东莞松山湖房价新闻「东莞开撕伪松湖与真松湖松山湖房投调研报告下」

文/房投学堂 唐宋

楼市专家，净扯淡，

投资高手，在民间，

纯实操，讲干货，说人话，

大家好，我是唐宋。

题接本刊独家发布的“松山湖房投”调研系列（上）（中）两篇，

《独家重磅：全东莞都想要，松山湖买房投资考察报告》（上）

《独家重磅：谁是东莞第一神盘？松山湖买房投资报告》（中）

今天是完结篇：第三篇（下）——

松山湖，和他的那些亲戚们

在中国，人在出名后，

永远逃不开的是：

一人得道，鸡犬升天。

这里的鸡犬，不仅有自己家里养的，

更有各种八杆子也要跟你扯上关系的。

松山湖就是这样。

自松山湖出名后，

各种远亲近邻

都跑来套近乎凑仙气了。

近的有大朗——

松湖悦府、安华香蜜松湖、

碧桂园万象松湖、松湖朗悦、

松湖豪庭、中熙松湖国际

…… ……

寮步也不甘示弱——

万科翡翠松湖、鼎峰松湖雅境、

万科松湖传奇、中惠松湖城、

振业松湖雅苑、光大松湖云台、

还有个靠近松山湖大道的，

干脆直接叫”大道松山湖“了

…… ……

大岭山各种凑热闹——

松湖春天、翡翠松山湖、

融创松湖澜园，

碧桂园前两年搞了个松湖碧桂园，

后来不过瘾，今年又来了个松湖碧桂园天钻、

……

东坑也要分一杯羹，

中央松湖、四季松湖、

松湖溪岸、海沦堡松湖湾、

卓越蔚蓝松湖、金地松湖悦湾

…… ……

别看我写了这么多，

其实，也只是列出了一部分，

如果细心找，还能至少找出十几个

各种与松湖攀关系的。

我也懒得再找其它的了。

其实，真正的”真松湖“

只有红线内的“松山湖16真盘”。

按整体地理分布，

分“北区”、“中区”、“南区”三个版块，

具体如下：

《松山湖16真盘》

（感谢圈友“半求真”整理提供此目录）

北区（4盘）：

万科金域松湖保利红珊瑚翠珑湾一二期松湖里的鱼

中区（11盘）：

翔龙御湖居丰华悦园虹溪诺雅长城世家和堂万科松湖中心（商住楼）光大锦绣山河松湖花园（公务员小区）教师村万科松山湖一号（纯别墅区）3号别墅（纯别墅区）

南区（1盘）

紫檀山

此前，本系列（上）（中）两篇，

已经详细分析过了几个：

登上东莞第一神盘的“万科金域松湖”……

松湖北品质大盘“保利红珊瑚”……

东莞第一个二手单价破4的“万科虹溪诺雅”

占松山湖区半壁江山的“锦绣山河”，

深圳客过半的“星城翠珑湾”……

今天，我们再来聊聊：

被开发商耽误的南区第一盘“紫檀山”

以及位置好却因户型大而成交难的“长城世家”

紫檀山：

在整个松山湖南区，

无论是华为的欧洲小镇

还是央企中集的百万平企业总部

周边鸟语花香，风景宜人，

又有名校“松山湖实验小学”加持，

可谓是理想人居之地。

然而，就是这样一片风水宝地，

竟然，只有一个紫檀山！

于是，紫檀山唯我独尊，

成为整个南区独一无二的第一盘。

紫檀山的命，是真的好，

与它一步之隔的甚至更近湖域的“翡翠松山湖”

