1007亿元7万/㎡楼面价海淀西山再起风云

今天，海淀楼市喜迎新供应，一天收获三宗住宅地块，其中两宗为不限价地块，一宗为共有产权房：

四季青镇中坞重点村资金平衡用地北地块被金茂以46.75亿元的价格拿下，溢价率为0，楼面价70027元/㎡；

四季青镇中坞重点村资金平衡用地南地块被海益嘉和以53.96亿元的价格摘得，溢价率为0，楼面价70070元/㎡；

永丰产业基地（新）HD00-0403-013、122地块被建工 海开以32.9亿元的底价拍下，溢价率为0。该地块住宅部分全部用来建设共有产权房，房屋销售均价不高于37000元/㎡。

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本场土拍依旧看点十足

四季青北地块参与竞拍的企业是：金茂、金隅、绿城等；

四季青南地块参与竞拍的企业是：金茂、金隅等；

永丰共有产权房参与企业只有：海开 建工。

土拍往往是楼市冷暖的预告表，开年伊始，先是石景山古城两宗不限价地块引发15家房企激战，今日四季青不限价地块，虽然报名房企减少，但是地块本身属性不错，起始楼面价已经高达7万/㎡。后面还有接二连三的不限价地块即将上台，实力房企想必已经摩拳擦掌。从目前的土拍热来看，北京楼市春节后也许会出现一波小阳春。

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地块对于海淀的朋友可谓喜忧参半

喜的是海淀楼市供应终于爆发了，忧的是价格对刚需并不友善。

海淀新房一直都很稀缺，从2011年起供应就开始萎缩，根据统计，2013年到2018年长达六年的时间，海淀只供应了8975套商品住宅，在全北京的占比只有4%。多年的供应稀缺，使得海淀楼市只要一有新盘入市，必定会受到很多人的关注。

本次，海淀集中供应了三宗住宅地块，三宗地块住宅部分建筑达到了27.4万㎡，这对产权房地块，海淀的供应终于增加了。

但是，价格也跟着供应一块起来了。四季青两宗不限价地块最终的楼面价达到了70000元/㎡，而地块周边的二手房，如西山美墅馆等目前的挂牌价在10万/㎡左右，可以想象未来这里的价格突破10万/㎡几乎是板上钉钉的事儿。

另一宗待拍的西北旺不限价地块，起拍楼面价也已经达到了4万 /㎡。经过两年短暂的限竞房稳房价之后，海淀似乎又要回到之前“只要是住宅地块，必出豪宅”的局面。海淀的楼市对刚需刚改的朋友，并不友善。

所以，还是那句老生常谈的话，想买房的朋友，不妨趁着不限价项目回归市场的春风尚未开始，认真的挑一挑值得买的限竞房项目。如果你要死磕海淀，那么目前还有四个选择：

海淀西北旺的西山锦绣府后续还有房源，限均价58622元/㎡，最高不超过61554元/㎡。不过从其一期开盘秒光的情况看，能不能买到还得拼人品；

海淀温泉有三个限竞房项目，山屿湖、翡翠云图、紫郡兰园，限均价5.3万/㎡，最高不超过55650元/㎡。紫郡兰园目前在售的89㎡三居室东西朝向，总价约432万/套起；山屿湖目前在售的是叠拼产品；翡翠云图目前在售户型为146㎡洋房以及叠拼。

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共有产权房托底

海淀还有近4500余套共有产权房托底，价格在3.7-4.5万/㎡。海淀近期一共有4个共有产权房项目/地块值得关注，如果除去正在网申的金隅尚林家园，购房者还可以买到的项目一共三个。

在很多区都缩减共有产权房供地的情况下，近两年海淀区的共有产权房供地不减反增，每年不折不扣的完成了共有产权房供地指标，还是值得称赞的。

下面是三个地块的基本信息

先来看海淀四季青两宗不限价地块的一些情况：

地块位置

两宗地块位于海淀四季青镇，具体位于西五环杏石口桥的东北角。

北地块项目四至：北至黑塔中街，南至祁家村南街，西至祁家村东路，东至小府路；

南地块项目四至：北至祁家村南街，南至代征道路，西至祁家村东路，东至小府路。

东侧是二手房西山新村，南侧挨着杏石口路。

地块属性

全部都是不限价地块，其中：

北地块：纯住宅地块，用地面积44507.257㎡，建筑规模66760㎡，容积率1.5，绿化率30%，控高18米，起拍价46.75亿元。

南地块：纯住宅地块，用地面积51339.153㎡，建筑规模77009㎡，容积率1.5，绿化率30%，控高18米，起拍价53.96亿元。

周边配套

学校以及自然资源丰富，商业及交通不便。

先看学校：地块北侧500米是张北希望小学，再往北有北京市清华育才实验学校以及北京市师达学校。北京市师达中学，虽说是一所私立民办学校，但是初中在全市绝对算得上是市重点。此外，周边还有北京凯文学校、首都师范大学玉泉学校等。

休闲配套：整个大地块西侧4公里是八大处公园，西北侧2.5公里是北京西山国际森林公园，北侧紧邻着北京香山高尔夫俱乐部。地块距离北京香山公园、颐和园、圆明园也不远。

其他配套：西南4公里是首都医科大学附属北京康复医院，周边暂无大型商超及地铁，日常通勤基本上只能依靠自驾，正常情况下，到中关村或者西二旗时间都在30分钟左右。

嫌恶设施：南地块东南角现状为一个加气站，将来规划为燃气供地，其他暂无。

周边项目

以高端改善为主

目前区域内的二手房以别墅、洋房为主，西山美墅馆的别墅和平层产品目前均价在9-10万/㎡左右。北边御墅临枫的价格差不多也是8-10万/㎡的价格。檀香山二手房价格在10万 ，燕西台二手房价格为8万左右。

当然，这里也有些价格亲民的小区，比如说京泉馨苑，属于二类经济适用房，应该是当年的安置房，挂牌价格是5万/㎡出头；老小区中间建筑一区至三区，价格在5-6.5万/㎡。

再来看下永丰产业基地共产房地块

地块位置

地块位于京新高速与永清路交口西北角处，西侧是公租房燕保辛店家园。东北侧1公里是中关村生命科学园，西南2公里是永丰产业园。项目四至为北至辛店北小街，南至辛店南街，西至辛店东路，东至辛店东一路。具体如下图：

地块属性

地块既有R2类居住用地，又有A33基础教育用地。其中居住用地全部用来建设共有产权房， 限价37000元/㎡，建筑规模130282.131㎡，容积率2.1，绿化率30%，控高45米。教育用地用来建设幼儿园。

周边配套

地块周边学校较少，地块规划有一处幼儿园用地，西侧900米为清华大学附属永丰学校；商业方面，东南是回龙观商圈，有庄盛奥特莱斯购物中心、京客隆、北京华联购物中心等；医院方面，地块北侧是北京大学国际医院、东南是积水潭医院回龙观院区等。

周边房价

地块周边被产业园包围，住宅较少，新房有冠城百通大旺府，均价约7.4万/㎡；首创天阅西山，均价8万/㎡。二手房永丰嘉园挂牌价约6万/㎡。