东莞大平层好转手吗「从刚需盘到豪宅大平层东莞主城一手新盘排队进场怎么选」

江小亭/发自东莞

据提前剧透消息，东莞第三批集中供地初步名单已流出，等待土审会最后敲定。

在拟出让名单中，松山湖再次推出一宗住宅用地，另外寸土寸金的主城南城继广发南王炸地块后，也再一次推出核心区域宅地。

来源：东莞楼市风声 以最终挂拍名单为准

南城地块位于第一国际旁稻花村，属于东莞市行政文化商务中心区，区位条件优越。

地块前身为绿地，早于今年3月份，南城街道针对该地块控规调整进行了批前公示，公示期间引发周边居民较大反对呼声。虽目前相关调整内容已获批，但纠纷仍未完全解决，不排除或影响顺利上线第三批集中供地。

地块位置

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纠纷依旧，第一国际旁宅地

能否顺利上线第三批集中供地？

2022年3月12日至2022年4月10日，东莞市自然资源局就该地块的控规调整进行批前公示，期间收到意见逾50条，中房君于后台也收到不少周边居民反对控规调整的声音，并做了相关报道：停车难、学位紧张，第一国际旁调整新增一宗宅地，周边居民反对呼声不断！

居民反对点主要在于绿地变宅地后，新增人口或加剧本就紧张的教育资源，增加交通压力，带来更严峻的停车难问题，建设100米的高层住宅也将影响周边住宅小区居住环境，以及质疑公共绿地调整为二类居住用地的合法性、必要性等。

官方汇总的公众意见及听证会意见

就相关意见，政府部门举行听证会并一一回应。

对于教育资源紧张问题，处理意见表示将依法落实地块上的幼儿园建设，小学及初中学位需求由南城街道办事处统筹解决；

对于本就相对严峻的停车位不足问题，处理意见提到一方面提高调整地块的停车位配建标准，解决地块自身需求，不会对片区停车造成新的压力；另一方面政府部门目前已经邀请多方来做中心广场提升方案，未来可解决一部分停车问题，同时南城街道办就第一国际周边的停车错峰使用问题，已与汇一城等多方人员沟通，将来也可错峰解决小区停车位问题；

交通方面，调整地块将禁止设置底商减轻地块车辆出入对周边小区影响，同时通过多方面缓解历史遗留的停车难问题，以及加强交通管制，恢复原规划的双向2车道通行能力；

此外，就控规调整的必要性处理意见提到，其他相关设施可支撑前提下，本次调整可提高土地集约利用效益，增加财政收入，反哺中心区品质提升需求，具有一定必要性。

目前听证会上收集的意见和建议已依法上报供决策参考，政府部门也争取于第三批次集中供地上线该地块。

如顺利上线，借由宗地的区位含金量，可一定程度助推一级土地市场热度。

02

20年 拆迁未果

国贸旁旗峰新村也有新进展

除南城街道核心区域即将新增一宗宅地入市外，中心城区“一心两轴三片区”重点区域，民盈国贸旁的旗峰新村及烂尾楼近期也传来新进展，范围内的一栋工业园旧楼已率先开拆。

旗峰新村加上两栋明显的主体烂尾楼以及空地均处于黄旗1号地块内。

地块左揽国贸商圈，右依旗峰山脉，近距离坐拥东莞主城各大核心配套资源，而在周边城建的对比映衬中，荒草丛生的烂尾楼和年久未修葺的村庄显得分外格调不搭。

据中房君早前走访了解，按旗峰新村村民表示，其实早于2001年，东城街道办便开始着手与村民商议旧村改造计划，但因补偿方案等原因，一直未谈好。

“对于改造规划，几乎每年都在提，政府与村民之间的商议陆陆续续也一直在进行，期间也有街道办和发展商的工作人员上门沟通，村口早已建立了房屋征收办。但具体什么时候能真正改造，我们自己都不知道。”居住于此的旗峰公园一退休员工对中房君表示道。

近年来，随着中心城区城市品质提升工作的不断推进，行政文化中心、国际商务区、南城总部基地等中心区的连片规划完善，黄旗一号的改造进程也不断加速。

2017年，东城规划所再一次公示地块规划调整，最大变化为满足了村民要求的原地就近回迁；2020年，东莞市中心城区“一心两轴三片区”建设现场指挥部召开了黄旗一号地块规划设计专家咨询会，提出将加快推进地块开发建设工作；

2021年，黄旗1号项目列入东城未来五年重大建设项目；

今年2月份，东莞旗峰新村安置小区项目被列入《2022年东莞重大预备项目计划》，计划于2023年6月动工；

今年5月份，东城街道再次发文，提到加快推动黄旗一号项目年内动工。

目前地块内商品房项目已命名为“天骄国际花园”，“天骄”系是东莞本土实力房企光大的豪宅产品线，于主城区已开发有天骄御峰、天骄峰景等标杆豪宅。占位不可复制黄金地段的天骄国际花园大概率也将定位改善 大平层豪宅。

天骄国际花园入市还需时日，与此同时，年内或明年可购的主城区豪宅项目选择已颇丰，包括在售的鹏瑞天玥，明年预备入市的华润悦府，万科最新拿下且已投资备案的广发南地块万科臻湾汇花园，在建中的星河传说二期，待出让的东城体育公园TOD地块……

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迷你盘陆续进场

随着华润润府正式开启东莞积分摇号先河，虽限购未放松，但东莞主城区的热度依旧不减。润府将于7月28日正式开盘选房，能否成为东莞2022年首个日光盘值得期待。

而除了包括润府在内的面积较大总价较高的纯新盘外，聚焦主城，一批定位刚需刚改的新面孔也正排队进场，不过普遍呈现小体量特点。

如预备8月初开盘的南城孚泰锦城。

项目占地面积仅约9231㎡，由两栋约15层的住宅楼以及一栋9层商业办公楼组成，住宅规划户数仅143户，产品均设计为3房，面积段涵盖78㎡-98㎡。

虽头顶南城光环，但项目处莞城与南城交接处，周边城中村环绕，面貌一般，目前暂未有吹风价释放。不过78㎡起的小面积目前主城竞品较少，友好刚需上车。

项目周边环境中房君摄

南城另一进展稍快项目则为莞太路旁的裕和院。

聚焦项目本身，进展却是不紧不慢，早于去年年中，现场相关人员便给到中房君“最快今年年底可入市”的回应，如今一年多时间过去了，据最新消息，项目预计将于9月份开放营销中心。

裕和院同样为小体量，占地面积约1.12万㎡，由3栋住宅和1栋办公楼组成，住宅仅规划244套，主力面积约95㎡-125㎡3-4房，偏刚需刚改。

此外，南城还有宏远时代国际花园（占地面积约8986㎡）、恒兆公馆（占地面积约5600㎡）、海德珺庭（占地面积约1.1万㎡）等迷你盘，均进展较慢，入市时间未知。

位于莞城的唯一待入市新盘丰华置业广场，则建设进程较快，目前住宅部分已近乎达预售标准，但入市时间同样未知，产品信息也未释放，入市积极性并不高。此外项目占地虽达2.22万㎡，由于商业办公部分占比较高，住宅仅有一栋45层的超高层住宅，总户数也不过242户。

纵观这些项目，大部分都已是老面孔，或是旧改单元，或是本地开发商囤地项目，伴随土地价值在城市规划建设过程中的日益提高，对于这些周转压力较小的房企，似乎都并不着急入市。

对于意向主城的购房者而言，将战线拉长，可以看到，从刚需盘到高端豪宅大平层，接下来主城区的各类型项目选择都不会少。