无锡别墅房价2021最新价格「20年无锡别墅编年史」

1998年，为快速拉动消费、推动住房改革，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确提出停止福利房分配。

随着沿袭40年的福利分房结束，中国房地产走向市场化，商品房开始了黄金发展时代，买房、房价等概念首次进入到普通人视野。

进入2000年以来，随着城市经济快速发展，商品房形态也日新月异，小洋楼、高层住宅、复式、小高层雨后春笋般竞相涌现，此时，别墅这个概念也首次诞生。

别墅示意图

什么是别墅？

官方的定义，是“独门独院、带私家花园的低层住宅”，用这个概念来看现在的住宅形式，仅独栋和双拼算得上。

现实生活中，人们对别墅的追求，可以追溯到很久远的历史。

早在距今2000多年前的古罗马时期，最早的别墅哈德良离宫就诞生。直到意大利文艺复兴时期，别墅的发展达到巅峰，帕拉第奥“圆顶别墅”、弗朗西斯一世的枫丹白露、路易十四的凡尔赛宫等大量的古典别墅建筑争相出现，造就了一个时代的建筑艺术传奇。

而在中国，“有天有地有庭院”的别墅，自古以来就是人们居住的终极追求。帝王要住行宫，王公贵族要住府邸，民间的富商巨贾则要住庄园。

即使到了今天，无论是上海的九间堂，还是深圳的天琴海，别墅始终是国内顶级富豪的终极追求。在他们看来，别墅不单单是财富和社会地位的象征，更象征着上流社会生活的最高追求。

有意思的是，一般正儿八经的老牌别墅，往往并不处在城市黄金地段，甚至有的地址相当偏远，这是因为：好的别墅往往需要靠优质的自然环境来最大限度地展现其价值。

这边的环境有两层意思，第一，指住宅所处板块，一般要具备要好的自然环境资源，如山水、湖景等；第二，项目本身需提供高标准的绿化环境，如私家花园、园林等。

正是由于对自然环境的苛刻要求，大多的老牌别墅都坐落于世俗眼中“较偏远”的地段，而在无锡，则大多分布在滨湖区的蠡湖、马山等板块。

这些别墅的发展和变迁史，并不单单代表着房屋形态的演变，更代表着无锡某个特定年代的城市住宅文化符号，有着非比寻常的时代意义。

无锡的别墅史，起源于2001年的蠡湖边。

当时的无锡，商品房刚刚起步，整个城市连像样的品质楼盘都屈指可数，更不用说改善型住宅了。此时，本土开发商金马充当了第一个吃螃蟹的人，打造了全无锡第一个超大的纯别墅社区——太湖威尼斯花园。

彼时，还没有蠡湖新城，包括威尼斯花园所在的大块蠡湖畔被无锡人统称“东绛乡下”。

那几年，时常有人看到，满大街的公交车身广告，大写的“东绛小别墅，总价27万/套，首付最低7万起！”

然而，比起堪称“白菜价”的威尼斯花园别墅，当时无锡的有钱人，显然宁可买总价差不多、却火极一时的“桑塔纳轿车”，也不愿意乘坐当时威尼斯花园免费的看房班车去现场看看。

如今，作为稀缺产品的威尼斯花园，高达45000元/㎡的二手房价早已令人高攀不起。当年那群人，最终还是在20年后低下了高傲的头颅，留下悔恨的泪水。

太湖威尼斯花园实景

经过威尼斯花园探路，蠡湖基本已奠定了山水豪宅的基因，此后多年，该板块成为了无锡隐形富豪聚居地，多个豪宅都在此选址。其中不得不提的，就是2005年在此诞生的两个顶级别墅区。

其中一个是聚江房地产打造的顶级老别墅——宝界山庄。

宝界山庄，比邻央视影视基地唐城，特别之处是建造在坡地上，小区自带15亩后花园，背山望湖，远远看去楼栋在一片山林之间起伏，自然风光极佳。

目前，宝界山庄内最低的边套联排都要700万/套以上，顶级配置的独栋，市值3500万/套左右。

这年诞生的另外一个重量级明星别墅盘，叫做湖玺庄园。

湖玺庄园主要打造中式建筑风格独栋别墅，最低都在千万以上。整个社区容积率仅0.2，家家都有花园，绝对的顶豪配置。

身为明星别墅社区，湖玺庄园也名不虚传。据传当年开盘后，第一套别墅就是香港演员郭晋安买的，此后更是多个香港明星来此购置，甚至，就连张艺谋，都耗资4500万—5000万，在此购买了顶级别墅。

