深圳双拼户型购买攻略「深圳买双拼房双证房的四点宝贵建议」

大家都知道在深圳存在很多的双拼房，但是有很多人估计不知道双拼房的由来。在2006年，建设部等九部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，按照该意见第一条第二款约定：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”俗称“70/90政策”， 所谓上有政策下有对策，“双拼房”就是开发商为规避“70/90”政策的对策。因为很多客户需要大户型，并且大户的开发成本比较低，很多开发商就把两套房、三套房按一套房来设计开发，但有两个房产证，或者三个房产证，俗称“一房两证”，或者双拼房。深圳各区都有很多双拼房：

1.福田区 双拼房楼盘集中分布在香蜜湖、梅林片区,竣工年限大多在2008-2015年间

2.南山区 双拼房楼盘集中在深圳湾后海、前海及科技园片区，竣工年限大多在2008-2017年

3.宝安区 双拼房楼盘集中在西乡和新安片区，竣工年限大多在2009-2016年间

4.龙岗区 双拼房楼盘集中分布在龙岗中心城片区，双拼房数量在小区的占比较高,竣工年限大多在2009-2015

5.龙华新区 自成立新区以来,作为“福田后花园”的龙华新区在新房和二手房市场,不论交易量还是价格都上涨得非常厉害，双拼房竣工年限大多也是在2008-2015之间。

……

双拼房存在于深圳各个区，直到2016年3月1号，才正式的废除“70/90政策，但是这10年中，建设了很多双拼房。今年史上最严格的限购深圳715新政后，对于双拼房是一个非常精准的打到了7寸要害。但未尝也不是一个机会。对于我们普通购房者来讲，在购买双拼房时应当注意哪些坑？现在我就自己亲身的经历给大家详细聊聊在深圳购买双拼房应当注意的一些法律风险。

一，在深圳购买双拼房之前务必核实自己的购房资格够不够。

双拼房有两本房产证，需要两个购房名额，按照深圳市的购房政策，深户已婚家庭在深圳享有两套的购房名额，对于非深户家庭只能在深圳购买一套。所以，买方在购买双拼房之前一定的核实自己有无购房资格，以防到时签署了双拼房买卖合同，但是因自己购房名额不够，只能过户一套，另外一套因购房名额的问题导致过不了户而需向卖方承担违约责任。有些人可能会讲，只有一套的购房名额，那我就只买其中一套。这样也是可以的，从法律上来讲，虽然属于双拼物业，但有两本房产证，就是两套房屋，可以分开来卖。但是，人家设计就是按照一套房来设计的，到时候免不了纠纷。

附上2020年7月15日深圳新政政策：

1、入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保；

2、夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数；

3、首付比例：无房无贷首付30%；无房有贷款记录买普通住宅首付50%；非普通住宅首付60%。家庭有1套普通住宅首付70%，非普通住宅80%；

4、转让增值税从2年免变5年才免；

5、豪宅（750万以上）增值税按照差额乘以5%征收；

6、新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。

二，在深圳购买双拼房之前一定要反复确认自己能够贷款的金额。

深圳属于限购限贷的城市，在深圳购买第一套房最低的首付为三成，双拼房是两套房屋，所以其中一套最低可以付三成首付，另外一套就得首付七成。意味着你得最少拿出一套房屋的钱去付首付。不要听中介人员忽悠说都可以按照一套住房的标准都可做三成首付。2018年以前，还存在双拼房两套房同时递交贷款申请给两个不同银行，根据银行征信时间差获得同时首付三成买双拼房的机会。在现在首付比例已经很高，换房难度很大的情况下，以深户有房贷记录买2000万的房子为例子，不管单证和双证，“豪宅税”都无法避免，单证首付6成1200万，双证以大面积那本证首付6成，小面积那本证二套首付8成来算，综合首付需要6.8成1360万。在2018年以前可能在监管没有那么严格的情况下，夫妻双方同时购买，可以操作，同时做成2套都是三成首付，但是在最近几年国家严格打压下，是绝对操作不了的了。所以购买前一定要确保资金紧张的情况下，签合同。否则房屋买卖合同一签，到时因首付不够导致其中一套房的合同无法履行而向卖方承担违约责任。

