原房主把车库卖掉「江苏盐城一小区把车库当房卖法院判决撤销部分房产证」

核心提示：因车库买卖纠纷，业主将开发商告上法庭，小区部分竣工验收备案和房产证被行政撤销，但民事赔偿官司持续多年却迟迟没有结论。

江苏盐城一新小区因“ 车库”当房卖引发业主与开发商多起诉讼。记者 邵春雷/摄

《民主与法制时报》记者 邵春雷 报道

小区车库牵扯到千家万户，江苏盐城一小区就因车库买卖引起了业主与开发商的多轮诉讼，所涉业主达150多户。

记者发现，诉讼涉及业主提起的行政和民事多个案件。

在行政诉讼中，该小区被撤销了已经下发的部分竣工验收备案和房产证，而民事案件一直从盐城市盐都区人民法院（简称盐都区法院）打到江苏省高级人民法院（简称江苏省高院），至今诉讼还在持续。

12月13日，江苏盐城市中级人民法院（简称盐城市中院）又对一起争议案件进行了开庭审理。

一场大雨“浇”出房屋质量问题

江苏盐城的夏天比较多雨，一下就很大，而2015年9月下的一场大雨却“浇”出了一场小区业主与开发商持续3年都没有打完的官司。

中海世纪公馆是中海宏洋地产（盐城）有限公司（以下简称中海宏洋公司）在江苏盐城盐都区开发的一处高档小区，位于盐都区城南CLD核心区，盐都区政府以南，紧邻世纪公园，自然景观和生态环境俱佳。

2015年9月，在中海世纪公馆交房的前一天，大雨下个不停。所有业主在第二天去该小区收房时都吃了一惊，他们看见小区的一层很多地方都被灌满了水。当时业主都很生气，旋即找开发商反映该情况，收房工作就此停了下来，后经检查发现是因为车库外没有修整好导致雨水倒灌至一层。

最初，中海世纪公馆业主要求中海宏洋公司妥善解决车库问题，但双方并未达成一致。后来，小区业主联合起来向有关部门反映情况，此过程中却遭到不明身份的人员阻碍。至此，业主与开发商之间的矛盾开始激化。

2015年10月1日，在有关部门协调下，业主与开发商终于坐到一起来协商。协商过程中，中海宏洋公司负责人向业主表示致歉，接受辖区派出所进行追踪调查取证，承担法律责任。中海宏洋公司还表示，在10月8日前提供该项目的总图以及4联排、6联排单图事宜，所有房屋出现质量问题愿意及时整改到位。

许多业主认为，事情至此也将告一段落了，然后细心的业主在拿到中海宏洋公司提供的房屋各种规划审批手续时却发现，车库的实际情况是停车位，且不计入房本面积。

既然不计入面积又如何体现在了房产证上呢？业主认为，出问题的车库在图纸中，就不在房屋面积内，而是配套设施，而目前的情况是，开发商将车库在出售房屋时一起按照房价出售给了业主。

不明不白蒙受损失的业主开始寻求司法途径解决纠纷。2017年10月，小区业主周某叶将验收该小区的盐城市城南新区建设一局（简称城建一局）和开发商告上法庭。

部分验收报告和房本被撤销

周某叶认为，第三人开发商中海宏洋公司弄虚作假在竣工验收备案表中篡改了面积，所以要求撤销被告同意中海花园小区部分楼的竣工验收备案。

被告城建一局辩称，被告对案涉建设工程竣工验收备案行为符合法律、法规的规定，不存在违法之处。第三人中海宏洋公司辩称，原告周某叶不具备本案的诉讼主体资格，应驳回起诉。原告的诉请已超过诉讼时效。

盐都法院在审理后认为，本案中，第三人中海宏洋公司向住建部门提交的单位工程验收证明书载明的验收建设面积不包含车库面积，而提交建设部门的竣工验收备案表却包括了车库面积，故应认定中海宏洋公司未提交真实有效的证明文件办理工程竣工验收备案，被告城南建设一局对中海花园30#-33#、35#-43#、45#、46#楼工程竣工验收备案行为证据不足，应予撤销。

最后判决撤销被告盐城市城南新区建设一局对第三人中海宏洋公司建设的中海花园部分楼的工程竣工验收备案行为。

与此同时，该小区业主张某胜也以同样的理由将盐城市国土局起诉至法院，要求撤销房产证。一审法院在审理后撤销了盐城市国土局颁发的房产证。

随后，盐城市国土局提起上诉。盐城市中院在审理后认为，本案中，中海宏洋公司向住建部门提交的单位工程验收证明书载明的验收建设面积不包含车库面积，而提交建设部门的竣工验收备案表却包括了车库面积，故应认定中海宏洋公司未提交真实有效的证明文件办理工程竣工验收备案，相应的竣工验收备案表不合法。中海宏洋公司主张竣工验收备案证明书不包含车库系由于设计单位人员填写错误，实际上案涉车库已经竣工验收的意见，仅有中海宏洋公司与相关单位的陈述，无其他证据予以佐证，因此维持了原判。

