物业垄断上料违法不「中消协发布报告前期物业事实垄断小区公共收益去向不明」

来源：经济日报-中国经济网

经济日报-中国经济网北京11月5日讯 （记者 佘颖）中消协11月5日发布了对全国36个城市（直辖市、计划单列市、省会城市）、148个住宅小区的物业调查报告，显示受调查住宅小区物业服务综合满意度得分仅为62.59分，处于及格水平。其中，“保洁服务”处于不及格水平，得分仅为57.34分。在实地走访中，因为乱养宠物、无序停车、门禁失效、客服不作为等问题，秩序管理和客户服务管理得分相对较低，分别为59.35分和54.47分，同样处于不及格水平。

同时，报告还指出新建住宅小区前期物业与业主矛盾纠纷发生较为普遍，前期物业服务企业形成事实垄断，缺乏退出机制。更严重的是，本应属于全体业主的小区共有产权收益去向不明，维修基金使用面临较大压力。

中消协商品服务监督部主任皮小林表示，将于相关部门联合对二星及以下小区进行约谈，督促整改。

乱养宠物、无序停车亟需整治：超6成小区车辆乱停乱放

因为宠物和停车引发的不满在业主中最为普遍。在所调查的住宅小区中，18.15%的业主认为小区对于养宠物没有约束，乱养宠物。消费者代表在座谈会上反映，住宅小区饲养大型宠物犬情况并不少见，遛狗不系绳、放任宠物便溺等情况较多，小区卫生安全受到影响。

在148个被体验的住宅小区中，调查发现89个住宅小区存在车辆违规停放、乱停乱放等问题，问题发生率为61.14%，其主要问题体现在“小区内停车场乱停车”“小区出入口乱停车”“一楼大堂停放非机动车”等方面。如浙江杭州北城枫景园、辽宁大连泉水N3区、江苏南京花岗幸福城、广东深圳绿景花园二期、湖北武汉新澳蓝草坪等。（2）门禁失于管理问题。在148个被体验的住宅小区中，调查发现49个住宅小区存在门禁相关问题，问题发生率为33.11%，其主要问题包括“楼栋门禁不能有效关闭”“楼栋门禁长时间无人关闭”等。例如四川成都盘谷花园、辽宁沈阳凯旋门等。

无序停车主要是因为车位不足。在所调查的住宅小区中，12.31%的业主认为固定停车位不足，车辆停放混乱；6.28%的业主认为外来车辆可随意进出，存在安全隐患。消费者代表在座谈会上反映，车位不足不应成为停车秩序混乱的借口，认为物业服务公司有责任对车辆停放情况进行管理，纠正乱停放行为，保证消防通道畅通和小区车辆有序通行。

此外，清洁卫生也是业主吐槽比较多的问题。在148个被体验的住宅小区中，调查发现67个住宅小区存在垃圾清运相关问题，问题发生率为45.27%，其主要问题是“垃圾桶满溢”。例如浙江杭州北城枫景园、广东深圳华粤小区、广西南宁莱茵湖畔、内蒙古呼和浩特新希望家园西区等。

调查还发现103个住宅小区存在卫生清洁不到位等问题，问题发生率为69.59%，其主要问题包括“车行/人行入口附近有明显垃圾、污渍”“楼栋内地面有生活垃圾和污渍”等。例如山东济南泉城花园、山西太原御庭华府、西藏拉萨嘎吉康萨小区等。

前期物业与业主矛盾普遍

调查还发现，新建住宅小区前期物业与业主矛盾纠纷发生较为普遍。据中国人民大学公共管理学院教授陈幽泓介绍说，目前，新建住宅小区业主办理入住后所接受的物业服务一般是由开发商选聘的物业公司提供的，即物业管理制度中的“前期物业管理”。从调查实际体验以及专家和消费者代表座谈会情况来看，反映前期物业公司更多代表开发商利益，服务质量相对较差。

“物业服务企业是小区业主聘用的‘管家’，业主有权根据‘管家’的服务水平决定其是去是留，尤其是在‘管家’服务质量低又经营亏损的情况下，业主要求更换物业的呼声更为强烈。”陈幽泓说，但遗憾的是，由于当前物业服务企业退出机制尚不完善，对于服务质量低劣、态度蛮横、有的甚至涉黑涉恶的前期物业管理企业说不得、轰不走的问题较为严重，很多业主敢怒不敢言，必须引起有关部门的重视。

业主无法对物业形成有效监督，还造成了另一个严重的问题——小区共有产权收益去向不明，维修基金使用面临较大压力。物业维修基金是指大修更新储备基金，是专项用于物业共用部位、共用设施设备期满后大修、更新、改造的资金，可以说是“房子的养老金”。

同时，根据《物权法》有关规定，利用小区共有产权（财产）而取得的收益（如电梯广告、户外广告、小区公共区域的停车位等收益），应当视为公共收益，业主有权参与收益分配，也可用于补充小区物业公共建设基金，如用于电梯维修、消防设备更新、绿化维护等。

而在实际操作中，公共收益部分大多是一笔糊涂账，业主难以窥其究竟。在本调查举办的座谈会中，某行业内人士反映，小区停车费收益在所有小区公共收益里占比大约为30%至50%，但对这部分收益具体是多少，放在哪里，用在哪里，业主难以知情，也几乎没有刚性的制度约束，基本上任由物业公司支配。

皮小林透露，本次调查发现，被调查的148个小区中，仅有9.38%的业主知悉所在小区维修基金的使用情况，其余被访者要么示意不清楚此事，要么根本不知道维修基金的存在。

当前我国很多城市商品住宅小区从建设、入住到使用，小区“区龄“已近几十年，这些小区的公共设施亟待大范围维修与更新，如屋顶防水维修（防水一般保质期10年）、电梯大修（电梯的使用寿命一般15-20年）、外墙瓷砖脱落维修、消防系统更新、监控系统更新等。结合《物业管理条例》的相关规定，在物业维修基金用完后，小区共有产权收益就成为小区公共设施的“救命钱”，如果这些“救命钱”游离于业主管理之外，一旦需要大面积维修又出现无钱可修的情况，后果不堪设想。