慧盖房 总价300万在重庆还能买哪儿的房子「总价300万在重庆还能买哪儿」
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昨天我们发了一篇文章，盘点了一下目前重庆主城还有哪些总价100万以内，首付30万以内的房子，结果引起了大家比较广泛的关注。
大家发现，不知不觉间，100万的总价在重庆还能买的，只有位置比较偏的纯刚需楼盘了。而当刚需物业的门槛都提升到了100万，改善型物业的门槛自然也水涨船高。
如果说5年前，300万还可以买到像奥山别墅这种北区的大联排品；如果说2年前大家还在讨论200万是不是在重庆买房的价格天花板；那么到了2019年，重庆主流的改善型产品价格基本都站在了300万以上。
可以说，现在的300万早已成为了主流改善型居住的入门门槛。
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300万能买什么？
在照母山、悦来、中央公园、礼嘉这些价值较高的北区板块，300万可以买到一些品质较好的大平层或者洋房产品；
在二郞、西永、李家沱这些南区和西区板块，300万甚至还可以买到一些经济型别墅类产品；
但是如果在渝中这样的城市核心，300万只不过是一张入场券而已。
渝中区实景拍摄
在渝中区，除了个别小户型公寓之外，想在渝中区买一套像样一点的住宅，目前的门槛大概就在300万左右。
现在问题来了：
同样是300万，近郊区的大面积改善型产品和渝中区的高层物业，你会怎么选？
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其实很多人都从来没有把城市的核心区放进自己看房的check list里面。并不是因为核心区的房子不好，而是在潜意识里感到核心区的物业高攀不起。
这种心理是完全合情合理的。
因为每一个城市的核心区都会是这座城市里高度繁华、交通便捷、资源集中、地段价值很高的地方。
从香港中环到上海黄浦区，从伦敦西区到纽约曼哈顿，想在世界上任何一个国际大都市的核心区域买房，都需要迈过相当高的门槛。
所以对于任何一个思维正常的普通人来讲，对城市核心的物业敬而远之才是合乎理性的。
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作者认为渝中区，作为重庆这座城市的核心，自然而然也是重庆的价值最高点。
渝中区实景拍摄
渝中区物业价值站在全市最高点的直接影响因素主要有两个：一是土地供应太少，二是土地成本太高。
目前渝中在售的楼盘大约只有10个左右，是主城各区中最少的。（数据来源于搜房网）
而整个渝中区在过去5年也仅供应了6块住宅用地，滨江土地5年无供应。（数据来源于2018年重庆主城区土地拍卖数据）
再加上政府对两江四岸的新规划要求“两江四岸的核心区原则上不再新建高层住宅”，在现有的几个楼盘售罄之后，很可能面临长时间无房可卖的境地。
由于目前渝中已经是完全的成熟区域，早已没有空白的地块用于开发，因此未来只能依靠拆迁来满足新增供应，而高昂的拆迁成本也将无可避免地推广土地价格。
尽管如此，这里的价格却几乎是没有什么泡沫的，因为重庆在抑制土地金融化这件事上做了很多努力。
地产是一个资金高度密集型行业。
当开发流程的融资比例过高时，房地产就被金融捆绑。楼市的泡沫和风险，多半都是从这个源头出发的。
而重庆正是在这个方面死守住了底线。在重庆任何开发商拿地，必须较高的自有资金的门槛，而守住开发商的钱，本质上也就守住了房地产的风险。
这和当初开发浦东新区的逻辑是一样的。也因为在浦东有这样的底线，才会有如今的陆家嘴；也正是因为在重庆有这样的底线，才会有今天的渝中CBD。
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除了土地供应量少和土地成本高这两个直接原因之外，渝中区的高价值还有着它作为一个城市核心的内在价值逻辑。
首先就是板块定位的问题。
每个板块都有自己独特的定位，但如果把这些定位进行对比就会发现，真正够得上国家级定位又具有居住和投资又重属性的，只有渝中区和江北嘴。而其它很多热点板块的定位都只是城市级，甚至是区域级的。
国家对渝中区的定位是：西部开发战略支点，一带一路和长江经济的连接点、重庆的总部高地、金融高地、行政中心、文化中心、商贸中心。（信息来源于相关政府网站）
渝中区实景拍摄
它与城市级和区域级定位最大的区别就在于它所承接的功能是与国家战略相关的。
不管是西部大开发、一带一路，还是长江经济带，都是关乎国运的国家大战略。而在这个层面上能代表重庆出战与其它城市PK的，只有渝中半岛。
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其次就是资源集中度的问题。
城市核心之所以能够成为一个城市的价值高点，有一个很重要的原因就是这里往往是一个城市的各种优势资源最集中的地方。渝中区自然也不例外。
比如目前全重庆已经开通或部分开通的8条轨道线路中，有7条都要穿过渝中区；