由于湖玺庄园的别墅一共就84幢，且门槛十分高，目前在二手市场上依旧是个非常神秘的存在，有钱也难买到。

湖玺庄园实景

2012年，无锡渔港板块2003年就在此开发的太湖锦园推出其另一个组团——太湖锦绣园。

太湖锦绣园实景

太湖锦绣园主做双拼和独栋，简欧建筑风格，容积率0.59，因着超高的价格和严苛的品质要求，这个别墅社区一出世，就奠定了其难以超越的豪宅基因。

而这个项目，是无锡迄今为止最后一个低容积率纯别墅新项目。

此后，尽管无锡经济已长足发展，商品房行业也日趋繁荣，但，市场上再没出现过这样的低容积率别墅产品。

而原因，则和别墅的本质属性以及政策趋向性有关。

众所周知，我国是人口大国，人口的迅速增长决定了土地资源的日趋紧张。因此，早在1982年起，国务院就首次提出节约土地这个概念，提倡提高土地利用率。

而作为私密性极强的富人产品，别墅的土地利用率极低，因而注定只能是极少数，难以顺应主流的房地产发展趋势。

直到2006年，全国大范围内的商品房发展已初具规模，大量房企开始频繁拿地开发，此时，将“别墅”类的住宅形式扼杀在摇篮里已经是箭在弦上，不得不发。

于是这年， “限墅令”首次发布，国家明确提出停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，这条政策，无疑给当时热火朝天的别墅市场泼了一盆冷水。

此后的几年，国家屡次调整、收紧别墅类房地产开发项目的土地供应，防止大套型商品房多占土地，中国最严格的节约用地政策体系也在此阶段基本成型。

到了2012年，国家进一步收紧政策，更是明确提出住宅项目容积率不得低于1.0的标准。

也就是说正常情况下，算上规定的两年开发期。2014年，将是无锡人能见到低容积率项目的最后一年，太湖锦绣园也是无锡最后一个真正意义上的低密度别墅。

此后，虽然因为经济的发展和繁荣以及富人对别墅等高档住宅形态的需求，别墅产品并未完全退出市场，但此时的“别墅”已经悄然发生了变化。

一方面，由于市场的不友好，房企为了生存不得不纷纷进行“降标减配”，别墅的品质早已不比当年。

另一方面，由于政策的打压，房企们不得不各显神通，纷纷钻起政策的空子，在“限墅”两字上打起了擦边球。

“项目规划上对‘独栋别墅’的定义是指独门独院，两至三层楼形式、占地面积大、低容积率的项目。而对于容积率较高的联排、双拼等，通通都被归入高档住宅，不在限墅令限制的范围。”

有的房企打起了联排、双拼的主意，以联排、双拼的名义申请立项，然后，在实际操作中对其改造，例如把双拼别墅原本共用的墙体分割开，各自独立成户，就这样，“类独栋”的概念产生了。

然而，这样的类独栋，始终不是真正的独栋。

如今，新房市场上的还有别墅产品的项目已经凤毛麟角，满打满算也就弘阳三万顷、路劲蠡湖庄园、绿城无锡桃花源和新力朗诗熙华府等几家。

其中，仅弘阳三万顷和绿城无锡桃花源两家，依旧做到了超低容积率。

而在二手房市场上，别墅更是由于产品特殊，几乎没有流通性，每年的二手房别墅市场，挂牌和成交量非常稀少，一旦有别墅低价法拍，很快就没了。

此外，时代发展中，整体人口构成的变化也使得别墅的存在越来越失落。

以前，无锡人习惯一个大家族住在一起，住别墅是最好的选择，而随着时代发展，家庭单位变得越来越小，一家三口人成了常态，这种情况下，大面积别墅的市场需求量显然会大量降低。

而从新时代年轻人的置业选择来看，则可以充分说明这一点。

如今的富二代们，比之当年的富一代，置业往往更偏重于实用性，买房时偏爱城区别墅或者市区大平层，而他们的上一代则更注重于私密性，更愿意选择远离城区的独栋。

自此，属于属于独栋的别墅时代彻底结束，传统的别墅产品也慢慢淡出市场。

今后如果想买套独栋别墅，能考虑的也许只有40年产权商业别墅、小规模的会所、别墅式酒店等商业产品了，住宅产权的独栋别墅彻底成为了历史。

未来，别墅也许会成为地产发展史上一块神秘而难以触及到的区域，而这个别墅时代，将被后人赋予特定的都市文化色彩，地产江湖中将永远存在着属于他们的美丽传说。