阳东房地产发展简谈心得体会「阳东房地产发展简谈」

1、1.0时代

在大概在2006-2010年，这段时期里，以湖滨南路至工业大道、东风四路东城片区里，有碧桂园阳江第一站的“阳东碧桂园”、中惠“中惠沁林山庄”、阳东花园、官山御景、碧湖雅苑、锦上园、裕东雅筑、盛丰园、美丽花城、金桂花园、东润市场、东泰花园别墅区等，在这时期，社区规模以中小社区为主；绝大多数是本地开发企业；产品类型基本上是别墅、普通洋房，市场产品较为单一，步梯电梯市场并存；社区绿化、配套、物业较差；价格整体上相对分化，整个片区发展板块比较零散；客户群体以东城周边乡镇为主，客户接受商品房相对较低；市场活跃度较低、市场没有形成一定规模。

在这个时期内，洋房价格基本处于1000-3800元/㎡，甚至在2008-2009年，行业发展低迷期，有亲戚朋友以800元一平方米价格买过锦上园、2800元/㎡买过阳东碧桂园的洋房，别墅4000-8000元/㎡（含多联排，双联排，独栋等），1.0时代里绝大多数项目没有形成现代居住社区的概念，算只是提供居住功能为主的楼房，比单位宿舍、公司宿舍好不了多少，客户群体购买商品房目的相对也比较简单，就是在县区（当时没有撤县设区）有个居住的地方，方便用于教育、居住等，由于一栋栋的自建房建设成本相对较高，因此，两三房的商品房比较便宜，这个时候对于绝大部分的购买者来说，商品房是不得不折中的选择办法。

2、2.0时代

2011-2016年为2.0时代，在这个时期里，区域项目发展相对集中，“京源上景”、“百利山庄”、“龙熙山”、“东泰花园2期”、“广博园”、“半山四季”等2.0发展时期代表的项目，都是处于一公里之内。2012年本地龙头企业京源实业在阳东开发“京源上景”拉开了阳东洋房类型商品房发展的火热序幕，在该项目营销中心开放的当天，客户将1000人到访，当年9月份开盘推出将近约400套房子，当天几乎销售一空。在别墅产品方面，“龙熙山”也将阳江高端客户汇聚，一时期内阳江高端客户以买到“龙熙山”别墅为荣，【“龙熙山”归来不看墅】的广告语响彻圈层。随后百利山庄、广博园、东泰花园2期相续推出洋房产品，百花齐放，各项目有梯次的竞争着，同时也为该时期阳东房地产发展贡献自己的声音。

2.0时代里，阳东房地产发展已经上了一个台阶，出现比较繁荣发展局面，在该时期内，产品类型比较丰富，现代的社区概念。同时几个集中的项目为阳东广雅路周边为主的建设，对阳东商品房居住聚集区形成起着关键的作用。在这个时期内，价格3600-6000元/㎡为主，在初期时，京源上景1期时，以均价4000元/㎡推出市场，由于市场的空白，加上市区的京源德信华城汇聚的口碑，一下子形成火爆场面。一两年后佰利山庄、龙熙山、广博园相继推出洋房，广博园以高尔夫景观、半山酒店、教育城资源等形成高端洋房概念，一度把个别洋房户型价格推高至6000元/㎡以上 。

在这个时期内，也出现了一个行业调整期，那就是2014-2015年上半年，受整个行业调整期低迷的影响，从2010年以来一直快速增长的销量，突然在2014年出现了销量下滑现象，随后整个阳江房地产出现了价格战，市区之前某项目卖7000多，一下子甚至降到5000多。同样，阳东也不例外，几个项目在这个时期内出现白热化的全面竞争。价格一下子恢复到2011-2012年的水平（从2011年开始，每年大概有300-500元/㎡的增长）。

在阳东房地产发展2.0时代里，客户已经普遍接受了商品房，原先居住在东城周边的县区客户，也对不同类型的商品房出现高度认可的现象。因此，客户群体以周边乡镇为主，周边居住居民、返乡客为辅的构成体系。在行业调整低迷期，各个项目纷纷到乡镇路演，派发传单等拓客活动。由于客户购买群体以乡镇为主，有的项目出现一条村、一条街的几户、十几户一起购买同一楼盘的现象，因此，这个时期内，老业主介绍购买的占比是比较高，对老业主的深挖也是各个项目营销人考虑的重点。

在这个时期里，不得不提到两个项目，那就是“京源城”、“华科国际广场”，这两个商业项目打破了阳东没有大型商业的局面，京源城以生活购物， “华科国际广场”以家居家居专业性市场为该时期的发展蓝图画下浓彩的一笔。京源城为2.0时代发展内所有主要项目的居民提供了一个具有现代化生活商场，这为2.0时代发展当中的一块重要拼图，而“华科国际广场”为阳东房地产3.0时代发展拉开了新的篇章。

3、3.0时代

2017-至今为3.0时代，这个时期以广雅路以东，广雅路以南为主的区域发展，开发商以外来大品牌为主，汇聚了碧桂园、佳兆业、恒大、奥园、美的、敏捷等企业前50的名企，这些名企不仅仅带来了更高层次的产品，也带来更好的社区配套和物业管理。这一时期，阳东在售项目以带装修为主，行业知名企业的高周转，给广雅路的发展插上了翅膀，但是也推高了整体阳东的均价，在该时期内，价格最高峰2018年，毛坯5500-6600元/㎡，带装修6200-8000元/㎡。

这是一个全国房地产整体发展的时代，也是阳江房地产发展的时代，在这个时代里，每个人的购房需求将无限放大。阳东也是如此，乡镇客户，东城居民客户，回乡客，投资客等都在不同的项目里出现，客户的多样化、全民购房的疯狂局面，让阳东在售项目都出现热销现象。从毛坯到精装修，购房客户接受程度也越来越高。但客户对项目位置、朋友汇聚同一社区的购买习惯，仍起着关键的购买因素。

由于3.0时代的前期，阳东房地产发展高速发展，销量达到历史最高，也推高了价格，同时也透支了未来的购买力，加上阳江整体的房地产各个缺乏核心竞争力的因素。因此，未来企业获客成本将越来越高，客户群体也将严重分化，刚需客户越来越少，刚改客户、高端客户将出现小高潮。接下来越来越多会更多细分化、差异化的产品出现在市场，给客户更多选择。

关于片区的发展，广雅路居住环境已经出现雏形，但是还是远远不够，无论ZF层面还是开发商层面，仍需努力。在区域的发展上已经有规划做为背书，但是在细节上，仍然靠开发商对项目的把握和建设控制，才能达到真正的居住汇聚区，我相信阳东未来是美好的。