慧盖房 北五环外真材石料的高品质小区有哪些?「北五环外真材石料的高品质小区」
写在前面
为了给您提供更精准更优质的测评内容，欢迎大家投票反馈：
一、实地踩盘
富人用经济特权拿走了同样属于穷人的一部分空间。
这是天润福熙大道正式开售的第12年。
对比2010年左右首次面世时的16000元/㎡，如今的售价已经被抬到了95000元/㎡，作为首批原住民的王女士怎么也想不到，12年后这里的房价，能翻升近6倍。
这个全国房价最贵的城市，多一个10W/㎡的楼盘不是稀奇事。天润福熙大道引起注意的原因之一，在于它以多面积段的优势独占了北苑的新房市场。87㎡~217㎡，洋房和高层，买房人看到了更多选择和希望。
别人退休后都是四处旅游，但王女士却并不喜欢这样的奔波，反而更愿意在家里写字画画。两年前，王女士和先生陆续从魏公村的中央民族大学退休，退休前两人都是美术学院的老师，书法、绘画存放得越来越多，70多平米的房子愈发显得紧凑，再加上年级大了，楼层太高容易造成眩晕的感觉，于是，就有了换房的想法。
北苑好的小区有很多，但他们还想继续住在天润福熙大道，并没有搬离的意思。
坊间有种说法：北苑之于望京，像回龙观之于上地，像燕郊之于国贸，本质上不过是一座睡城。
差别是这里是有钱人的睡城。
而根据官方的购买行为数据：望京近30%的上班族都住在北苑，这个地铁也只有两站地的地方。
1. 什么成就了今天的北苑？
一如望京的崛起要感谢邻居酒仙桥，北苑的崛起同样也要感谢邻居望京。
1987年，首都规划建设委员会、北京市城乡建设委员会、北京市城市规划管理局、北京市城市建设开发总公司，联合举办了望京新区详细规划方案邀请赛。
赛事明确地提出了望京新区的规划目标：
以住宅为主，兼顾市级规模产业建设，规划总人口23W，包括新区内部岗位及职工家属13W人，酒仙桥缺房职工及家属6W人，城区疏散人口4W人。
很快，在政府力量的推动下，望京起来了，但人却住不下了。
不得已，政府开始为望京寻找新的人口疏散区。
紧随其后，这片距离望京两站地铁，北五环外3公里的土地被成功选中，成为朝阳产居融合发展的重中之重，“为望京及中关村等产业新区工作人员及其家属提供商品住房。”
北苑的规划一出，不仅有“北京城建”这样的实力国企开发商，不少规模化的私企也开始参与招标建设，某种意义上来说，是他们决定了北苑的样貌。
我们现在看到的北苑实际上被划分为两部分：
（新老北苑分割示意图）
以地铁13号线为界，13号线以北为新北苑（2010年后建成），南侧则为老北苑（1999年-2009年间建成）
1999年，还在建设中的13号线南侧的北苑家园紫绶园迎来了自己的第一批业主，1709的总户数，25层塔楼，两梯八户，在那个全靠腿爬的六层红砖楼纵横的年代，电梯房代表的远不止财富和阶层。
随后的10年间，北京城建铆足了劲，接连开发了绣菊园、清友园、望春园等分园，使得北苑家园成为了整个北苑商圈最大的社区，居住人口达5W多。
与此同时，其它开发商正在土地招拍会上暗暗较劲。
2002年，地铁13号线开通，地铁南侧的土地已没有太多的开发空间，北侧的大片荒地无疑成为政府规划的新标的。
中国铁建、华贸、润泽、天润在土拍中标后开始进行规划开发。更好的户型、更合理的梯户比、更宽敞的面积、更好的物业、更新的房子，更新的北苑。
站在13号线下辅路上，这种差异肉眼可见的明显。
南旧北新，泾渭分明。
（同一位置13号地铁线下辅路南侧，房屋老旧，多为塔楼）
2.“虽然是换房，还是想继续生活在这里”
王女士住在新北苑的天润福熙大道。
谈到买房，她说还得感谢自己先生浙江人天生的商业头，12年前用16000元/㎡的价格买下了这套73平米的两居，当时包括北京在内，全国城市都没有出台限购政策。（直到2010年4月10日，北京出台“国十条”实施细则。）
