广州楼市在这里买三房那就是错配房吗「广州楼市在这里买三房那就是错配」

我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔，您好。每天睡醒和睡觉之前看您的知识星球成为了我日常的必备活动之一。也是看了您之前说刚需要尽快上车，然后催促男朋友在年底上了车，首付大部分是男朋友出的，写我一个人的名字，我是广州户口男朋友不是。男友想婚后加上他的名字，因为我考虑以后要置换感觉写一个人名字会比较好，但是是不是按照家庭为单位的呢，置换也是属于第二套，所以想问下雕叔，也希望能努力早日成为雕叔的客户哈哈，一个98年的小白求解答。

回答：谢谢你的“每天睡醒和睡觉之前看您的知识星球成为了我日常的必备活动之一”，看到这句话我很温馨对的，结婚后是一定按照家庭来计算的，加不加名字，其实都是家庭二套了，假名字反而麻烦。只要感情好，产证不算啥在买房与不买房之间，在加名与不加名之间，这些都不是爱情的对手，除了爱情本身

提问：雕叔，近好[愉快]，在牛奶厂合生帝景那边会建一个缦云的楼盘，定位豪宅，酒店式管理，管理费10元一平。大平层，140多，160，220多的户型。这种豪宅盘不知道有没有投资价值。 今天海珠出了新房限价政策，赤沙的新盘很有吸引力，但估计比较难抢。 如果二选一，您觉得选哪个投资更好?[愉快]

回答：去搞赤沙的新盘吧，想象力更大，而且赤沙那块地价不贵，开发商定价应该不会太高最重要的是，琶洲那边货太少了，次新房就一个保利天悦但是太贵了，所以赤沙的新盘其实很值得期待的，到时候看看吧

提问：雕叔，你之前说的中介联动的一手房要谨慎？

回答：你是开发商的话，如果你家的小区很抢手，自己售楼部的销售都能推出去，为什么还要分一块肉给中介？市场上常看的链家，裕丰这些中介门店，里面坐的着称之为中介，无论一二手房都推售楼部里面的给你介绍楼盘西装男制服女称之为销售，一般只推这个一手盘的房子很多人搞不清中介跟销售的区别中介力推你买的一手房，往往背后是高佣金的驱使，你看那些中介朋友圈天天晒的那些一手好房子，佣金都不低的，中介的目的不是做慈善，是卖房，哪里贵卖哪里，这样他赚的更多，也更省事，带你去看房，到了售楼部剩下的事交给销售，只要你签约了，后面他就不管了举个最简单的例子，你问中介天河壹品这种热门的一手值不值得买？9成给你的答复叫你不要买，太贵了，投资要选便宜的，然后转头带你去买那些郊区佣金高的盘。因为他推天河壹品没有佣金赚啊，还不如引导你去买郊区的一手，佣金高且省事

提问：雕叔，你好，又要请教你了，昨天中介发学位新政策，要占用六年学位了。我的房子在黄埔花园和金壁领袖之间的骏鸿花园，不用摇号怡园东，23年的楼梯房。我老大升四年级，老二2023年9月才上一年级，我23年卖房子，占用6年学位没人要吧？打算23年老二占好学位租房，换成金融城，这个政策出来我是不是不好换了？还是现在就买了，换成金碧领袖国际的好？主要老二过两年要上小学头疼了，担心6年学位没人要这老房子。拆迁也看不到希望，要不然还真不想换，不过金融城诱惑又那么大。

回答：老房子，学位还被占用了6年，我相信很多家长都受不了这一点还不如直接卖了买个黄埔花园吧，黄埔花园的综合条件地段，地铁通勤会比金碧领秀好

提问：雕叔你好，拜读过你分析万博商圈的文章，但是最近不见你发万博的文章了，请问你还继续看好万博吗？从投资角度来看，有房票，300-500w的资金(自有 贷款额度)，有比万博明显更好的板块吗？

回答：一个片区的情况：规划、地铁增量、商业配套、住宅价格体系在1-2年内是一个相对稳定的状态，不可能一天一个变化的，所以我以前的文章还适用，这是必然300-500万，就是万博、金融城、鱼珠、老黄埔，最多加个萝岗区府这3-4个区域板块，看具体需求呗

提问：老师您好！我2018年5月买了一套龙岗颐安都会中央的2楼的小三房，总价450万左右，但买了之后房价一直横盘甚至有点下跌。目前家庭年收入80万左右，上班居住在福田。从投资的角度，请问您我们是应该努力存钱置换到西部来还是按兵不动？