三，非常容易被大家忽略的，房屋的现状与房产证户型图不一致。

上面两点提到了深圳属于限购限贷的城市，对于卖家来说，一次性满足同时买两套的人员不多，所以很多拥有双拼房的业主，就把两套拆开来卖，很多购房者在购买的时候，可能就只购买其中一套房，在个时候就要特别留意，大部分中介公司的合同一般都写明房屋的面积、房产证号，户型基本都是不填写的。中介带你看房的时候，你可能看到的房屋现状为两房一厅，但实际上你这套房屋在法定房产证户型图里面只是一房一厅。

为何会发生这样的情况呢？现实生活中会存在卖方在从开发商或者原业主手中购房之后，对双拼房装修的过程中对房屋的原始法定户型布局进行改动，这个双拼房，在给规土委递交的报建和验收资料里都是两个房子，都有“独立”的厨房、卫生间和房间，但是从单个户型来看大多已经不能用怪异来形容，就是一个反人类的设计，所以“必须”两本证的房子打通来使用，才能满足正常的居住体验。比如将A房间中的卧室隔到B房间中。这样对于买方在看房的现状与房屋的法定户型布局就会不一致，导致你买的房屋与实际产权证上房屋就会存在出入。所以，买方在购买双拼房之前要注意这么几点：1、让卖方提供房屋的法定户型图，这个法定户型图卖方可以去不动产权登记中心打印，查验法定户型图与实际房屋现状是否一致；2、在房屋买卖合同里面约定好购买房屋的户型结构；3、若这套双拼房是卖方同时分别出售给两个买方，买方在签合同时最好与另外一个买方签署一份书面的确认书，确认各自所买的房屋是哪几部分并可以附上照片，以免交楼时双方产生争议。

有人会提问，要是房屋的现状与法定户型图不一致，两个买方在购买时也都没有争议，可以买吗？这个就见仁见智了。更改房屋的法定户型图是一种违法行为，可能当时买的时候双方都没什么问题，交楼以后，买的少的一方（房产证的部分面积被隔到另一套房中）可能就会有异议。那么，他只需要向法院提起返还原物的诉讼，要求另外的买方返还被侵占的部分，你就得返还!房屋是一种不可分割物，一本房产证对应的房屋面积都会现在法定户型图显示，你分开来卖就是违法律的强制性规定，是一种无效行为。

四，深圳双拼房未来双证合一的几率非常的小，那么深圳双拼房什么时候，什么状况下可以让双拼房“双证合一”呢？其实有“可能”的，那就是深圳放开限购成为不限购的城市，人人都有购房资格，那么双拼房最大的约束也就没有了，此时执行“双证合一”，不会对市场造成任何的冲击。但是有常识的人应该都知道，深圳不可能放开限购，双拼房存量这么多，除了不值得同情的投资客，还有那么多最早购买双拼房的业主，他们也是双拼房的受害者啊，在不限购的年代，他们购买双拼房不比单证房便宜，如今想出手都困难，深圳确实需要给一个说法。

显然这么复杂的操作，又涉及广大人民几百万身家利益，担负着售后维稳重责的土地委会，住建局等没有任何借口说不知情的。连续10年大量双拼房供应到市场，就是zf主管部门睁只眼闭只眼默许的阳谋，这里根本性的违背国家统一出台9070政策的初衷。

深圳房价的症结在于供不应求，新增供应严重不足！说实话，在深圳10几年年，如果说贯彻房住不炒政策，做得最好的，双拼房业主应该是第一。买双拼房的，这才是真正的刚需啊。