“房子其实挺好的，就是楼层太高了，想换到中间的小洋房。”按照天润销售的说法，即便是最早交付的两栋楼，也都是目前北京住宅建设和服务的高级水准，干挂石材和高级防水涂料的外立面，真正意义上的人车分流。
（小区人车分流，车行出入口用围栏围住直通地下车库，以此保证地上不能行车）
天润福熙大道目前93000元/㎡的价格并不便宜，但它却是附近唯一的新房。尤其是在开发商为满足富人的别墅诉求，帮他们用经济拿走了同样属于穷人的片区内的居住空间时，天润福熙大道的优势更加明显。87㎡~217㎡的多面积，8000元/㎡的精装修，6层高的小洋房到28层的观景高层的多建筑类型，王女士看到了作为普通购房者的希望和选择。
（二手价格对比，天润福熙大道明显比其他楼盘价格偏高）
从二手房的价格来看，天润87000元/平米的均价也不便宜，同比一路之隔华贸城、中国铁建国际城等小区，每平米均价相差近乎1万。而如果替换成相同面积（比如拿出天润少有的小户型和周边小区比较），则差距会拉大到每平2万。
如此差距，在同建筑年代的前提下，那就只能和小区规划定位相关了。
天润福熙大道的定位更高档，全法式建筑风格，既现代又凸显品质。
最吸引人眼球的就是北区南侧的主大门了，斥资1.5亿打造，44根直径近1米的塔斯干石柱，100%干挂石材，等比例还原巴黎协和广场。
就连小区门口的雕塑，也是缩小版的斯特拉斯堡。
（天润斥资1.4亿打造的小区大门，压缩版巴黎协和广场）
其实能看出来，最早交付的两栋楼3层以上漆面涂刷的外立面已经显得有点年代感了，毕竟10年过去了。
园区内的风格很统一，法式风情，树木的种类高达上百种，由全球排名前五的景观设计公司贝尔高林主导设计，像北京的泛海国际、棕榈泉、缦合北京的景观全部出自它手。而后期的植被选品、种植和养护，则是瑞齐园林负责，而它也是一众明星居住的北京星河湾小区的园林服务商。
（小区内绿化实景）
（如果说40%的绿化率有点虚，其实近100种挂拍的植被似乎更有说服力些）
如果用销售的口吻翻译一遍，就是“用星河湾三分之一的价格，享受同样的园林风景。”
小区左右对称，两边是28层的高楼，中间两排5层高的小洋房，洋房之间一条景观大道贯穿南北，中轴线交汇的地方设置了中心雕塑。
（景观大道，和左右对称的楼栋景观）
100米的楼间距不仅保证一层的采光不受遮挡，就连植被都愈发有生命力。
（小区内随处可见的法式风情）
但其实走在小区里，感觉到的是其实整个法式风情的文化沉淀，而不是眼前这干瘪的绿树花草。
3.—王女士的生活半径—
作为一位退休已经两年半的大学教授，王女士的日常非常简单。她并不像其它人一样喜欢各处旅游，反而除了偶尔回魏公村的校区和老同事聚会，北苑几乎就是她的全部生活半径。
3.1果蔬好
三年前，王女士每周还都要和丈夫驱车前往35公里外的亦庄山姆会员店进行一次超市大采购。自从2018年华贸城的果蔬好开业，便再也没去过亦庄了。
王女士说，从家里出发，步行不到200米就是果蔬好。每天去采购的话，每次不用拎很重的东西，吃得也更新鲜。不比之前的山姆，每次采购多为冻品。
这是果蔬好在北苑开出的第一家门店，因为圈住了一批高品质、购买力又强的客人，开业三年连续占据果蔬好北京的销售前三甲。
门店选址、装修陈列、商品选品、服务等方面，都按照佳沃集团的统一模板。从外头看，和一般生鲜超市没什么两样，但里面的商品都偏向高端，货品和颜色排列都延续着浓厚的日式极简主义风。
（果蔬好的店内陈设）
（果蔬好的店内陈设）
一应蔬菜分净菜和普通、有机和无机；葱姜蒜按照一顿的量组合包装；适合凉拌的几种蔬菜也被搭配在了一起，少见的红色豆角，微雕圆的孢子甘蓝，难得一见的花生芽……
