银城房价「银四楼市房价维稳二手房挂牌均价16569元/㎡」

一、二手房市场数据分析

1.武汉二手房数据分析

金三已去，银四如期拉开帷幕。根据房天下二手房数据中心数据显示，4月武汉二手房挂牌均价16569元/平米。相比3月武汉二手房挂牌均价16181元/平米，武汉楼市4月走得比较稳当，二手房市场挂牌均价小幅变动。

据分析，4月份是房地产传统销售旺季，在前期各地持续严厉的调控政策下，房地产市场已逐步转冷，开发商拿地也随之谨慎。在全国楼市政策收紧的情况下，武汉近期房地产市场整体平稳健康，调控暂时不会升级，相信未来武汉的房价还是以维稳为主。

图1 全市挂牌均价及环比变化

4月，从区县二手房挂牌价来看，武昌区再次以20228元/平米，打败江岸区位居榜首,并且均价创造破2万！江岸区19957元/平米、东湖高新区16973元/平米紧随其后。目前，不限购的远城区的挂牌均价分别为：黄陂区8910元/平米、蔡甸区7452元/平米、汉南区6914元/平米、新洲区5264元/平米。总体而言，各区县挂牌均价相比上月波动幅度不大，大部分区县二手房挂牌均价受限购影响较大，呈现较平稳趋势。

图2区县挂牌均价及环比走势

2、商圈二手房数据分析

4月，受网友关注的前20个商圈中，“老牌商圈”徐东、“后起之秀”后湖、“刚需商圈”金银湖分别位列前三，二手房牌均价为19752元/㎡、15111元/㎡、12205元/㎡。其中，值得注意的是关注度高，均价适中的商圈莫过于盘龙城、蔡甸、汉南、白沙洲等，其商业配套、交通配套、生活配套等正在逐渐完善之中。

图3 热门商圈挂牌均价及价格走势

二、网友关注度数据分析

1.区县关注度分析

4月份，武汉受关注区县排行榜上，武昌区以19.32%的被搜索占比再次占领榜首。相比上月，江岸区同样稳居第二，被搜索比率达14.07%；东湖高新区再次回到第三，被搜索比率达9.32%。与之相对，尽管远城区不限购，黄陂区、蔡甸区、新洲区、汉南区的关注度分别为6.76%、2.08%、1.72%、0.88%，关注度也丝毫不逊色。

据悉，武汉自贸区的设立，直接利好东湖高新区，这让本来就热门的刚需购房区域：关山片、光谷东、光谷南、花山，甚至辐射范围内的江夏，置业热度将会继续走高，武汉楼市或迎来新一轮的格局变化。

图4 区县关注度及变化

2.商圈关注度分析

4月，受网友关注度的十个商圈分别是武昌区的徐东、江岸区的后湖、东西湖区的金银湖、武昌的积玉桥、黄陂区的盘龙城、武昌区的东湖东亭、汉阳区的王家湾、蔡甸、武昌区的南湖花园、江岸区的江汉路。

值得注意的是，为了抑制楼市增长速度过快，武汉自2016年10月再次启动限购政策，武汉市户籍禁止购买第三套住房，外地户籍需在武汉缴纳2年社保（不予补缴）才能在武汉购买住房。这让很多被限购刚需的目光从主城区转向了价格优势明显且不限购的远城区。其中蔡甸地理位置距离汉阳主城区较近，也是这几个远城区里关注度高的片区之一。从楼盘来看，多为高层、小高层、洋房、别墅，区域内又有后官湖的庞大水系，整体上比较低密宜居。加之地铁4号线延长线会深入到蔡甸主城区，区域购买价值又得到了提升。

图5 商圈关注度排名及变化

3.楼盘关注度分析

本月武汉二手房网友关注度前十楼盘，依次是锦绣龙城、保利心语、当代国际花园、保利中央公馆、万科城市花园、世纪江尚、万科魅力之城、保利华都、百瑞景中央生活区、恒大绿洲。

