南京容积率最低的小区「容积率仅06南京主城再现低密神盘」

容积率，是决定楼盘密度最关键的指标。

容积率越高，代表该盘所承载的房源越多，居住体验感相对更差，反之则越舒适。目前南京楼市你能买到的盘，容积率从1.2至3.6不等，一些公寓项目，则高于4甚至5以上。

然而你敢相信，南京主城接下来会出现一家“骨灰盘”，容积率低至0.6！这项数据，甚至连市区别墅也望尘莫及。

它就是荒废近20年未开发的翠岛花城三期。

容积率低至0.6，怎么做到的？

就在近日，位于雨花宁南、荒废近20年的老盘翠岛花城三期，突然开始动工进行地块平整，似乎酝酿着一桩“大事”——重启项目，准备入市。

据开发商石林集团相关负责人的介绍，翠岛花城三期地块的容积率，大概率将设置为0.6。

比别墅还低的容积率，怎么做到的？

查阅资料可知，当初翠岛花城出让时规定的整体容积率为1.14，据相关媒体报道，三期地块之所以变成如此低的容积率，是因为翠岛花城一、二期“已经用完了整个地块的容积率”。

为了平衡整个小区容积率指标，因此三期定格在了0.6。

（翠岛花城小区日常实景）

要知道，目前翠岛花城三期闲置地块面积，高达6.1万方，如果容积率真的实现了0.6，那么这块中等小区体量的土地，只能建设约100套房。

经过小区实探，我们发现翠岛花城三期地块基本平整完毕，地块上覆盖了绿网。

（翠岛花城三期鸟瞰）

航拍镜头下不难发现，翠岛花城三期地块西接舜天集团、南临软件大道，北靠花神湖与南京科技馆，东侧的“缝隙”中插入了新盘龙湖舜山府，方圆3公里视线内，已无体量如此之大的可开发空地。

（翠岛花城鸟瞰）

如此核心地段，各项配套自然不在话下。小区门口就是花神庙地铁站，天隆寺商圈、南站商圈、夫子庙商圈、宜家商圈都在生活范围内，4条通车地铁通达全城，还有城南顶级的雨外 雨花台中学学区，住在这里基本上能够解决衣食住行的方方面面。

各项居住条件拉满的雨花宁南，区域新房也非常受欢迎。此前龙湖舜山府总价750万起步，开盘4个月138套房基本售罄，平均每月卖出30多套。

据公开资料显示，翠岛花城计划分三期开工，其中一二两期于2004年建成，共计2500余套房子，目前小区物业为万科物业。

截止目前，三期地块经过三轮规划方案社会公示，但当初没能取得前期业主认可，最新一轮规划仍在调整中，尚未正式对外公示。

同为一个小区的组团，为何三期落下这么久？这就要提到翠岛花城背后的开发商变更了。

翠岛花城原为南京市雨花台区城镇建设综合开发总公司所开发建设，2006年因公司改制，刚建成不久的翠岛花城一二期，连同未开发的三期地块一并打包，转让给了石林集团，也就是开发了板桥石林大公园、石林云城的开发商。

据当地中介和小区居民介绍，三期地块动工大约开始于11月上旬。获悉三期地块的动作后，不少小区老业主立刻将二手房上架，为后期置换早做打算。

“三期动工那周，翠岛花城一下子挂出了20多套房，不过现在房价降了不少，成交价大概在4-4.5万/㎡，99㎡户型最低415万就能买到，比去年降了100多万。”

根据笔者收到的最新消息，翠岛花城三期规划处在产品定位阶段，何时公开尚无消息，若要等项目开盘，最快也要至少到明年。

超低容积率新盘，南京有哪些？

容积率0.6是个什么概率，很多人可能搞不清楚。

简单点说：1以下容积率的房子，在今天的南京你拿多少钱，都是买不到的。（PS：除非单价12万/㎡的钟山高尔夫）

根据现行城市规划法规的制定，容积率对应的物业类型如下：

独立别墅为0.2~0.5；

联排别墅为0.4~0.7；

6-11层多层、洋房为0.8~1.5；

11-18层小高层为1.5-2.5；

19层以上高层为2.5以上。

由此可见，南京主城最主流的高层住宅，容积率都在2.5以上，比如我们熟悉的神盘葛洲坝中国府（2.75）、金基望樾府（2.8）、招商臻境（2.6-2.7），在河西、大校场、新玄武等区域最常见。

2.0以内的洋房和多层小区，数量骤减，在主城核心区一只手都数得过来，比较出名的有龙湖舜山府（1.25）、星叶翰锦院（1.76）、中冶锦绣珑湾（1.93）。它们在雨花宁南、城中朝天宫和夫子庙区域，占有一席之地，新房基本要卖到4-5万/㎡以上。

（龙湖舜山府）

当然，2.0以内的洋房，你在西善桥、仙林湖、老山、桥林等主城边缘和远郊区域也能实现，但地段优势大打折扣。

容积率再低的盘，咱也不卖关子了，直接上顶豪：

1.09的越城天地

0.91的泰禾南京院子

0.3的绿城玫瑰园

0.14的钟山高尔夫

上述四盘，手里没有2000万以上基本不必考虑，而玫瑰园和钟山高尔夫，更是需要总价上亿才能买到，非上市公司老总、各行名人明星所不能企及。

如此对比，容积率0.6的翠岛花城三期有多稀缺，相信你能有些粗略的概念。

容积率0.6的盘，长什么样？

在6万方土地上建100多套房，会是怎样的光景？对于脚下土地寸土寸金的主城人来说，确实太难想象了。

不过，我们可以从全国类似的容积率小区中，窥探它的神秘面纱。

来自北京海淀区的世茂·西山龙胤，位于北京九大别墅区之一的西山别墅区，是海淀区近10年最顶级的别墅项目之一，距离故宫新址仅2公里，地段足够核心，此前三期最小680㎡，总价4000万起步，1280㎡楼王售价1.3亿。

这家豪宅容积率同样是0.6，12万方的面积上建造了194套房，和翠岛花城三期密度相当接近。若参考这家豪宅的楼栋分布，大概会长这样：

（北京世茂·西山龙胤）

因翠岛花城靠近花神湖，如果加上湖景元素，我们可以参考来自广州天河区的珠江东境，容积率约0.6，4万方体量打造了122套房，目前约150㎡二手房，报价在1500万以上。

（广州珠江东境）

来自常州的路劲·太湖院子，临近苏南地区第二大淡水湖西太湖，容积率约0.67，由别墅和叠墅产品构成。虽然二手房报价仅2万/㎡，总价也得650万以上。

（常州路劲·太湖院子）

不难发现，这些超低容积率的盘，几乎都是由多层/独栋类住宅 大面积景观花园 丰富的公建区组成。这些小区，也许能为我们展现翠岛花城三期的大致模样。

结语：当主城核心寸土寸金、容积率限制、搁置开发等要素堆叠在一起后，翠岛花城三期瞬间成为城中非常值得期待的改善项目。

不过，假使它能按照容积率0.6的设想如期而至，那么它的价格和入手难度，怕是会超乎很多人的想象。