知的，但如此核心的地段政府想必不会一直荒废，无论是做文化更新还是变成住宅都值得期待。

一方面可以借鉴西岸艺术中心的成功去重新设计，而且世博滨江更靠近外滩；另一方面，假如决定新建豪宅，展览馆拆起来可要比满是户口的民房容易多了。当然既然现在仍不见政府公示，世博滨江短时间内改变几率不大，只能在现有的住宅中挑选了。

看得见的是北侧董家渡金融城的带来的城市界面的更新。这个已经被绿地收购，规划中拥有46万方超高层地标写字楼、20余万方商业体的绿地外滩中心，将成为承接外滩核心段金融功能外溢的需求。紧邻的世博滨江，也将受其影响。

总之，这段正在等待被激活的3公里长的世博滨江，无论从哪个角度来看，价格都没有上限。

世博滨江的背后，是拥有着上海历史底蕴的老城厢、租借地、老城区；

世博滨江的对面，是象征着新一代繁华的陆家嘴；

或许这样身处两地连接处的世博滨江，才真正代表着完整的上海。

以上为正文

编辑/环线咨询