其中，值得注意的是，蔡甸区的恒大绿洲首次进入榜单。据悉，恒大绿洲是中国房地产十强企业——恒大地产集团进军武汉房地产市场的收官之作，小区位于汉阳大道延长线王家湾向西8公里，南面知音湖，交通条件优越，畅达武汉三镇。恒大绿洲恢弘大气，总占地面积达531亩，总建筑面积约76万平方米，由多层、小高层、3 1墅质洋房、湖景花园别墅构成，满足客户理想居住需要。在户型的设计上，恒大绿洲约141-208平米的3-4房洋房户型通透、紧凑合理实用性强，在有限面积内户型空间精致分割。约226-245平米的5房院墅拥有入户花园、超大阳台、飘窗等设计，更是使得户型的舒适度、尺度性得到了最大诠释。而普遍高达约95%-100%的超高得房率，使得在性价比上成为区域的标杆典范。

表1 网友关注前十楼盘

4.地铁线路关注度分析

4月，受关注度高的地铁线路是2号线，关注度是34.92%，其次是4号线、3号线、1号线、6号线，关注度分别是20.25%、16.88%、14.91%、13.04%。

受网友关注度前十地铁站分别是光谷广场站、长港路站、金银潭站、盘龙城站、中南路站、岳家嘴站、仁和路站、宏图大道站、洪山广场站、杨家湾站。由此可知，关注度前十地铁站几乎大多数来自于穿越武汉主城区的地铁2号线，其中4号线和3号线的关注度也不容小觑。

在远城区置业，最重要的当然是交通问题，无论是平时上下班还是周末进市区游玩，花费在路上的时间肯定越少越好。地铁沿线的楼盘优先享受这种便捷，所以要买的话可以考虑一下距离地铁口1.5公里范围内的楼盘。今年，武汉地铁集团紧紧围绕“建设世界级地铁城市”目标，实施战略提速，计划开通8号线一期和阳逻线，新开工6号线二期、8号线三期、12号线，争取开工16号线、前川线。远城区地铁数量直逼主城区，远城区二手房关注度随之变高。

表2 网友关注前十地铁站

5.学校关注度分析

3月受网友关注度前6所学校分别是武珞路小学石牌岭分校、武昌水果湖第一小学、武汉小学、青山区红钢城小学、武昌区梨园小学、马池小学。6所小学分布在武昌区、洪山区，均为省重点、市先进级别的名校。

原石牌岭小学创建于1952年，2009年8月成为洪山区教育局城区直属学校。去年12月，正式更名为洪山区武珞路小学石牌岭分校，成为继武珞路实验小学、武珞路小学金地分校、武珞路小学洪山二小、武汉澳洲国际学校之后，加入武珞路小学教育集团的新成员。据了解，武珞路小学、广埠屯小学、鲁巷小学、华师附小是洪山区的四所龙头小学，为了推进学区制改革，洪山区以这四所学校作为核心校牵头成立四个名校集团，分别位于小学北片、南片、东片和中片四大学区中。今后，该区处于不同发展阶段的小学将成为四大名校集团的成员校。

表3学校关注度排名及占比

6.价格、面积、户型关注度分析

4月，受网友关注度高的二手房价格区间是80万元以下，其次是80-100万元、100-150万元。由此可知，网友更亲睐百万以下的房子。

最受网友关注的面积区间是70-90平米，其次是110-144平米、90-110平米，分别占比21.69%、20.82%、19.58%。其中各面积段的差距并不是很大，首套置业占大部分。

相比上月，3居以3.64%的关注度，超过2居的3.18%，排名较前，但两者差距不大！

图6价格、面积、户型搜索占比图

三、政策案例解读及展望

1、政策解读

武汉放宽大学生落户条件 力争5年留住100万大学生

毕业3年内的普通高校大学生，凭毕业证即可申请登记为武汉常住户口；毕业超过3年的大学生，只要在武汉有合法稳定住所，与就业单位签订了就业合同、缴纳了社会保险，就可申请落户武汉。12日从武汉市委组织部门获悉，为实现5年留住100万大学生，该市放宽了大学生落户条件。

武汉市近期启动了“百万大学生留汉创业就业计划”之“留下来”工程。作为首批启动的武汉洪山区，为促使大学生“留下来”，推出设立一亿元大学生创新创业基金、为大学生创新创业行政审批开设“绿色通道”、优秀创业项目扶持资金10-50万元等系列举措。武汉高度重视大学生留汉创业就业工作，即将出台一批支持大学生留汉创业就业的相关政策。其中包括宽松的落户政策、优惠的住房保障、给力的创业就业资金支持、免费的培训实习、充足的就业岗位、多元的创业平台、良好的生活环境、包容的创业环境等等。