比如在全市排名前十的小学当中，渝中区独占四席，前三甲都在渝中区；在全市排名前十的中学当中，渝中区占了两席，排名榜首的学校在渝中区；
比如目前主城所有的三甲医院中，有83%集中在渝中区；
比如全市36家五星级酒店中，渝中区占比20%。（信息来源于戴德梁行相关报告）
又比如重庆大部分的人气景点，不管是洪崖洞还是轻轨穿房子，不管是朝天门广场还是皇冠大扶梯，不管是《疯狂的石头》里罗汉寺门口的井盖还是《从你全世界路过》里鹅岭二厂的天台，都集中在渝中区。
实景拍摄
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国家级定位和优势资源的聚集所带来的不光是板块地位的高低差异，更重要的是决定了整个城市中资本和财富的流向。
2017年的统计数据显示，在进入重庆的世界500强企业中，有50%的企业在渝中区设有区域总部或者办事处；而渝中区的外资银行数量占比更是达到了82%。
以花旗银行为代表的世界知名投行，以德勤为代表的全球会计四大行，以及以戴德梁行为代表的地产四大行，无一例外地选址在渝中。
全重庆有80%的国际一线品牌都聚集在渝中的解放碑。Prada、Gucci、LV、D&G、Burberry、Tiffany等国际一线大牌全都聚集在解放碑，时至今日，解放碑仍然是全重庆社零总额最高的商圈。（信息来源于戴德梁行相关报告）
全重庆所有的国外领事馆都无一例外地选址在渝中区。
而每年占全市约10%的旅游人数则给渝中区带来源源不断的现金流，让渝中的人均GDP长年保持着对其他各区两倍及以上的差距。（数据来源：重庆市统计局）
渝中区实景拍摄
如果说老渝中那九开八闭的城墙让渝中在过去几百年里完成了作为一个城市核心的原始积累，代表着这座城市过去的荣光；
那么如今渝中区的国家级定位所带来的资源和财富的聚集，同样为渝中区筑起了一堵“无形的墙”，代表了这座城市未来的方向。
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城市的本质是一个巨大的人类协作系统，而这个系统运作效率最高的地方，无疑是城市的核心。
高度集中的资源配套条件为渝中区带来了比肩国际发达城市的生活效率和居住体验，也让渝中成为了一个成熟的，兼具投资和居家双重属性的国家级中心。
现在的渝中之于重庆，已基本无异于曼哈顿之于纽约，中环之于香港。但如果用房价来衡量，尽管门槛已经到了300万，但渝中显然还并没有完全展现出它应有的价值高度。
以今年春节长假期间成交的网签数据为例。长假期间，整个主城成交的建面均价为10206元/平米，而渝中区的成交建面均价为19771元/平米，仅是整个主城均价的1.93倍。（数据来源于2019年新房交易数据）
但比起伦敦、纽约、香港、上海这些国际大都市，这个价差并不高。
我们将这些城市中核心区与非核心区的相似楼盘进行对比：
比如伦敦西北区的米葵公寓单价折合人民币为42800元/平米，而位于西伦敦一区的同类型产品One Kensington Gardens当前售价达到人民币23万元/平米，价差是5.4倍；
又比如香港屯门的Le Pont公寓目前单价约为人民币32927元/平米，而位于中环的同类楼盘Artisan House目前的单价达到了人民币119859元/平米，价差是3.6倍；（数据来源于英伦网及搜房网）
这样比起来，渝中区这个核心区与非核心区的价格差距还远未到位。
这也意味着在未来几年当中，渝中区的房价的涨幅有可能会高于主城其它区。最终，核心区与非核心区之间的价差与其它国际大都市趋同。
因此，那些位于解放碑核心商圈旁，价差又相对不算太大的楼盘，就非常具有购买价值，比如万科翡翠都会。
翡翠都会售房部实景拍摄
除了位置好之外，这个楼盘还享有一线的江景，并且还是重庆万科打造的奢装楼盘，所以抛开地段因素不讲，就楼盘自身的品质而言在整个渝中区也是排得上前几位的。而这样的产品未来在渝中区也将很难再出现。
目前翡翠都会的建面均价在2.6万左右，部分房源的总价甚至还不到300万。拿进入渝中区的起步价，买一套翡翠都会这种即占据了城市核心地段，又拥有高度集中的城市资源，还具有豪宅品质的楼盘，这样的机会是非常难得的。
从对标其它国际级城市中心房价的逻辑来看，这样的楼盘在未来是显然具有比较大的想象空间的。
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在当前的重庆市场上，300万已经成为了真正改善型物业的起步价，而你能选择的无非就是近郊新区的大平层、洋房或者是经济型类别墅产品。
而300万同样也是进入渝中这种已然成熟的国家级中心的入场券。
所以，当渝中核心区出现了翡翠都会这种具有较高居住价值的高品质楼盘时，如果你有300万的话，你会怎么选？微信公众号：院长聊房院长微信：hfbxms，加院长微信，免费进重庆购房群。
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