（超市里贩卖的都是市场上罕见的品种）
以及一般超市都很难见到的野生淡水干海参，星级酒店才能尝到的奢侈品“黑松露”、白松茸
（果蔬好隔壁的京客隆根本买不到的“黑松露”和“白松茸”）
就连酒水也都是更偏向当代需求的高端品牌：獭祭、奔富等。
3.2盒马
“盒区房是检验小区是否高端的标准”这句话是公认的。
除了帝王蟹、波龙、东星斑这类的招牌海鲜，坚持“不卖隔夜菜”口号的自有品牌“日日鲜”，更有“盒补补”这种自有高端的滋补养生品牌。
这家线上下单，最快30分钟送达且平均客单价140元的品质商超，虽然偶尔也存在订单火爆配送超时的问题，但还是为王女士这种偶尔也懒得出门采购的人带来了安全感。
（距离天润福熙大道3公里的盒马顾家庄桥店，王女士平均每月至少通过线上下单15次）
而盒马顾家庄桥门店的销售额也一直在北京区域名列前茅。
3.3清河营郊野公园
平日遛弯时，王女士会和先生特意往东多走几百米，去清河郊野森林公园。“里面人少树多环境好，每次去都像进了天然氧吧。一到夏天，就有好多人专门过来拍向日葵，特别美。”
2009年之前这里还只是北五环的一条绿化隔离带，植被单一不说，土质也差，唯一的优势就是地形起伏，面积大，后被北京市发改委、市绿化局批准纳入北京市第一道绿化隔离地区郊野公园环，由双方共同出资，历经12个月建成。
（从福熙大道到郊野森林公园步行大约在5分钟）
园内分南北两区，王女士和先生最常来的就是南区，也被称为林下健身区，夏天锻炼结束后，两口子偶尔也会驻足看一会儿广场舞，但她从来都不跳，总觉得有些许不雅。
年轻人大多都是去北区，那里的地形更起伏，路也更蜿蜒，是在保留地块原貌的基础上整改而来的，虽然景色更好，一应的健身休闲设施也更全更新。
3.4华贸天地
偶尔不想下厨，王女士便会和先生去对面的华贸天地，巴依老爷和澳门味道是他们的最爱，饭后也会在广场里逛逛，每次路过奈雪的茶看到排出来的长队，他们都会讨论半天，这是日本企业吗？为什么总有这么多人排队？奶茶真的这么好喝吗……
我们经常会谈论房子的价值，尤其是当每平米单价近乎10万的时候，而如果你问我以后什么样的房子最有价值，我一定会说“适合居住的房子！”
二、小区概况1.价格
均价：95000元/㎡
价格描述：目前项目为现房精装修交付，根据楼栋类型、楼层和户型面积不同，价格不同，成交总价约830-2870万/套；其中，洋房有两套特价房，折合成交单价约9.4 万元/㎡。
2.区位2.1拿地背景
项目地块2008年获取，住宅产权年限70年。
2.2周边配套
（项目区位图）
（1）交通方面
地铁：该楼盘距离地铁13号线北苑站约550米，楼盘东侧500米处的北苑东路上在建地铁17号线。
公交：楼盘南北区中间有清河营中街公交站，距离北区入口约130米。
自驾：驾车南行3.6公里可至北五环，东行3.8公里可上京承高速。
（2）教育方面
楼盘东侧一路之隔的是北京市朝阳外国语学校和朝阳区朝花幼儿园，距离均在400米内。
北京市朝阳外国语学校教学段包含小学、初中和高中。
（3）医疗方面
楼盘距离来广营地区紫绶园社区卫生服务站800米，距离京东苑中医医院1.6公里，距离航空总医院2.5公里。其中，航空总医院是一所公立三级综合医院。
（4）商业方面
小区西侧300米内有华贸天地商业街、果蔬好超市、京客隆超市，2.2公里处是龙德广场，2.4公里处为上品 。
（5）生态休闲方面
600米处为清河营郊野公园，1.6公里为勇士营郊野公园，2.5公里处为北京朝来森林公园，5公里处还有奥林匹克森林公园。
（周边配套）
（周边配套）
3、产品力3.1楼盘概况
