慧盖房 2021年在杭州哪三类房子不能买了「2021年在杭州哪三类房子不能买」
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希望大家少踩坑，少走弯路，握紧荷包，基业长青。
第一，不要买类住宅的公寓 。
在城市规划过程中，政府为了促进经济“良性”发展，
将大量土地以商业用地拍卖出去，
但是开发商做成大型写字楼并不好卖，
于是便将商业用地分割成一小间，一小间，
包装成为“公寓”出售，美名其曰“低首付、低按揭、租金抵月供”。
伴随着精美的样板房已经富丽堂皇的售楼处，
很多年轻人头脑一热，就买买买了。
但我不建议你买类住宅的公寓的原因有三点：
1.公寓的持有成本很高，租金收益比不高。
因为是商用地，所以产权只有40年，首付比例高，
贷款利率通常上浮10-20%不等。
并且都是商用电，商业水，水电费比普通住宅的水电费高出50%左右，
并且物业费公摊管理费很多物业收的也很高，整体持有成本很高。
这种类住宅自住体验并不好，如果用来出租，租金收益比也相当低。
2.交易税费高 ，流动性极差。
公寓类产品卖出时，交易时所涉及的税费相当高，
二手类住宅公寓买卖，可以选择按照差额征收或者全额征收来缴纳税费。
如果按照差额征收：
营业税=差额征收（计税价格-购买原价）×5.6%；
个人所得税=差额20%；
土地增值税=差额30-60% ；
交易过户手续费=5元㎡。
如果按照全额征收：
营业税=全额征收×5.6%；
个人所得税=全额20%；
土地增值税=全额3%；
交易过户手续费=5元/㎡。
3. 不能落户，增值潜力有限。
公寓类产品最重要的一点就是不能落户，
不能落户意味着你享受不到大城市的教育资源、以及其他优质公共服务。
一旦缺乏教育这张增值王牌，“类住宅”公寓的升值空间自然有限。
第二，不要买商铺以及写字楼。原因如下：
1.伴随数字经济以及疫情影响，实体商铺严重供大于求。
一线城市深圳的商铺及写字楼租用率之前常年在90%以上，
但伴随着疫情影响，今年的商铺租用率不到70%。
杭州2020年的商铺租用率只有67%,很多房东降低商铺租金都租不出去。
2.回报率不高。市面上你能买得到的公寓都是性价比不高的 ，
好地段、收益率高的产品早就被关系户内定了。
压根儿轮不到咱们普通人。
3.难转手，属于流动性极差极差的资产。
买了商铺之后，你会发现除了买的那一天你是快乐的，
之后持有的每一天你都不快乐。
租金回报率低，难以抵消按揭不说，
如果哪一天你想要变现，可以比登天还难。
我一个大学同学2012年在杭州滨江区买了5个商铺，
到现在只租出去了3个，其他两个想卖，挂出去五年多，
无人问津，并且每个月她还换着3w的商业按揭。
每次和我提到此事，她都苦不堪言。
第三，缺乏周边配套的房子。
缺乏配套的房子包括远郊排屋、交通不便、学区不好的大平层
或者“旅游观光圣地”的房源。
1.年轻人的首套房，一定要留在大城市。
现在年轻人都喜欢往大城市跑，为什么呢？
因为大城市，除了房价，其他都是优点。
顶级教育资源、三甲医疗服务、网状地铁线路、网红打卡餐厅、高效公共服务…….。
而小县城呢，除了房价，其他都无法与大城市媲美。
这几年大城市房价蹭蹭蹭的往上涨，而很多三四线城市的房价是一直在跌的。
2. 学区和地铁，左右你最好抓一个。两者兼有当然是更优。
但是如果只能二选一的话，我建议你买学区房。
学区房才是刚需的刚需，是房产里的真“茅台”。
历史数据显示，顶级学区房的涨幅是十年十倍。
3. 不要以未来“养老”的情怀买“山清水秀、风景胜地”的远郊房产。
就杭州而言，这类房子布局在临安、千岛湖、富阳等板块。
除非你的家乡就是那边，纯粹为了给父母养老，不然真心不建议买。
因为一切不以“增值”为目的的买房行为都是“踩大坑”。
远郊排屋有天有地，意境很美。
但是一旦到你想要变现的时候，要多难有多难。
我一个朋友五年前在闲林买了一个白云深处的排屋。
小区环境还算不错，但是交通不便，学区不好。
她挂牌挂出去三年了，看房的人都寥寥无几。
几次降价，还是出不了手。
总结一点就是，你的认知决定了你财富的天花板。
有些坑，不要去踩。
这类房，不要去买。
“睡”后收入是很重要，
但是投资之前一定要擦亮眼睛，
不要被华丽丽的中介们忽悠入坑。
发布于 2020-12-29
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