都没它的命好，被悲剧的划给了大岭山。

然而，就是这样一个天生好命的新贵，

成交上却一直比较尴尬。

同样在主景区，同样也在名校旁的

万科虹溪诺雅，小三房单价能破4；

而紫檀山，97平小三房，起步价却只需27000 ！

这个价格，仅仅与北区的松山湖上车盘

万科金域松湖旗鼓相当，

而成交量，却又被金域松湖甩了八条街。

是什么原因导致紫檀山如今的窘态？

是因为它的97平所在的二期，

产证还不满两年导致交易税费过高吗？

也许，有一定影响，

但，不是关键……

是因为它的交付不带装修，

导致整个小区入住率低居住氛围不浓郁吗？

也许，有一定影响，

但，也不是关键……

是因为它的开发商不知名，

物业管理与小区维护，都不够完善吗？

好像，是的，

还真的有很大影响。

我们试想一下，如果

紫檀山的开发或物业管理公司是万科，

也许，它就是另一个单价破四的虹溪诺雅了！

天生命好的紫檀山，

可惜，被开发商耽误了。

但是，也正因如此，

才有如今27000 的低价。

紫檀山，是笋吗？值得投资吗？

其实，好的，坏的，我都帮你分析过了，

每个人的选择不同，

本人不作误导舆论的评判，

一切，交由买家自己决定。

优点：

稀缺，南区唯一盘，独一无二。

周边华为欧洲小镇几万科研人员、

中集园区各大企业入驻后的大量高管、高知，

未来高技术人才将大量汇集于南区，

居住需求旺盛。

缺点：

小区自身开发商与物业管理略弱；

周边建有华为湖畔花园、湖岸花园等几万套人才公寓，

中集也建有配套的人才公寓小区。

会有一定的竞争影响，但无住宅竞争，喜忧参半。

小区是毛坯交付，需自己装修，需增加装修资金投入。

资金：

三房最低门槛：110万=三成首付约80万 约30万各种税费。

找笋：

97平毛坯三房目前成交价255~270万，

255万为笋（挂牌价会高些，实际谈价可小刀）

97平装修三房目前成交价265~300万，

270万为笋（挂牌价会高些，实际谈价可小刀）

长城世家：

08年，长城世家刚开盘时，

东莞还没有所谓的深圳客的掺合，

当时七八千元的价格，

让闻声登门的东莞本地买家直呼“贵”，

然而，如今11年过去，

楼盘番了四倍有余，

当时喊贵的，现在只有偷着乐的份了。

长城世家确实好地段，

占据了松湖烟雨景区的主入口，

同时，旁边又有万科生活广场

这一当前松山湖内最为稀缺的商业配套加持，

更是让长城世家成为风水宝地。

然而，长城世家如此好地段，

成交却一直排不到前面去，

又是什么原因呢？

哎，两房80平还可以忍，

但三房最小116，甚至143，

如此大户型，让我如何爱你！

优点：

地段好，景区主入口，

配套好，万科生活广场加持

缺点：

本该是主流成交90平小三的户型，

在这个小区却完全没有规划安排。

动辄116~143的大三房，总价高出一大截。

所以，当有其它更好的楼盘刚需小三选择时，

我也只好放弃你了。

其它：

小区08年开盘，距今已十多年，

因开发商与物业管理稍弱，维护保养亦稍弱，

导致小区整体观感略旧。

资金：

两房门槛：单价36000 起步，首付加税费，约需110万

三房门槛：单价33000 起步，首付加税费，约需150万

找笋：

80平两房目前成交价34000~36000，

116平~143平大三房目前成交价32000~34000，

挂牌价会略高，实际谈价可小刀，

按以上成交价格，请自行找笋。

松山湖的“911”

就在两周前，

号称松山湖911的拍地大战拉开帷幕，

9月11日，做为松山湖住宅断供几年后的首次土拍，

如此大事，引得整个东莞地产圈

各路神侯为之疯狂。

原因，还得归究于2012年，当时东莞出台了

《关于限制我市四大园区新增商品住宅项目的通知》

松山湖首当其冲，不再增加商住地，

原本规划中的商住地都被建成人才房用地。

期间，松山湖也有少数商住地入市，

但都建成了松山湖园区产业配套的人才公寓。

简单来讲：

松山湖真的已经很多年没有住宅用地了，

其极度的稀缺，极度紧张的供求关系，

也成为松山湖二手房价不断被买高的主因之一。

松山湖911当日历经多方争夺，

最终以可售楼面地价28300元/平米落幕，

并不负众望的，刷新了东莞土拍的新高度。

当拍地价都到了28300，那么请问，

等它一两年后开盘，又将卖到多少钱呢？

我这里有一道数学题，请你来算一下：

楼盘预售价格计算公式：

预估售价=【楼面价X1.1（开发税费） 4500元/m2(建安成本）】÷0.7

算出来了吗？答案你自己留着，别告诉他人！

预测：未来，松山湖价值几何？

松山湖，未来房价能去到多少？

松山湖，这个国家级高新园区，

能成就另一个国家级CBD吗？

以深圳升级社会主义示范城市为契机，

做为其大后方基地的松山湖，

未来，价值几何？

有华为、大疆等一大批航母级企业

带着各自庞大的产业链集群进驻的松山湖，

未来，价值几何？

站在未来世界第一湾区的几何中心，

立足中国两大超一线城市强大辐射力中心的东莞松山湖，

未来，价值几何？

………… …………

在欧神的房投圈，有些其它城市的朋友，

他们跑遍全国各地的投，郑州、苏州、南京、西安、长沙……

我跟他们说：有深圳在，有松山湖在，

我守着我可爱的东莞，就够了……

（完）

“松山湖房产投资”系列专题今天结束，

未来一段时间，本刊还将陆续推出——

《南城总部基地CBD房产投资调研》系列专题；

《凤岗塘厦一线临深房产投资调研》系列专题；

《滨海湾新区房产投资调研》系列专题；

《水乡望洪枢纽房产投资调研》系列专题；

以及各热点镇区的房产投资调研专题……

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《房投老炮：东莞房投日记》

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