2018北京大兴新楼盘「北京踩盘报告大兴篇附上周榜单」

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来源/地产八卦女 小艾

大家好，我是八卦女小艾。

最近几天踩了大兴的几个楼盘：西红门橡树湾、御璟星城、大兴·星光城，以及到访了中铁兴创·逸境的工地，特此分享。

（1）西红门橡树湾

昨天下午两点到西红门橡树湾，买房的人很多，销售顾问服务得去前台预约，不然只能自己看。

西红门橡树湾，目前中间地块主开11号楼，下周三集中选筹，认筹金十万，均价六万四五，主力户型107平的小三房，户型紧凑，得房率75%，算比较低的，折后总价大概680w，周边商业繁荣，学校主要是皇城根小学和北京四中，但四中肯定要走中考，皇城根小学学区不明朗，目前教委政策没出来。

中间地块交房的话得2025年10月了，东西老地块交房时间2024年。

对于这个项目，我个人觉得确实不愁卖，一个原因是城市界面清晰，算是区域商业中心，还有学区利好等兑现。

另一个原因，现在南城崛起，南城其实一直是北京的洼地，随着南边产业的发展成熟，西红门算是一个看得见的发展区域。

以下是踩盘实图：

（2）御璟星城

御璟星城，人数同样爆满。作为与橡树湾一街之隔的姊妹盘，两者不同的是，橡树湾的精装没有中央空调，没有全屋智能设备，预留了挂机接口，但是如果用空调挂机会显得外立面不好看。总体而言，橡树湾没有中央空调 全屋智能设备，这大概是小十万块钱的差价。

其次，御璟星城有个小阳台，小阳台可以通过玻璃窗的台阶进出，这个台阶很低，窗户挡板用的是玻璃板，而橡树湾的小阳台（设备平台）要自己装修打掉隔离，窗户台阶很高，挡板用的是铁艺护栏，个人更喜欢玻璃挡板，看起来更好看。

再次，再次，御璟星城可以现在认筹，无须等到周三抢房。先到先得的优势。

再再次，西红门橡树湾只有底商，而御璟星城对面就有一个十万平的商场。同时御璟星城的容积率比橡树湾容积率更低。

最后，橡树湾107均价六万四五，是一个三房户型，而御璟星城98，均价是6万二三，加上中央空调和全屋智能设备的价差，可以达到近百万。

同时，御璟星城还有个优势，很多边户可以做270度的全明窗，只是这个全明窗相对于中间户型贵了20万。

但是，御璟星城有个问题就是，98的户型得房率只有72%，117平的得房率也只有75%。

橡树湾的优势，一个是品牌，清河橡树湾、北清橡树湾的成功给了很多人买华润的勇气，另一个原因，是橡树湾离地铁站更近，但我个人觉得，这两个姊妹盘中，御璟星城更值得刚需入手。

对于这两个楼盘，还有其他问题或想要户型等资料的，欢迎私信我的WX：dcbgn6

以下是踩盘实图：

（3）大兴·星光城

大兴星光城，跟御璟星城同样的中建三局开发商，城市界面清晰，属于黄村新城仅有的两个项目之一（另一个是中铁兴创逸境）。北地块主要在售的是86、98、113平米的小户型，南地块主要是166平米的大户型。均价5.2-5.5万之间，都是2025年6月交房。

坦白讲，大兴星光城位于成熟区域，在这里买的大都是黄村本地人，因为这片区没啥地，以后要拍地得去芦求路以西、京开高速以东，所以没什么发展前景。它最大的想象空间是对标西红门，因为就隔了两三站地铁，西红门涨了它也就涨了（总体西红门会比黄村贵1万每平）。

值得注意的是，大兴西红门旁边的人二手房招商雍合府，以前的一个限竞房，19年卖的毛坯价5万到五万四，现在星光城卖五万二到五万五，但星光城是精装，这样一看星光城几乎没涨价，投资性价比不高。

户型方面，大兴星光城中规中矩，得房率73-80%。小户型都是客厅放洗衣机，虽然可以做挡板挡住，但我不喜欢这样因为看电视玩游戏的时候洗衣服真的很吵。另外小区是纯住宅小区没有底商，以后买菜得蹭周边配套，挺麻烦的～～

以下是踩盘实图：

（4）中铁兴创·逸境

坦白说中铁兴创逸境的售楼处我还没去。一方面，黄村有所谓买西不买东的说法，西边是大兴星光城，总体繁华一些。且这个盘有一半房源是要现房销售的，售楼处也不在工地附近，打算明后天再去售楼处转转。

下图是工地实拍：

▲这个盘小区对面是福海佳园，一个保障房小区，周边没啥配套，唯交通还算方便，临近高米店商圈，可以说是大兴老城区的唯二的两个新盘之一。

附上周（2023年2月6日-2月12日）北京楼市成交榜单：

（1）住宅（普宅 别墅）成交TOP30

（2）7万均价以上的住宅成交TOP30

（3）7万均价以下的住宅成交TOP30

（4）别墅成交榜单

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