天润福熙大道位于朝阳区北五环红军营东路轻轨13号线北苑站北200米处，楼盘整体定位为改善型高端智慧社区。占地面积约31万㎡，容积率2.3，总建筑面积约67万㎡，总规划2000 户。小区总楼栋数为28栋，分南北两区开发，南区总楼栋数为10栋，以26-29层高层为主，北区总楼栋数为18栋，包含8栋26-29层高层和10栋5层洋房。
（项目楼栋布局）
高层为2梯2户，洋房为1梯2户、1梯3户。高层层高3米，洋房层高3.1米。
小区涵盖89-370㎡户型，高层为219㎡的三居室和251㎡、307㎡的四居室。5层洋房包括89㎡、180㎡、210㎡、249㎡、320㎡、370㎡户型。
绿化方面，楼盘整体绿地率为40%，规划有12万平米法式园林、10处水景、12座喷泉雕塑，另外还有归家走廊、步道等景观。
（园林景观实景）
车位方面，采用人车分流设计，车位均在地下，位于地下二层。车位配比1:1.5，车位只租不售，目前租金850元/月，其中包含100元的管理费。
（地下车库现状）
3.2房屋
（1）建筑结构
建筑风格方面，小区全部采用法式ARTDECO建筑风格。
高层为框架剪力墙结构，洋房为框架结构设计。
外墙全部采用干挂石材，外窗采用双层中空玻璃。
（2）户型布局
（3）交付标准
该楼盘为精装修交付，装修对外报价为15000元/㎡。其中，客厅等公共区域为石材，卧室为实木复合地板，墙面为壁布。洁具为科勒或TOTO，厨房配置西门子或同品牌抽油烟机。
3.3物业
该项目物业为均豪物业，非开发商自持物业，高层物业费3.3元/㎡·月，洋房物业费3.7元/㎡·月。
每栋楼均配有一名专属管家，其物业主要服务项目涵盖24小时安保执勤、访客登记、日常清洁、设施维修、内部巡逻、应急事件处理、社区特色活动以及上门服务等，清洁及设施养护比较到位。
4.开发商4.1名称
该项目由天润置业负责开发建设。天润创立于1986年，总部位于首都北京，是一家专注高端房地产开发、资产运营、物业服务、投资与产业等多元业务为一体的综合型集团公司。天润已进入包括北京、杭州、苏州、南昌、青岛、临沂、徐州、昭通在内的全国多个大中型城市，开发了包括北京东湖湾、天润·香墅湾1号、天润·尚院等一系列高端精品住宅项目，以及北京IFC国际财源中心、北京TFC天润财富中心等地标写字楼项目。
5.动态5.1证件资质
该项目五证齐全，具有合法销售商品房的资质。
（北京住建委官网颁发的天润福熙大道项目预售证）
相关预售许可证公示如下：
5.2销售动态
该项目2010年1月第一次开盘，分批次拿到预售证。目前处于顺销阶段，洋房少量137㎡户型和155㎡户型在在售，高层极少量219㎡户型在售。
南区A2高层主体已经完工，预售证正在申请中，目前可以登记意向楼层。
5.3建设动态
（项目施工现状）
（项目施工现状）
北区主体结构基本已经完工，正处于装修阶段。高层预计交房时间为2021年8月30日；5层洋房预计交房时间为2021年9月30日，部分楼栋2022年3月30日交房。
南区A2主体结构已经完工，目前处于装修阶段，交房时间预计在2022年年中。
5.4售楼咨询
该楼盘售楼处位于朝阳区北五环红军营东路轻轨13号线北苑站北200米，意向购房人群可以打开“幸福里APP”了解详情。
三、价值分析1.楼盘品质1.1开发商
天润福熙大道项目由天润置业负责开发建设。天润创立于1986年，总部位于首都北京，是一家专注高端房地产开发、资产运营、物业服务、投资与产业等多元业务为一体的综合型集团公司。
天润目前已进入包括北京、杭州、苏州、南昌、青岛、临沂、徐州、昭通在内的全国多个大中型城市，开发了包括北京东湖湾、天润·香墅湾1号、天润·尚院等一系列高端精品住宅项目，以及北京IFC国际财源中心、北京TFC天润财富中心等地标写字楼项目。