回答：颐安都会这个盘，已经有三拨人来问了，有投资有刚需，所以我说说我的个人看法，并不都是对你这个提问的。首先，这个盘是没什么问题的，坐拥龙岗最核心的地段，最好的人文环境，最便利的交通。未来多条地铁交汇，旁边商业举步可达，学校虽然不会加分，但是也不会减分，大运为龙岗体制内人群竞相购置之地，生源肯定没有问题。第二，有这么一句鸡汤，身边有些人看似走在你的前面，也有些人走在后面，但其实我们每个人都有自己的TIME ZONE，我们都在自己的时区里成长，是不是有点像我们的房价呢？壹城中心一边倒不能买的声音还言犹在耳，今时今日它的房价已经起来了，而且涨得毫不输人。太古城涨的时候，华润城还是个小弟，而今也悄然跟上去了。深圳湾爆发的时候，宝中表现还差强人意，如今也借机崛起了。都说只能买西部的时候，上塘的500万也不知不觉变600万了，所以其实我们需要甄别的是产品坑，一些没有底层逻辑支撑的户型以及一些过气的老旧盘片区。事实上，放在一个五年的周期里，大部分的房子，价格差并没有那么大，所以第二句鸡汤要来了，成年人，买定离手，落子无悔。这个无悔的前提是一定要买适合我们的，一双鞋子我们穿得越舒服，我们越能走更远的路，房子亦是如此。你错在买的房子不适合你，福田上班，年薪近百万，怎么看都不应该来龙岗置业。拉长周期，关键是有的人不适合在长周期里静候，比如有强大现金流的你，比如收入后劲很足的年轻人，没两年就有置换大房子好房子的需求和能力，而有的人则适合买个好产品，三房次新地铁口长持，因为他想耐不住寂寞也不行，因为每一次置换裂变的前提要有更强大的现金流支撑，而很多人没有。最后这个价格买在2018年，有点贵了，而且还是二楼。我们一个客户同时期买的附近楼盘，现在涨了100W 了。如何不买高于市价的房子，这需要我们有很好的房感，对当下市场的高度熟悉以及对价值的良好判断。至于是卖掉还是加仓，需要进一步结合你们的资金情况，欢迎疫情后和我们面聊。

提问：雕叔，同一个小区内，户型一样，那种二楼带大平台的，算不算稀缺资源？是不是单价更高的一个理由？以后流动性怎么样呢？

回答：二楼带大平台的属于特殊产品，整体上看，其实不太算稀缺产品，一个小区之内，除了标准层之外，其他类的产品，稀缺度依次为：1、价值最高：顶楼复式，真正的顶楼复式，不是假复式，比如美林海岸110平的复式就属于假复式，美林湖畔也是2、价值居中：一楼带花园，带大院子的房源，因为赠送了超大花园，以及可能比较高的层高因素3、价值最低：二楼或者三楼带平台，看似有个大平台，但其实并不好用，主要原因在于不好管理以及私密性太差，楼上住户往下掉东西不知道有无回答道您的问题，谢谢

提问：雕叔，大水要来了吗？今年，广州

回答：你走在山间，你静下来的时候，偶尔能听到水声，但又不是很清晰，或者声音忽大忽小的但，说不准你转一个湾，一滩水池就出现在你的眼前，然后一个宽景瀑布展现在你的眼前，你才确定原来是真的水来了这个景象在肇庆的鼎湖山、增城的南昆山、白水寨都可以看到，同理，房地产业一样，普通人总是分析来分析去，水什么时候来，而等真正来的时候，普通人又是措不及防的呵呵

提问：父母买房，子女做接力贷，有没有不上子女征信的接力贷？

回答：上半年在星球大声疾呼做接力贷，下半年已经收紧、被阉割不少了，做接力贷最好的窗口期已经过去。四家银行，三家不上征信，一家上担保。但是，各种条条款款、限制条件很多。关于具体银行产品，不做学术探讨，只解决具体问题，谢谢[抱拳]

提问：小米你好，在线上跟你们和雕叔聊了那么久了，基本的问题也解决的七七八八了，接下来就想去你们隆德办公室签署合作意向，到底什么时候可以去办公室啊

回答：您好，目前公司物业管理公司还不准许外来人员探访，后期可以探访了我会及时在群通知！您如果急于开展代购服务我们可以线上签约！签约请私聊我谢谢！[握手]

很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一一回复

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