北京豪宅项目建设潜力无限海淀或再添别墅新盘

2023年初，土地交易增加了新的信息发布环节“预供地”，自然资源部的信息披露网站增加了拟出让地块页面。现在，全国已经发布了759条预供地公告信息，涉及地块数量为4845宗。

集中供地制度已经实施了两年多，这个制度最初的初衷是为了给房地产市场降温，控制地价、降低溢价率。但随着楼市下行的影响，土地市场的热度已经处于低位，原来的集中供地制度也显得不太合适。针对网上流传的集中供地取消的传言，自然资源部表示这是误读，取消集中供地制度是不正确的。

同时，对《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》进行了解读。现在，住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”，并建立了拟出让地块清单公布制度。每次公开的详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期预判。

北京规划和自然资源委员会官网上，2023年第一批次的出让的土地已全部公示，下面就让我们来盘点一下哪些地块未来有望建成豪宅。

2023年第一批次土地供应

备注：容积率=地上建筑面积/用地规模，是衡量项目密度重要指标，容积率越低代表项目的密度越低，未来建成豪宅的可能性更大。

2月17日，北京发布2023年第一轮拟供应商品住宅用地清单，共23宗地；总用地规模103.48公顷，总建筑面积192.69万㎡。拟出让时间段为2023.2.16-2023.5.16，截止昨日已全部正式挂出，将于2023年第一轮土拍正式出让。

预测将开发为豪宅地块

朝阳区奶西地块

注：崔各庄乡奶西村棚改项目29-315-1地块、29-317-1地块、29-317-4地块

奶西村地块容积率1.4、限高30米与同商圈内的豪宅项目中建宸园相同，预计未来也将建成高端改善类型的项目。产品形态可能与中建宸园相同采用“高低配”的形式即叠拼 洋房，也有可能为纯低密板楼项目。

奶西板块目前在售新房项目有前文提到的中建宸园、望京樾，同时还有去年拿地还未开发的金隅项目地块，金隅项目最近也有消息传来，将做102平-163平户型产品，销售指导价8.5万/平。未来新地块入市将给奶西地块高端住宅注入新的活力。

海淀区四季青地块

双新村棚户区改造项目SXTZ-2603-003地块&双新村棚户区改造项目SXTZ-2603-004地块

两块待入市的四季青地块，位于西五环-杏石口桥西侧，西山美庐北侧。车程20分钟内可达世纪金源、中关村，五棵松三大商圈，开车半小时到西二旗。项目附近高端项目众多，21年热销的颐和金茂府和香山壹号院距离地块直线距离仅1.2公里。周边还有西山美墅馆、香山艺墅、御墅临枫等高端别墅项目。

同时四季青地块的容积率仅为1.21和1.25，比临近的颐和金茂府和香山壹号院1.5的容积率更低，是本次供地中容积率较低的两块纯住宅用地，周边拥有西山别墅区优良的生态环境，未来有很大机会建成为纯别墅项目，成为继西山龙胤后海淀下一个新房别墅项目。

顺义区后沙峪地块

后沙峪村A地块019-069地块&后沙峪站C地块SY00-0020-6001地块

两宗地位于后沙峪区域，其中C地块距离地铁站更近。两宗地块容积率都为1.8，容积率略高于目前热销的中海首开湖光玖里，预计产品类型为别墅 洋房或低密洋房社区。

后沙峪A地块为F2公建混合住宅用地，地块内部会包含部分公共建筑；C地块为二类居住用地，项目内全部为住宅建筑。两个地块所处后沙峪板块商业配套齐全，距离最近的大型商业配套为中粮祥云小镇，周边在售的新房项目有中海·湖光玖里，和光瑞府、中铁诺德阅墅等项目，周边的二手豪宅有优山美地、金地中央世家等老牌高端别墅项目。板块高端项目众多，具备建成豪宅的潜力。

小结

本次预测综合考虑了地块本身及周边多种因素，如土地容积率、周边在售一手二手项目和配套设施等，以预测未来可能成为豪宅项目的可能性。仅供参考，具体情况请以北京建委网站公示信息为准。

2023年第一批次供地计划中共23块住宅用地，本次预测中有5块地，未来有希望建成豪宅项目，比例为21.7%，相比2022年豪宅地块占比25%，小幅下降3.3个百分点，从数量上看2023豪宅地块供应量将与全年相差不大，且供应类型也将主要集中在公寓类型的产品上。

本次预测的5块土地分布在海淀区的西山别墅区、顺义后沙峪中央别墅区和朝阳区的望京商圈周边。这些地段位于传统的豪宅商圈或非常接近，环境高雅，配套设施齐全，聚集了相同的高端客户圈层。未来，这些区域将更易受到高净值客户的认可，享有未来豪宅项目建设的良好潜力。