武汉现有的大学生落户政策

2014年6月12日，武汉市人社局宣布，毕业超过2年的普通高校毕业生或留学回国人员，在武汉就业创业，提供相关证明，可在武汉落户。新政自2014年7月1日起实行，凡本科学历（35周岁以内）或研究生（40周岁以内），只需提供1年的社保缴纳证明及住所证明，就可到区政务中心或户籍中心办理落户。

根据最新规定，在本人房屋产权地落户的，需提供合法房屋权属证明；在亲友家或租住房屋中落户的，需户主在个人申请中签字同意搭户，并提供合法房屋权属证明和户口簿，租住房屋的还需提供签订的1年以上有效租房协议；在单位集体宿舍落户的，需单位人事部门出具证明。

2、案例分析

中国（湖北）自贸试验区正式挂牌 光谷发展步入新台阶

无论现在还是未来，光谷无疑是武汉发展速度快的片区之一。国家政策的支持、投资汇聚、各项基础设施完善，使光谷凝聚了发展的天时、地利。光谷发展的优势众多，首先便是来自国家政策的支持。1991年被国务院批准为首批国家级高新区，2009年被国务院批准为全国第二个国家自主创新示范区，2016年湖北获批建设自贸区，其中武汉片区70平方公里落子光谷。为了利用自贸区建设机遇，2017年4月1日，武汉东湖高新区发布《关于推动国际化发展的实施意见》，这个《意见》也被称为光谷“开放十条”。从内容上看，“开放十条”的定位很高，将从谋远、补短板、对接国家战略的三大方面考虑，全面推动光谷国际化。

据《中国(湖北)自由贸易试验区总体方案》，湖北自贸区要以制度创新为核心，立足中部、辐射全国、走向世界，成为中部有序承接产业转移示范区、战略性新兴产业和高技术产业集聚区、全面改革开放试验田和内陆开放新高地。湖北自贸区实施范围119.96平方公里，涵盖3个片区：武汉片区70平方公里(含东湖综保区5.41平方公里)，襄阳片区21.99平方公里，宜昌片区27.97平方公里。据湖北自贸区武汉片区相关负责人介绍，武汉片区全部位于东湖高新区内，涵盖东湖综保区、光谷生物城、未来科技城、光谷中心城、光电子信息产业园、光谷现代服务业园、光谷智能制造产业园等七个专业产业园区。

在建设现代化、国际化、生态化大武汉的路上，光谷率先迈出了一步。自贸区武汉片区所在的东湖高新区发布光谷“开放十条”新政，值得一提的是，光谷的交通建设成为这一片区“走出去”和“走进来”的纽带，也是片区发展的亮点。已经开工建设的光谷火车站，作为武汉五大火车站之一，将与其他四座火车站按照不同功能定位，形成高铁、城铁、地铁、快速公交及市内其他社会交通构成的立体交通格局，实现以武汉为圆心的“米”字形全国高铁网格。至2020年，武汉城市圈将规划形成7条城际铁路，光谷火车站将成为联系武汉和武汉城市圈的重要交通枢纽。

而根据大光谷地区公共交通规划，区域内将建设6条地铁和9条现代有轨电车线路，以构建大光谷地区绿色公共交通骨干网络。目前，地铁11号线一期、2号线南延线，以及现代有轨电车T1、T2示范线已开工建设；今后还将陆续开建地铁19号线、9号线、13号线、17号线等4条地铁和7条有轨电车线路，以及BRT快速公交线路。

3、市场展望

武汉暂不出台新的楼市调控政策 重点打击哄抬房价

武汉市住房保障和房屋管理局4月6日下午召开媒体通气会表示，武汉近期房地产市场整体平稳健康，暂时不会出台新的调控政策。2016年下半年以来，武汉分别4次出台调控政策，层层递进，力度不断加大，使房价逐步回落，市场趋于理性。市房管局表示，下一步武汉房地产市场仍将保持平稳健康的发展态势。在继续严格执行好已出台的调控措施的同时，也会密切关注市场走势和其他城市政策实施情况，精准施策。做好预警预报和政策储备，促进武汉房地产市场平稳健康发展。同时，通过加大土地供应，落实已供土地的开、竣工要求，不断加大住房供应。

另外，今年市场供应整体充足，供应偏紧的局面将得到有效缓解。武汉市房管局局长邓万想表示，将会同银行、税收等部门建立联合管控机制，持续开展房地产市场集中整治，并加快研究综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，建立完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。