据企查查显示，该企业曾因股权转让纠纷案由被起诉共2起，因房屋买卖合同纠纷案由被起诉共8起。此外，北京市规划和自然资源委员会于2020年11月2日对该企业进行处罚，因天润福熙大道项目在其南区A2#住宅楼、配套商业6#楼，涉嫌在未经施工图审查的情况下擅自施工。
1.2物业标准
该项目物业为均豪物业，非开发商自持物业，高层物业费3.3元/㎡·月，洋房物业费3.7元/㎡·月。
均豪于1995 年成立于北京，具有国家一级资质，涉外管理资格，属于中国物业管理协会理事单位。迄今在管合同数目363个，物业管理面积1551万㎡，服务范围包括北京、上海、天津、内蒙、山东、山西、河北、湖北、广西、陕西等全国多个省市。
以该楼盘内的已入住楼栋物业服务来说，目前每栋楼均配有一名专属管家，其物业主要服务项目涵盖24小时安保执勤、访客登记、日常清洁、设施维修、内部巡逻、应急事件处理、社区特色活动以及上门服务等，在小区内行走的整体感受较好，清洁及设施养护比较到位。就该项目物业费而言，对比高端社区处于相对较低水平。
1.3产品设计外立面用料
该楼盘外立面全部采用干挂石材，外窗采用双层中空Low-e玻璃，整体建筑风格为法式ARTDECO。
选用干挂石材作为外墙，可以有效地避免传统湿贴工艺中出现的板材空鼓、开裂、脱落、泛白、变色等现象，建筑物的安全性和耐久性以及幕墙的清洁美观度也会明显提高。对比周边或其他高端小区，外立面全部使用干挂石材的也较为罕见。
双层中空Low-e玻璃具有良好的隔热、隔音效果，同时美观具有质感，并可降低自重。其性能优越于普通双层玻璃，因此得到了世界各国的认可。
园林设计
小区园林设计以法式风格为主，占地面积12万㎡，布局上突出轴线的对称性，其内部有12座不同情景的喷泉雕塑，一条完整的水系大道贯穿南北门成为小区的主景观。除此之外，草坪、花卉、低矮的灌木丛以及元宝枫、蒙古栎、樱花、山丁子、白蜡树等近百种树木组合成设计不一的花园景观，分布在各个空间。
整体绿化率在40%，比一般小区要高，置身小区内部，一步一景，四季景色各不相同，是该楼盘的一个加分项。
1.4精装修
该楼盘精装修对外报价为15000元/㎡。其中，客厅等公共区域为石材，卧室为实木复合地板，墙面为壁布，洁具为科勒或TOTO，厨房配置西门子或同档次品牌抽油烟机。另外配置有新风系统、中央空调、智能家居、地暖系统等。
2018年，据北京市建筑装饰协会文件，福熙大道项目南区A6#楼四、五标段室内装饰工程位列2017-2018年度(第一批) 北京市建筑装饰优质工程名单中。关于表彰2017-2018年度北京市建筑装饰优质工程获奖工程、获奖单位的决定。
但整体来看，即使有官方优质工程的背书，但实探过实体样板间后，仍然感觉实际精装价格与对外报价存在较大差异。
2.楼盘对比2.1竞品对比
朝阳北苑商圈内仅有有三个在售新房项目，分别是天润福熙大道、华贸铂金墅和润泽御府。润泽御府为低密度独栋别墅，总价5000万元/套起，从总价和购买人群的角度看，润泽御府与天润福熙大道并不构成竞品关系，故选取华贸铂金墅与之进行对比。
2.2二手房对比
项目周边发展成熟，周边小区众多，距离最近的为中国铁建华语城和中国铁建国际城。
（二手房价格更新时间为2021年3月18日）
3.分析结论
通过新房竞品对比和周边二手房对比，可以看出天润福熙大道新房目前的售价在片区内较高，且未来随着地铁17号线的建成通车，房价还会有小幅度的上涨。目前能支撑房价的主要是高品质的低密产品、生活圈层、周边配套和未来的发展规划。2008年，天润拿地，2010年开盘售价约2万元/㎡到现在的95000 元/㎡，房价上涨了近4倍，周边配套的跟进以及地铁利好政策功不可没。随着天润福熙大道和华贸铂金墅的建成交房，这里将形成大平层、洋房、联排、叠拼、独栋别墅等低密生活区，周围生活圈层更加更加纯粹；再加上未来城市规模的扩大和城市重心的北移，将进一步拉动片区发展，彼时，这个地段、这些低密产品更显稀缺。
