西海岸楼市大变,房价被锁死「价值陷阱已现西海岸万元盘井喷的背后你该先纠正置业34三观34」

在过去的十几年中，许多秉承时间换利润理念的投资客都取得了成功（备注：我标黑字体是许多，而不全部）。

2020年5月份，机会似乎又摆在了我们的面前。

保利·领秀海、金地康养智慧谷、海岸万科城……在购买力日渐枯竭之时，房源却源源不断供上来。虽然不少置业顾问都在宣传涨价，但开发商们却在全力向下挖潜：起价降到9000，首付降到10万以内，总价早已经降到100万元以下，个别楼盘甚至已经跌至80万门槛之下。

不论是单价还是总价，许多普通人看到了炒房的机会与可能。但在这样的年份和供需比之下，我想带领大家了解一个投资学中很重要的现象——价值陷阱。

价值陷阱（value trap）：即投资者买入低价资产，但却发现该资产的价格保持持平甚至下降。

NO. 1｜壹

老王的身边，有不少成功的炒房客，比方说当年通过刷信用卡在西海岸买了两套房的N君。前几天，他带老王去老胶南看了看他那套投资房。

我相信，很多人开车跑滨海大道都会有一个很深刻的感受：滨海风光让人心旷神怡，城市建设日新月异，超市、景区中熙熙攘攘的人群，让这个网红片区有着其它新区都难以比拟的人气。

为了不让愤青们给我扣帽子，我必须要把一句话说到头里：西海岸，特别是灵山湾一线，是青岛最为宜居、最具发展潜力的活力新区。

位于老胶南一个优质学区的房子，N君是五年前7000多买的，现在二手房的单价在1.2万元/平方米左右，房子也一直有人租，当年的奋不顾身是一个正确的选择。

我相信，很多人的身边，都会有这样成功的例子。他们或是和你一起打牌的朋友，或许是和你在一个办公室的同事，或许是你孩子同学家长。他们和你一样，平凡毫无背景、经验的他们，仅仅是因为果断和魄力，比你多积累了百万量级的财富，我相信很多人都会感到不甘。

有了近二十年的成功案例，许多人都会这样认为：在一个看上去很美的新区，选一个价格上看着很安全的大品牌楼盘，以时间换空间，是最稳妥的一种投资选择。

NO. 2｜贰

站在青岛城市层面上，这个逻辑似乎无懈可击。

但是，一个很大的问题摆在我们面前：仅仅站在一城的角度上去判断楼市未来走向，这个高度够吗？我们来看一下过去三年青岛各区市人口增量：

从人口总量和增量排名来看，西海岸新区似乎十分乐观。但是这个数字，就如同新房销售量一样，我们要结合区市的面积以及其他城市增量来看。

如果，我们还像以前那样，把有2096平方公里的西海岸分为黄岛、胶南两个区市来看，你觉得这个数字乐观吗？如果，我们对比杭州一年50万增量，你觉得这个数字乐观吗？如果，我们再回头想想2016年那个“到2020年新区人口达到240万”的目标，你觉得这个数字乐观吗？

西海岸新区日新月异的变化固然可喜，但是中国人口结构的转变和迁徙习惯的变化同样值得我们重视。

东北、西北地区内迁居民，在很长一段时间内是西海岸的刚需支撑。但是，长期失血的东三省，人口外流入量已经大幅减少；受到限购、房价上涨的影响，许多西北人现在将配套更为完善、房价低的重庆作为日后养老的选择，还有不少则直接被渠道商带到了云南的洱海旁。

当然，各大地产商们从去年开始，发力挖掘鲁西南的富矿。虽然大家也想出了不少办法帮助外地投资客绕开限购的门槛，不少楼盘在2019年也取得了成功，但是与完全不限购的上合示范区、烟台、威海等地相比，西海岸并不占优势。而且，这个富矿在被各路渠道商高强度开采之后，也渐渐有了疲软的迹象。

对于年轻人才，老王一直在预警一件事：随着城市老龄化日益严重，南京、苏州、无锡等长三角城市会非常迅速降低人才门槛，未来抢人大战很快就会变成抢年轻人大战。2020年的上半年，这些城市不断出台的政策，成为了老王预言的最佳佐证。

西海岸的经济总量在这，但是和长三角城市比薪酬、比教育质量和升学率、比人才保障政策，我们比得过吗？

在过去的二十年中，西海岸凭借得天独厚的自然环境和低房价获得的人口红利，未来恐怕不会再有了。240万的人口总量，或许到2030年都是一个梦想。

还有我们需要注意的是，2017年西海岸卖了4.9万套住宅，2018年卖了3.1万套，2019年卖了3.3万套，三年总计卖了11.3万套，二手市场上已经累积了为数不少的投资房。