争议中的民事判决

行政诉讼中，经法院判决，连续撤销了部分验收备案登记和房产证。之后，该小区业主朱某和潘某又对中海宏洋公司提起了民事诉讼。

朱某和潘某在诉讼中称，2015年4月9日，原、被告双方签订了一份商品房买卖合同,约定：原告购买中海花园5303号房屋，被告将5303号分为三套销售给原告。二个部分为住宅，售价分别为200万元/套、75万元/套，另一部分是用途为车库的商品房，售价为10万元/套。所谓的用途为车库的商品房其实是被告将建筑区划内2辆/户停车位，擅自改变规划指标的种类性质和用途而建成的违法建筑物。被告以虚假的竣工验收备案表将不可买卖与不可登记的停车指标中2辆/户停车位违法买卖，在骗取产权登记后已被人民法院依法撤销。

上述二人还称，原告所购的用途为车库的商品房，被告已无法履行，根据《商品房销售管理办法》第20条规定，面积误差比绝对值超过3%，应当按照成交价双倍返还。

中海宏洋公司则辩称，双方签订的合同并不违法，系有效合同。案涉车库符合规划，是合法建筑，可以买卖和产权登记。其次是原告认为其不能缴纳契税等于不能领取产权证书，不符合事实。案涉中海花园别墅项目大部分业主已办理产权证，本案原告已办理产权证，产权证中含车库面积。原告以《商品房销售管理办法》第20条主张按成交价双倍返还无法律依据。案涉车库可以登记。

法院在审理后认为，涉及该小区的同宗案件中张某胜与周某叶胜诉的行政官司，中海宏洋公司正在向江苏省高院申诉。

周某叶于2015年12月5日向盐都区法院起诉中海宏洋公司，要求中海宏洋公司退还机动车车库款并赔偿损失。理由为中海宏洋公司销售给周某叶的房屋，特别是机动车车库已构成明显欺诈，被告应该返还车库款并赔偿。

盐都区法院作出判决，认为周某叶未能提供任何证据证明被告中海宏洋公司存在欺诈行为，亦不符合一倍赔偿的法定情形，判决驳回周某叶的诉讼请求。

周某叶不服并上诉至盐城市中院。最后，盐城市中院驳回上诉，维持原判。

此后，周某叶向江苏省高院申请再审，江苏省高院于2018年7月2日作出(2017)苏民申3827号民事裁定书，认为在行政部门未对案涉车库是否违反规划或构成违章建筑作出认定的情况下，中海宏洋公司对案涉车库计收价款，不足以认定违法。双方所订合同虽未对车库价款作出约定，但对房屋总价作出了明确约定，故即使案涉车库不应计收价款亦不影响周某叶应按照合同约定履行支付房屋总价款的义务。一、二审判决未支持周某叶要求返还车库款的诉讼请求，并无不当。驳回周某叶的再审申请。

最后，盐都区法院认为，朱某和潘某与中海宏洋公司签订的合同有效，驳回起诉。

朱某和潘某不服一审判决，并提起上诉。

12月13日，盐城市中院开庭审理了该案，当庭没有宣判。

专家解读争议焦点

2018年9月，相关专家针对该案进行了研讨。中国人民大学法学院副教授、硕士生导师肖建国，全国人大法工委民法室原副主任、巡视员扈纪华，北京企业法治与发展研究会副会长朱崇坤等专家一致认为：

本案中，中海宏洋公司通过提供虚假信息的手段，在没有告知的情况下，促使朱某、潘某签订了《房屋买卖合同》，将规划条件中配建的2辆/户停车位作为第1层03号商品房售卖，其目的是为了规避土地出让金和相应税收的缴纳，赚取更多的非法利益，构成“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”的情形，《房屋买卖合同》中的该部分约定无效。上述专家还认为，合同的部分无效不影响其他部分的效力，对于合同其他部分，中海宏洋公司交付使用的房屋建筑面积与涉案合同约定面积不符，应当依法承担违约责任。原标题《“车库”当房卖？江苏盐城一小区业主依法维权路》

注：本文由树木计划支持，民主与法制时报出品，在今日头条平台优先发布。