郑州大平层价格「昨天单套3153万大平层成交郑州平层单价8300元/平到10万/平」

买房所有核心逻辑是一分价格一分货，靠运气，也看命运。

2019年3月30日，这是一个特别平静的暖春周末。

郑州各售楼部比年前明显回暖。

北龙湖就像丹尼斯大卫城

融创中原壹号院置业顾问售出一套总价3153万标准层房源。该房源优惠后单价超10万/平方。

这一天融创中原壹号院平销了1个亿。

同在这天，1994年出生的商丘籍楠楠（化名）在北龙湖以单价9.45万/平全款买下一套200多平大平层。

楠楠是第一次到访，当即刷卡，她不是富二代，而是创一代。

她刷完卡后说：“贵的不一定好，便宜的一定不会好，我不懂房子，我只是买个大概率而已，我理解这么贵买的不是房子，而是在买生活。”

梁怡（化名）2019年3月29日，也落定北龙湖中海项目的一套5号楼160平的房子，房子单价3.2万/平，两个车位花了110万，地下室1万/平。

梁怡是早上9：30选房，10分钟后中海推出的两栋随即全部售罄。

这个价格是中海良心价，所以一套不剩。

但是位于北龙湖核心位置的中海玖号公馆，严谨执行综合房价3.2万的同时，并未对任何买家留下关于“豪宅”、“奢华”的形容词。

所以客观将其定位是“好位置，好房子”。

同区域、同容积率、同建筑高度，一般人要理解3.2万至10万 均为标准层房源价差，难度超大。

但这个3倍的价差并未影响楠楠这样“稳”、“准”、“狠”的买家下手。这是一个性价比思维理解不了的买房逻辑。与其说买房、买生活，不如说就是买一种身份差异化标签，和买奢侈品一样的逻辑。

第一阵营：

永威上和院毛坯5.7-6.5万/平，如果计算装修，其单价贵过同区域融创中原壹号院和北龙湖金茂府。

这三个院子是目前北龙湖的第一阵营，我们不妨将其看作是大卫城一楼奢侈品大品牌。

1亿人口对应1000套房子，十万分之一占比。

第二阵营：

名门樾府4.3-5.5万精装，带枫杨外国语学校，3月28日已落定近6栋楼；正弘瓴毛坯4万 ，接近清盘；荣盛华府毛坯4万 ，接近清盘；雅居乐御宾府毛坯5万 （赠送面积大，叠墅）；中建柒號院毛坯4万 ；碧桂园豫府精装4万 ；保利珑熙精装4万 ；还有正弘臻、康桥诸子庐精装4万 ，金领九如意现房4.5万 ，正商祯瑞上境4.2万 等。

这类似大卫城二楼的轻奢品牌。

这几家公司就像准备高考的学生一样，个个都很努力，但哪家发挥地好，还要看核心的三点：

◆ 每家管理水平；

◆ 每家成本、设计、审美；

◆ 每家公司项目管理者水平。

所以：一般不要寄希望他们超越大卫城一楼品牌所带来的身份标签，但从使用功能上说，似乎也不比一楼品牌使用功能有差异。

其差异在哪里？为什么买家多掏几百万买第一阵营呢？

我认为理解PRADA、GUCCI、Hermes与Coach、Michael kors 之间的差别就释然了这个问题。

第三阵营：

中海玖号公馆、珑湖上境、珑水上境、丰华上境、茉莉公馆、善水上境、佳田兰溪上苑、美邻上苑则始于单价4万的第三阵营。

可以比作丹尼斯大卫城二楼位置稍差的专柜。

第四阵营：

龙之梦东苑、鲁能公馆、恒大悦龙台。

北龙湖入门级产品，这类产品并不差，仅因占位北龙湖。

多年来认真观察分析北龙湖你会发现很多奇怪现象：

1

金茂府、融创中原壹号院、永威上和院有20%客户是重叠的，大约共计200家左右。他们买了这三个院子里两个或者三个，这些顶豪重感受、重审美，只追求极致。

2

买第二阵营，也就是丹尼斯二楼专柜的人，重视品牌兼顾实用。

3

买第三、第四阵营，重通勤、看户型，看重北龙湖发展利好。

买第一阵营的人如入无人之境状态，他们没压力。上和院一次性付款比例占70%，目前最低单套售价超过1300万；第二阵营的人有压力，无反抗力，一心挤进北龙湖；反而第三阵营第四阵营的买家有些吃力，买完房之后无力再买车位。

绿博雁鸣湖别墅是富人新宠

在北龙湖有能力买第一阵营房子的人，大部分另有别墅，并且集中在绿博、白沙、雁鸣湖一带。

比如理想国、建业新筑、名门紫园、上和郡、上和府、未来的建业圣安德鲁斯高尔夫别墅等，总价在500-1300万之间。

对这些人来说，北龙湖大平层是第一居所，绿博、雁鸣湖是居家享受庭院生活。

这些别墅不是他们第一居所，也不是生活必需品，但也经常会用，久居闹市后放松心情的好地方。

已入住多年的雁鸣湖绿城玫瑰园被业内人士称为郑州真正有钱人的小区。整个小区人气稀落，间或有人入住，但几乎没人出手转卖，大部分均已豪华装修，据说最贵一套业主仅装修费就花了1800万。