2019年，西海岸卖的地，规划建筑面积近1000万方……

以前我们以时间换利润成功了，供需比可能是这样的：100户外来人口定居西海岸，还有100个投资客看好了这海景房，但是对应的我们只能提供150套房子，供不应求房价上涨。但是未来可能30户外来人口来到青岛，我们可以提供10套人才公寓， 因为房价下跌投资客只有50人了，但是我们可以提供200套房子了。

楼市的供需关系发生根本性转变之后，价值陷阱就会形成。

NO. 3｜叁

以时间换利润，成功的关键在于若干年后有人愿意高价接盘。如果西海岸刚需增长缓慢，楼市在供应量井喷的市场中很难有稳固支撑，离场的投资客就会比进场的人多。

所以，你不能在指望10年之后，因为新房供应紧张，你的房子会被无奈的刚需族接盘。你必须深入思考10年后有限接盘者的需求，一定要明白这些人的痛点在何处，这些痛点毫无疑问就是西海岸置业的价值陷阱。

80个购房者，面对着200个新房的选择，和100个二手房的选择，你的二手房凭什么能吸引他？

价值陷阱1：需求性淘汰

需求性淘汰，就是说这个产品已经不符合市场需求了。我们看现在二手房市场，不论是市南崂山，还是西海岸城阳，无学区的套二房价格降得最快。为什么会出现这种状况？关键原因就是套二房已经无法满足绝大多数刚需的需求，属于淘汰户型。

这样的房子2020年不好卖，到了2030年需要加一个字：更不好卖。

价值陷阱2：激进小开发商的产品

市场出现分化，马太效应更加明显。行业龙头在品牌、渠道、客户黏度、成本等方面的优势会让他们活得更久。当然青岛不少大开发商的项目也很差，但是在这种环境下，小开发商劣势会更加明显。

不论是拿地成本、土建成本、融资成本、销售渠道，方方面面都处于劣势的小开发商，不少在大开发商收缩战线时又盲目拿了很多地，让自己负债率飙升。遇上不好的年景，销售再遇上困境，未来的日子很艰难。从资金、成本角度来分析，这样开发商楼盘烂尾的概率很高，产品也很难成为区域的品质标杆。

价值陷阱3：只想“卖脸”的高周转楼盘

现在许多大品牌开发商，虽然新品发布会做得越来越让人心潮澎湃，各种大饼画得越来越纯熟，但是具体到产品层面，依旧还是高周转时代的复制品。绿化率取最低值，甚至连基本的人车分流都做不到，最后只剩下一个品牌忽悠没有多少购房经验的楼市小白。

区位和配套上再无任何亮点，产品的品质在区域内又不突出。这样的房子，进入二手房市场后，品牌的光环会很快褪去。

我们就以胶南为例，在保利领秀山入市后，这一类房子会越来越多。但是，在过去的三年中，仅仅13号线沿线，这样的低质刚需盘就不少。对于有改善需求的人来说，换房子无疑是追求更好的学区、更好的配套或者更好的居住体验。但是就保利·领秀山这样的楼盘而言，和之前的盘没有品质上的区别，位置更差，满足不了改善族居住升级的需求，而且在地铁、商业等配套上还有明显短板，所以未来就不会成为换房族目标楼盘。

就新盘而言，学区恐怕难以确定，那么楼盘的品质和物业管理水平就一定要重点考察。五一期间，我曾经和一个业内朋友有过一个争论，他认为一个紧靠融创茂的楼盘性价比更高，而我认为一个区位稍差一些、价格也更低一些的项目更具潜质。原因在于后者的建筑品质与物业管理都是青岛一流的，而这是胶南板块最为稀缺的属性。一旦周边所有楼盘都进入二手市场，其余七八个楼盘可能都是一个水准，或许有相当比例的楼盘的业主还要为质量、物业纠纷维权，这个时候高品质楼盘的优势就会显现出来，成为换房族唯一的选择。市场不好的情况下，房价也会因为需求旺盛而稳中有升。

海信、鲁信、绿城、金茂新盘人气高，老业主自购或者老带新购买的比例是很高的，原因不在于价格的高低，而是多年来对于居住品质和物业服务的体验。

泡沫褪去，真相就会显现。在这样的时候，你一定不要犯经验主义错误，认为闭着眼买低价就是安全的。把楼盘每一个细节看仔细，站在五年、十年后购房者的角度，把所有问题想明白，你才能不落入坑中。