开封洋房房价「开封改善洋房价格涨跌分析从149万到104万」

先看总体数据（根据不完全统计）：

海马公馆一期，自2018年9月以来，累计成交房源53套，成交面积7027㎡，成交金额7445万，成交均价10594.84元/㎡。

枫华西湖东岸（金明大道天马广场西北角），自2019年7月以来，累计成交房源23套，成交面积2847㎡，成交金额3336.1万，成交均价11717.94元/㎡。

绿城桃李春风，自2022年4月以来，累计成交房源1套，成交面积116㎡，成交金额150万，成交均价12932元/㎡。

留给开封房地产新房市场的印象是：海马公馆一期和枫华西湖东岸都属于高低配小区，且都属于以洋房产品为主要产品的小区。

海马公馆一期属于开封洋房产品品质最高的项目，且可能还不用加之一。但从新房的整体售价来看，纯粹洋房的绿城桃李春风属于在市场上涨期入市销售，目前已售房源的整体售价（尤其是2022年前）相较于海马公馆一期均价更高。

需要说明的是：二手房房源成交少，或许也是因为所在楼盘的业主买房子就是为了改善居住，不是为了投资，符合当前的房住不炒。二手房房源成交量跟项目品质、流动性未必就有多大的关联。

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先从洋房产品对比来看：

成交数量：

海马公馆一期：自2018年9月以来，海马一期成交21套，成交均价12764.36元/㎡；

枫华西湖东岸：自2020年1月以来，枫华西湖东岸成交16套，成交均价12741.14元/㎡。

两者数据对比：成交量上枫华低于海马5套，成交均价上枫华低于海马23.22元/㎡。

逐年成交价：

先来看海马公馆：

2018年9月至2019年，成交面积710㎡，成交总价986.5万，成交均价13894.36元/㎡。

2020年，成交面积1053㎡，成交总价1574万，成交均价14947.76元/㎡。

2021年，成交面积149㎡，成交总价172万，成交均价11544元/㎡。

2022年，成交面积1237㎡，成交面积1287万，成交均价10404.20元/㎡。

坦白的来说，看到这组数据的时候，我对开封房地产的信心又削弱了许多。但还是直面一下相对惨淡的数据吧：

2020年，海马一期房价相对2019年 2018年部分时间段，房价从13894元/㎡上涨到14947元/㎡。房价的上涨主要是因为2020年洋房一楼的价格拉升。后面还会有一组数据对比剔除一楼顶楼的。

2021年，仅销售1套。

2022年，海马一期相对2020年的房价下跌了4543.56元/㎡。

进一步来修正一下数据，仅以洋房标准层产品作为参考：

2018年9月至2019年，海马一期洋房成交均价13471.00元/㎡；

2020年，海马一期洋房成交均价12540.04元/㎡。2020年相较2019年 2018年部分时间段，下降了930元/㎡。

2021年，海马一期成交房源1套，成交时间是7月，成交均价是11544元/㎡。需要注意的是，这套房源成交周期1049天，成交周期离三年46天。回顾这一年当时的新房市场，大概是4月份，海马二期入市。

进入到2022年，海马一期的成交均价为10599元/㎡。这个数据相较于2020年下跌了1940元/㎡，相对于2021年下跌了944元/㎡。

所以，如果剔除洋房一楼顶楼产品，海马公馆一期和开封市场上绝大多数的楼盘（目前还没有发现有逆市上涨）一样，在房价层面是逐年相对平稳的下跌。

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再来看枫华西湖东岸的逐年成交价以及和海马一期的对比：

枫华的数据，分别是2020年12593.98元/㎡，2021年13562.26元/㎡，2022年10122.13元/㎡。

由于枫华的主要成交期是2021年，海马一期在同期仅成交1套，所以无法直观的对比。故：我们以2022年的成交价作为对比：枫华西湖东岸是10122.13元/㎡，海马一期是10599.21元/㎡，枫华西湖东岸低于海马一期477.08元/㎡。

但如果我们考虑到海马一期的干挂石材和水系园林景观，开封市场大多数的洋房产品低于海马一期的价格都是相对正常的现象。

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最后来看高层产品：

海马公馆一期为18层高层产品，枫华西湖东岸为32层高层产品。

进一步来看逐年成交价：

海马一期分别为：2020-2023年分别为：8713元/㎡、9151元/㎡、8782元/㎡和7989元/㎡。剔除1万 的房源后，8713元/㎡、8966元/㎡、8418元/㎡和和7989元/㎡，21年相较20年上涨252元/㎡，此后逐年下降429-548元/㎡。

枫华西湖东岸分别为：2021年为8869元/㎡，2022年为8446元/㎡，下跌422元/㎡，与海马一期基本一致。