北龙湖和绿博、雁鸣湖别墅产品数量在郑州市场占比1%左右。

1.8-2.9万/平，竞争不激烈

这个价格在郑州房市应该是“腰部”位置，但竞争不激烈。

这类产品数量市场在郑州占比6%左右。

郑州是全国二线城市中“腰部”力量最弱的城市。

基本上包含的项目有华润紫云府、碧桂园天琴湾、康桥东麓园、万科世玠、亚新紫藤公馆、瀚海观象、瀚海尔湾、奥园誉湖湾、美盛北龙台、康桥悦榕园、亚新海棠公馆、泉舜上城等。

这些房子对应的是一帮高不成低不就、很难应对的城市新中产。他们买房既想要品味，又想要产品，但是兜里的钱却不够。

1.8-2.9万/平的产品多分布在白沙、杨金、老城核心区以及滨河国际新城。

郑州这个价格段最强的竞争对手是老东区的老洋房、高铁区的高层二手房，以及金水区的优质二手房。

这是一群改善中的刚需，他们需要通勤，孩子上学等。

郑州房地产市场恰恰在这个“腰部”力量最弱。

但就长远来看，郑州1.8-2.9万/平的房源需求量还是很大。

只是需要等北龙湖目前高层以及北龙湖北岸高层消化差不多时，这个市场才会爆发。

北龙湖神一样的存在，加上2万左右成熟区二手房冲击，是郑州房市“肾虚腰软”的首因。

因为北龙湖光芒彻底粉碎了靠产品力的1.8-2.9万产品，使其不能成为主流。

1.5-1.8万/平，日子也难过

我们称这些客户为首改，也就是在原有房子上首次升级改善。

这类产品数量在郑州市场占比8%左右。

建业花园里、锦艺金水湾、正弘府、富力尚悦居、滨河中海万锦公馆、电建、金辉、金地、永威上和郡小高、蓝城诚园、海马青风公园、金尊府、金科城、康桥九溪天悦等。

这部分客群有“新房癌”，是一般不会选择二手房，对新房充满幻想。

一般需求90-140平之间房子，重视通勤和孩子教育，要求有舒适性。

教育、地铁、容积率、几梯几户、装修水平等都是这部分买家非常敏感的地方。

郑州目前1.5-1.8万/平的房子PK单价1.4万/平以下的房子的确比较难。

农业大省、产品辨别力差、开发商即使用劲做产品，也常常在期房阶段被问：“你凭什么这么贵？”

它们被低于单价1.5万/平的产品冲击，使得郑州本该在1.5-1.8万/平出品质的刚改产品上非常难做。

这个难题，是导致了郑州房产品质不高的首因。

1.2-1.5万/平，铁刚需主力军

郑州1.2-1.5万/平的房源，产品数量在郑州市场占比60%左右。

这个单价段绝对是郑州刚需主力，白沙、北区、高新区、西三环、南三环、常西湖新区、管南、绿博等。

这部分买房者看位置、地铁、教育、开发商品牌等。重视单价，也重视总价。

这个单价区间，120平米以上的产品难卖，主力军是90-110平之间的三房四房产品。

这个群体买房，只是个买家，买自己能买得起的房子，车位单价超过12万基本很难卖掉。

他们对品牌开发商的差不多装修有好感，比如万科。

但非常能接受毛坯房，有的甚至毛坯房就搬进去住。

对物业费非常敏感，电动车多，实在不好管。

9000-1.1万/平，铝刚需主力军

郑州均价9000-1.1万/平的产品，比较弱刚需，产品数量在郑州市场占比20%左右。

多分布于南龙湖、荥阳东、港区、新郑、中牟等。

他们不怎么挑产品，买只能买得起的产品，对首付分期很重视，接受车位价格在8-12万之间。

8300-9000元/平，纸刚需

郑州均价8000-9000元/平左右的，是最弱刚需盘，产品数量在郑州市场占比5%左右。

只要能买得起就买吧，似乎没什么选择了。

郑州目前还是典型的刚需市场，其实开发商在刚需市场上反而恰恰是最能获利的市场，一般利润率在15%以上。

周转速度快是利润高的主要原因。

郑州单价1.5-1.8万之间的改善市场，利润率一般低于8%。

地价高，周转稍慢，建标还要提升,所以利润下降。

郑州单价4万以上的北龙湖大部分项目利润率低于5%，成为开发商做品牌形象的市场。

地价高，建标高，主要是周转慢，所以利润反而最低。

但是被限价压制最狠的北龙湖一旦放开3.2万限价，则可能成为反弹最猛的市场，因为市场是公平的，失去的早晚会回补回来，只是说建成后，准业主会根据品质、物业、业主水平等重新定价而已。

这个区域好的毛坯房将过10万/平方。

郑州人未来生活方式将多样化，小镇近郊如美景素心园、正商西山小镇、普罗理想国、雁鸣湖别墅、万科三度湖山、泰禾中州院子、银基国际旅游度假区、绿地溱水小镇、二七区华侨城、中原区华侨城等，给追求生活多样与美好生活方式的郑州人，增加更多生活的可能。

房产税开征可能只是时间问题，处理掉不用房产，升级自己居住环境和生活方式已是未来10年郑州趋势。

一般人买房可能不再赚钱，这个时代过去了，就永远的过去了，需要买准房子才能增值。

活在郑州，要在价差如此大的房市中抉择，实在是一刻都不能掉以轻心。

郑州房价未来将由目前12倍差距，拉升至20倍差距。