三.发展潜力1.区位价值
天润福熙大道项目地处朝阳区西北侧的北苑板块，该板块南侧紧邻北五环，北侧为天通苑商圈，西侧为亚奥商圈，东南侧为望京商圈。
经过多年发展，该板块已属于成熟商圈，商圈内聚集有万科、中国铁建、旭辉等诸多品牌房企，交通、商业、教育、医疗等资源非常丰富，同时，板块周边生态资源丰富，临近奥林匹克公园、朝来森林公园等，居民日常生活便利度高。
天润福熙大道项目位于北苑板块的北部，属于“新北苑”的范围内，其东侧有在建中的地铁17号线南北向途径该板块，该地铁线起自昌平区未来科技城北区站，终到通州区亦庄站前区南站，途经北京市朝阳区，横穿望京、太阳宫、西坝河、工人体育场、次渠等区域，沿途可与10余条线路换乘，未来预计将分段开通运营，其中北苑板块内的地铁站点预计于2022年底开通，整体线路预计2023年底开通。随着该地铁线路的开通，将极大程度上分担5号线客流压力，同时也将更加方便于北苑板块内东侧居民区的轨交出行问题。
除了在建地铁，该板块内还有在建中的中国铁建广场商业配套，预计建成后可辐射北苑及其周边板块。
2.配套价值
目前北苑商圈内的配套已经相对成熟，规划几近饱和，可以较好的服务于周边居民。
2.1交通层面
天润福熙大道项目位于清河营中街南北两侧，自驾南行3.6公里可至北五环，东行3.8公里可上京承高速，20公里处是北京首都国际机场，自驾约半小时可达。周边路网发达，自驾很少出现拥堵情况。
另外，公共出行的话，该楼盘距离地铁13号线北苑站约550米，距离清河营中街公交站约130米，步行方便到达。
2.2生活层面
目前该楼盘西侧300米内有华贸天地商业街、果蔬好超市、京客隆超市，其中果蔬好超市属于中高端生活超市，整体上可以满足不同需求的人群所需。
除了附近的商业外，2.2公里处还有龙德广场，2.4公里处有上品 等大型商业广场，加上800米处在建的中国铁建广场商业外，可以解决绝大多数居民的生活购物需求，并且随着高端商业的投用，也将为人们提供更为优质的生活体验。
2.3教育层面
由于该楼盘内已有部分现房，且有很多业主已经入住，目前对应的幼儿园和小学、初中已经确定，分别为朝阳区朝花幼儿园、北京市朝阳外国语学校（九年制小学及初中），其中，朝花幼儿园成立于2013年，是朝阳区示范幼儿园，北京市朝阳外国语学校创办于1998年，突出外语优势，属于朝阳区示范中学。
整体来看，该楼盘的教育配套质量相对较高，从小区步行至学校约400米路程，日常上学相对省时方便。
2.4医疗层面
该楼盘附近最近的社区卫生服务站是800米处的紫绶园社区卫生服务站，1.6公里处是京东苑中医医院，三级综合医院航空总医院距离楼盘2.5公里，10公里处还有中日友好医院，该医院作为三级甲等医院，拥有一大批国内外知名专家，可帮助附近居民解决诸多病症。
2.5工作层面
目前楼盘附近产业较少，工作的话一般会选择去往望京、西二旗以及北辰板块，附近就业机会相对较多。
3.交易潜力
3.1区域房价
目前来看，2021年3月，朝阳区的二手房房价在66294元/㎡，环比涨幅为0.36%。
聚焦北苑板块，二手房均价在6.5万元/㎡，其中北苑南部小区房龄偏老，天润福熙大道项目所在的北部片区相对房龄较新，整体报价高于南部。
天润福熙大道项目目前新房均价约95000元/㎡，板块内其他新房均为别墅产品，其中华贸铂金墅均价为69000元/㎡，总价1500万元起，润泽御府别墅起价为5000万元，入手门槛较高。
整体来说，天润福熙大道的高层及洋房产品在板块内新房市场上较为稀缺，总价门槛处于相对低位，预计短期内房价不会出现大的波动。
3.2周边成交
天润福熙大道项目上周（2021.3.8-2021.3.14）共成交2套，成交均价为9.1万元/㎡，成交金额为0.35亿元，在北京豪宅市场中排名第15位。
华贸铂金墅上周成交3套，成交均价在6.7万元/㎡，成交金额为0.64亿元，在北京别墅市场中排名第4位。
就单价来看，华贸铂金墅单价较低，居住密度较低，对比天润福熙大道项目，更受改善置业人群的欢迎，但由于是高端产品，去化速度并不快。
4.土地出让
目前北苑板块内并无土地出让计划，且该板块内土地整理已经相对完善。预计在2021年下半年，距离北苑板块最近的土地出让计划将位于崔各庄乡。
5.楼盘热门程度5.1开盘情况
项目最早于2010年1月首次开盘，目前楼盘北区内的高层均有业主已经入住。
整体来看，该盘销售节奏极为缓慢，至今已有11年时间，北区部分高层及洋房房源仍在销售中，南区A2号楼仍在办理销售许可证中，房源在一定程度上表现出稀缺性。
5.2成交套数上周成交套数及排名
3月8-14日，天润福熙大道项目单周成交2套，成交均价9.1万元/㎡，成交面积0.04万㎡，销售总额0.35亿元，位列北京豪宅市场的第15名，并未进入住宅市场成交榜的TOP30。
项目近期成交套数及排名如下：
从目前已有成交数据来看，春节前一周该项目成交情况较好，其次为1月中旬。成交价格上，浮动较大，最高9.1万元/㎡，最低8万元/㎡。
由于目前在售房源较少，导致其成交均价逐渐走高，在北京豪宅市场中的成交排名逐渐下滑。
1-2月成交套数及排名
1-2月该项目累计成交38套，其中1月成交29套，2月成交9套，总成交面积0.82万㎡，成交均价8.3万元/㎡，成交金额6.81亿元，在北京住宅市场上位列第14位，在豪宅市场中位列第5位。
5.3抢手户型
目前项目处于顺销阶段，所剩户型不多，仅有洋房少量137㎡户型和155㎡户型在售，高层C1、C2号楼有极少量219㎡户型在售。预计未来还将加推南区A2号楼高层，届时将有更多户型推出。
6.选房6.1楼栋选择
（天润福熙大道楼栋分布示意图）
楼栋正南正北排布，楼间距适中，高层围绕地块四周布置，南北向间距有100 米；10栋5层洋房沿小区中轴景观带排布，南北向间距24米左右。楼栋与楼栋之间无较大遮挡，采光情况良好。
楼栋选择方面，目前高层可选择的是C1、C2，洋房可选择的是B5、B6、B10。
6.2楼层选择
对于楼层的选择，购房人通常比较关心的问题有采光通风、生活便利性、空气质量、噪音、景观等，洋房适合选3层及3层以上的房源。另外，1层为下跃式住宅，送下沉式花园，喜欢私家花园的可以考虑这一层。
采光通风方面，一般随着楼层越高，整体的光线、视野、通风性越好，建议购买高层的用户选择5层以上的楼层。
生活便利性方面，购房人除自身需求外，还要考虑家庭结构，如家里有老人和小孩，建议选择偏低楼层，避免因为停电、电梯维修等问题导致上下楼不方便。
噪音方面，从项目目前规划看，低楼层临近绿化带，会起到部分降噪效果，建议选择6层以下的楼层。
空气质量方面，项目展示信息显示，室内采用新风系统，购房人对该因素的考量可以减轻。
6.3户型分析
小区涵盖89-370㎡户型，其中高层为219㎡三居和251㎡、307㎡的四居室。5层洋房包括89㎡、180㎡、210㎡、249㎡、320㎡、370㎡户型。目前在售房源不多，仅有少量137㎡户型和155㎡户型的洋在房售，高层C1、C2号楼有极少量219㎡户型在售。
声明：因时间、市场、政策等因素均会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。
本文中所有文字、图片，未经许可不得转载。
踩盘时间：2021年3月16日
